【注意】どんな物件でも15年程度で価格が下げ止まるわけではない

一般的に、住宅は建築後15~20年程度で価格が下げ止まります。しかし中古住宅であればどのような物件でも価値が下げ止まるわけではありません。

将来の売却(出口戦略)を見据えながら、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが大切です。マイホームを買う時に、遠い将来売却する時のことを考えながら購入(投資)しましょう。

hands_ss資産価値の高い物件とは、高性能な物件ではなく「いつでも貸したり売れたりする物件」です。「多くの人に受け入れられる(購入希望者の多い)物件」とも言い換えられます。

買ってはいけない物件として、以下の5つをほんの一例をご紹介しますが、実際には不動産のプロ(エージェント)と一緒に検討してください。

そしてその前に、専門家の目利き力で見抜いてくれるような、不動産エージェントを探すことが重要です。物件よりも買い方そのものであなたの資産形成に大きな影響があることを意識しましょう!

①「新耐震基準」を満たしている物件を選ぶ。木造の場合は2000年基準がなお良い

1981年5月までに建築確認を申請した物件は旧耐震基準と呼ばれ、現行の耐震基準を満たしていない可能性が高いものです。

特にマンションの場合、耐震改修が容易にできないため新耐震基準の物件をおすすめします。

また木造の場合は、できれば新耐震よりもさらに耐震性が補強された「2000年基準」をおすすめします。

②外観が個性的・特殊工法の建物は、将来の買い手が敬遠する可能性がある

将来の売却を考えれば、外観が個性的な物件は万人受けせず、価格が下がりやすい傾向にあります。

また、ハウスメーカーなどの特殊工法はメンテナンスできる人が限られる場合があり、買い手が遠慮してしまうかもしれません。

いくら高性能な住宅であっても、特殊な物件よりも「多くの人にとって受け入れられる」物件の方が、一般的には購入希望者も多く価格も下がりにくいのです。

③液状化や浸水、地盤の悪い場所。災害時にも安心できる住宅を!

液状化などのリスクがあることがわかると、物件の価値が大きく下がります。

川や海が近くにある場合にはある程度仕方ない場合もありますが、洪水ハザードマップなどを用いて、そのようリスクをできるだけ事前に排除した物件を買いたいものです。

④管理状態の悪いマンションは、建物の劣化スピードが速い。修繕積立金の値上げも

「管理を買う」ともいわれるマンション。その管理水準はマンションの価格にも大きく影響します。

管理が行き届かず建物の劣化が小さいうちに細かな修繕などができていなければ、気づいた時には大規模な修繕工事が必要になるケースもあります。

さらに悪いことに、毎月マンションの所有者で出し合って貯める修繕積立金が不足してその工事ができない場合も少なくなく、建物の劣化が激しくなるという悪循環に陥ります。徴収する管理費や積立金が値上げされることもあるでしょう。

管理状況は、共用部分(エントランス、郵便受け、駐車場、ゴミ置き場など)を確認すればある程度その管理状態は推測・判断可能ですし、管理費や修繕積立金は安すぎても高すぎてもいけません。事前にしっかりチェックしましょう。

⑤大きすぎず小さすぎず、多くの人がちょうどいいと感じる広さを意識する

一般的に、マンションなら70~100㎡、一戸建てなら90~120㎡が流通しやすい(買い手が多い)といわれています。多くの人が住むのにちょうどいいと感じる広さだからです。

逆に、30㎡以下や150㎡以上のマンション、70㎡以下や200㎡以上の一戸建ては買い手が少なくなり、値が下がりやすい傾向にあります。

住宅ローン減税の対象となる、登記簿面積50㎡以上あるかどうかで売却価格が異なることもあります。

最優先すべきは「立地」。建物はリフォーム・リノベーションできる

買ってはいけない物件や、避けた方がよい不動産は条件を上げればたくさんあります。すべてを満たすものを購入することは至難の業かもしれません。

その場合は優先順位を決めましょう。特に大切なのが「立地」に関わることです。

renovation_ss少子高齢長寿命化・空き家の増加などが始まり、人も世帯も減る本格的な家余り時代が到来します。その時、いくら建物や間取りが素晴らしくても、駅から30分も離れたような不便な土地では買い手がつかないでしょう。

また、新築の場合は空いた土地にしか建物を立てられないことから、立地が限定されてしまいます。しかし中古物件であれば立地の選択肢がぐっと広がります。中古物件は価値の高い資産の宝庫なのです。

一方で、建物はリフォーム・リノベーションを行うことで、新築のように生まれ変わることもできます。構造性能も、補強をしながらリフォーム・リノベーションを実施しますので、現行の耐震基準と同等にできます。建物はメンテナンス次第なのです。

リフォームローンを、金利が低く返済期限も長い住宅ローンに組み込む

住宅を購入される時に一緒にリフォームをすることを前提として、リフォーム費用を金利の安い住宅ローンに一本化できます。

こうすれば、別途リフォームローンを組むよりも安くリフォームできます。

住宅ローンは担保を取るなどの理由から金利が安く、一方でリフォームローンは無担保であることが多く、返済期間が短い上に金利が高い傾向にあります。

尚、銀行とのローン契約(金銭消費貸借契約)が終わってからリフォームローンを一本化したいと思っても後の祭りです。リフォームを行うつもりであれば、不動産の売買を行う前に必ず不動産屋さんに伝えてくださいね!

 

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これが知りたかった…「買ってはいけない不動産 行ってはいけない不動産屋」

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