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なぜ「物件探し」から始めるとマイホーム購入に失敗してしまうのか?

 

マイホーム購入は不安との闘い…なぜ不動産屋は押し売りしてくるのか?

 

マイホームを買おうと思った時、何から手を付けていいのかわからず、次のような不安がたくさんわいてきます。

● 不動産屋に騙されそう…押し売りされそう…
● 大きな金額が動くのが怖い…今の収入で家を買っても本当に大丈夫なの?ずっとローンが払っていけるか不安…
● 不動産取引がよくわからない…価格が妥当なのか分からない…相談先がない…
● 住宅に欠陥があったらどうしよう…
● 住宅の優遇制度が複雑でわからない…手続きができる自信がない…

 

そのような不安を抱えたまま、マイホーム探しを始める時にまず行うのが、「物件探し」といわれています。SUUMOなどのポータルサイトで物件情報をみるのです。

しかし、そのポータルサイトでの物件探しこそ、実は危険な取引の第一歩かもしれません。

実例で考えましょう。SUUMOなどのポータルサイトで、同じ物件なのに複数の不動産屋が紹介しているのをみたことはないでしょうか。なぜこのようなことが起こるか、裏の仕組みはこうです。

実は、大手も中小もどの不動産屋も、ほぼすべての物件を共有する「REINS(レインズ)」という不動産会社専用の物件データベースでつながっています。そこからめぼしい物件を選び、ポータルサイトに転載しているに過ぎないのです。

 



 

つまり、ポータルサイトに載せていない不動産会社でも、物件情報は大手不動産会社と同じだけ持っており、どこの不動産屋でもあなたの買いたい物件を購入することができます。物件情報そのものにあまり価値はないのです。

だから不動産会社は、我先にとポータルサイトに物件を載せまくって買主の目に触れるようにします。そして問い合わせをしたお客様には他社で契約されないように、時には「押し売り」ともいえる強引な営業をかけてくるのです。

 

このような取引構造の中で、マイホーム購入に失敗する理由は大きく3つあります

 

マイホーム購入に失敗する理由1

不動産業界の取引構造がこんなに危険だと知らなかった。結果、不動産屋から「いいこと」だけしか伝えられず、それを信じて購入してしまった…

住宅購入は大きな金額が動く取引です。

購入前に、「本当にこの物件を買ってもいいのか?」と立ち止まって考える方がほとんどでしょう。しかし一方で、不動産屋に聞いても「いい物件ですよ、契約しましょう」としか言ってくれないのです。

なぜなら、不動産会社は「契約しないと儲からない(仲介手数料が発生しない)」ため、どんな物件でも売ろうとしてくるからです。

そのため、多くの物件を紹介し「買いたい」と思わせるようにあの手この手で営業します。誰も「その物件はリスクがあるため購入を見送りましょう」とは言ってくれません。「買ってはいけない物件かどうか」を検証せずに大きな取引を行っているのです。

物件から問い合わせを受けたお客様なら尚更です。

例えば、住宅ローンが家計に与える影響や、建物の内部調査、将来にわたって資産価値があるのかなど「不動産のプロが見抜くべき項目」を調べず、間取りや設備など広告図面に載っている情報だけを頼りに取引を進めるのです。

 

マイホーム購入に失敗する理由2

新築物件が当たり前だと思っていた。こんなに利益が乗っているなんて教えてくれなかった。結果、▲1,000万円単位でおカネを無駄にしてしまった…

新築と中古は価格メカニズムが決定的に異なります。

新築マンションには、例えばモデルルームの設置やキレイなパンフレットなど、多額の販売経費が上乗せされ「カギを回せば2割価値が下がる」ともいわれています。新築戸建ては、30~40%の建築業者の利益が上乗せされてしまいます。さらに、自宅を売却したら▲1,000万円以上の損を出したという人が40%弱いることもわかっています(不動産流通経営協会)。

一般的に、物件の価格は15~20年程度で価格が下げ止まる傾向にあります。また、中古住宅は「個人」が売り出しますので利益を上乗せした売買ではなく、適正な中古市場相場で取引がなされる傾向にあります。

「安く」かつ「自分好み」のマイホームを手に入れるには、価格が落ち着いた中古住宅を安く購入し、自分の好きな設備や間取りにリノベーションを行う方法もあります。

事実、合理的な考え方を好む欧米では、当たり前のように7~9割の人が「中古物件」を買っています。しかしそれでも日本では8割以上の人が「新築物件」を購入します。

それは不動産会社が、物件の外観などのイメージだけで契約を結ばせようとするためです。

決して新築が悪いわけでも問題なわけでもありません。新築・中古に限らず、「価格は妥当か」「費用対効果は問題ないか」などをきちんと分析・確認し、納得の上で取引できる機会が少ないことが大きな問題なのです。

