首都圏の新築マンションは需給ともに低調、近畿は手頃価格で堅調に推移

2017年2月14日に不動産経済研究所が発表した2017年1月の首都圏および近畿圏のマンション市場動向によると、2017年1月のマンション発売戸数が1991年3月以来、約26年ぶりに近畿圏が上回る結果となりました。

首都圏1,384戸に対し近畿圏1,396戸とわずかな差ではありますが、首都圏の新築戸数は前年同月比▲7.4%減、前月比▲80.2%減と新築の供給戸数が(一時的にせよ)減少したことは事実です。

月間の契約率は61.6%と、好不調の節目といわれる「70%」を下回りました。発売戸数および契約率ともに減少しており、需要と供給の両面が低調となっています。

近畿圏の平均価格は首都圏の半値以下?!契約率も70%を境に明暗が分かれる

一方で近畿圏では、発売戸数が前年同月比+55.3%増の1,396戸、契約率も75.1%と需給共に好調です。

近畿圏の1戸当たりの価格は「3,341万円」と、前月比▲22.7%(㎡単価では▲1.5%)前年同月比▲12%(㎡単価では+3.6%)と購入者にとっては買いやすい価格水準となっています(首都圏は以下に説明する特殊要因もあり「6,911万円」)。

首都圏の価格値上がりが鮮明である一方、近畿圏は中間層にとって手ごろな価格で推移しており、これが契約率の差として如実に表れる結果となっています。

首都圏はしばらく価格高止まり?即日完売する高額マンションも

2016年は新築マンションの供給戸数が中古マンションの成約戸数を初めて下回る事態となっています。

建築費の高騰による新築値上がりや年収の伸び悩みなどから、安心安全な取引環境が整備されてきた中古マンションへ目が向いていることが要因として挙げられます。

一方で、不動産経済研究所によると来月の発売戸数は2015年水準並みの2,500戸としています(2016年2月2,237戸、2015年2月2,598戸、2014年2月2,651戸)。

人口減少などから利便性の高い都心回帰の流れもあることや、ディベロッパー(建築会社)も過去の販売好調時に稼いだ資金が潤沢にあることや、空前の低金利で金利負担が軽いなどの理由で売り急ぐ姿勢をみせておらず、今後も新築価格の高止まりを指摘する声もあります。

富裕層向け超高額物件は根強い需要。1月の平均価格「6,911万円」の引き上げ要因に

首都圏で新築は不調といわれていますが、個別にみるとその様子は変わります。高額物件には根強い需要があるのです。

例えば、2017年1月は20階以上のタワーマンションは9物件167戸と+122.7%増、契約率も77.8%と富裕層向けの高級マンションの販売は好調です。

実際、1月には平均価格1.8億円の「パークコート一番町」(千代田区、36戸)が即日完売しており、その他12階建てですが、平均価格3億円の「ブランズ ザ・ハウス一番町」(千代田区、56戸)も「ほぼ全戸が売れた」(2017年2月15日日経新聞朝刊)とあり、超高額物件の販売は好調です。

この高額物件の特殊要因などによって、首都圏の2017年1月の1戸当たりの平均価格は「6,911万円」と、前月比+36.1%(㎡単価では+29.3%)、前年同月比+24.1%(㎡単価では+25%)となりました。バブル期の1991年6月以来、約26年ぶりの高水準です。

通常のファミリー向けのマンションは、平均世帯には手が届かなくなりつつある一方、富裕層の新築需要は取り込んでいるという市場構造がみえてきます。

新築マンションデベロッパーが、中古販売(再販事業)を開始する動き

2017年1月16日、三菱地所レジデンスは「一棟リノベーションマンション事業へ本格参入」というプレスリリースを発表しました。

同社が中古(既存)のマンション一棟を買い取り、リノベーション工事を実施した上で、中古マンションとして再販する事業に本腰を入れることを発表したものです。年間約100億円の売上高を目標とし、将来的には200億円規模(年間約500~600戸)を目指します。

また、私鉄各社の2016年4~12月決算でも新築が足を引っ張る結果となっています。オフィスや複合施設を持つ会社が純利益を伸ばしたのに対し、新築分譲マンションが伸びなかった近鉄グループホールディングスは前年同期比▲26%減となりました。

東急不動産やNTT都市開発など、中古分譲マンションを再販していく会社は他にもあり、今後、中古マンションにますます注目が集まりそうな状況です。

 

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