 

マイホーム購入に失敗する理由3

将来、マイホームを売ることまで考えてくれなかった。結果、自宅を高く売って住み替えることができなくなってしまった…

超高齢社会に突入している日本。2050年には女性の平均寿命が90歳を超えるといわれています(内閣府)。

現時点でさえ、老後に利便性の高く、バリアフリーの都心マンションへ住み替えるトレンドになっています。

マイホームを買う時に、将来の住み替えを見据えて「高く売れる住宅」「キャッシュを生み出す家」を手に入れておくことが求められる時代に突入しているのです。

事実、30年前に郊外の新築住宅を購入してしまい、「今、自宅を売っても二束三文にしかならず、次の住まいを購入する資金が作れない」と、動きたくても動けない状況が報道されているのです(日経新聞、東洋経済など)。

買主にとっては、将来の住み替えまで見据えた長期的な暮らしが大切です。立地や住宅の資産性をしっかりと検証し、「資産価値」にこだわったマイホーム購入を行えば、将来自宅が高く売れ、たくさんのおカネが戻ってくる可能性が高まります。住宅ローンの返済がそのまま定期預金(住み替え資金)になるのです。

しかしながら、不動産会社は契約させたら仕事は終わりですから、買主の将来のことは度外視し、目先の利益しか考えない傾向にあるのです。

 

これらはいずれも、「物件探し」から始め、外観や間取りだけをみてそのまま購入してしまった結果です。

本来不動産会社が行うべき取引リスクの洗い出しや、長い目でみたマイホームの資産価値の検証などが、ほとんどなされないままに取引をしてしまっているのです。

 

【実録】マイホーム購入を「物件探し」から始めて失敗した事例

※プライバシー保護のため、一部数値などを修正しています)。

 

相場より▲300万円も安い掘り出し物件を発見!いいことやメリットもたくさんある物件を購入(Kさん)

今住んでいる部屋も手狭になってきたね。予算3,500万円くらいとして、インターネットでマイホームを探してみようかしら」、子どもを2人抱えるご夫婦Kさんの会話です。

SUUMOやat-homeなどの物件情報ポータルサイトで検索して、キレイな設備や希望の間取りの一戸建てが、3,280万円と相場より▲400万円も安く売りだされているのをみつけました。

 

 

Kさんは、「掘り出し物件だ!」と思いポータルサイトに掲載されていた不動産会社に連絡を取りました。すると、「これはいい物件ですよ。キッチンも先日入れ替えたばかりでキレイなお家です」と、いいことやメリットがたくさんあることがわかりました。

そのままその不動産屋で契約し、新たな生活がスタートしました。

【後日…】貸すに貸せない、売るに売れない…住み替えできない負債になった

話には続きがあります。

その家族は8年後、Kさんのご主人様の転勤が急遽決まり、ご家族全員で引っ越しをすることになりました。いつ帰ってくるかもわからない転勤です。

今のマイホームを賃貸に出すか、今住んでいるマイホームを売って新たにマイホームを買うかという選択肢を考えました。

しかし、賃貸に出そうにも最寄り駅から徒歩18分あり、家賃を大幅に下げないと借り手がみつからないことがわかりました。

 

 

マイホームを売却しようと考えると、査定では「2,200万円」が関の山といわれてしまいました。実はこの物件、旧耐震基準で建築されており、また容積率・建ぺい率オーバーで現在の建築基準法に違反している、いわゆる既存不適格物件だったのです。

ローンの残債はまだ2,500万円以上も残っています。2,200万円で売っても借金が返せません。売るに売れないのです。

満足に貸すこともできない、売ることもできない、結局、大幅に家賃を下げて家を貸し出しながらマイホームのローン返済の一部に充て、引越し先では賃貸住宅に住み毎月の家賃も支払う生活となりました。

マイホームが一転、家計の足を引っ張る「負債」へと姿を変えてしまったのです。

 

不動産会社が「資産性の確認・検証」をしてくれず、物件の表面的な情報だけで購入を決め、後悔した事例です。

「いつでも貸せて売れるマイホーム」を買わなければ、マイホームを買った後にあなたの自宅が「負債」となって生活を圧迫してしまうのです。

 

マイホーム購入に成功する「3つの条件」とは?

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