悪質な入居者を退去させたい…でも立ちはだかる借地借家法。その対策は?

収益アパート・マンションを経営していて困るのが、近隣に迷惑をかけたり、建物を粗末に扱うといった悪質な入居者です。

この入居者をそのまま放置しておけば、他の優良な居住者が退去したり、新たな入居者を募集しても寄り付かなくなったりと、所有する物件の資産価値を大きく毀損する可能性があります。

そこで入居者を立ち退かせることを考えますが、借主を手厚く保護する借地借家法のハードルは高くなかなかうまくいかないこともあります。

契約形態が「定期賃貸借契約(定期借家)」であれば、期間満了を持って退去させることはできますが、多くの場合には普通借家契約でしょう。

ここではどのような手段が好ましいのか、立ち退きの方法をみていきましょう。

法律(裁判)になれば「正当事由」が必要…でもなかなか認められにくい?

法律(借地借家法)では、オーナー(大家さん)都合で「今すぐ出ていけ」と排除することはできません。

大家さん側から、賃貸借契約を解除(退去)させるには「正当事由」という合理的な理由が求められます(正当事由であるかどうかは、話が揉めた場合には最終的に裁判所で争われることになります)。一般的には、以下などが総合的に考慮されます。

  • 貸主と借主がどの程度建物を利用しなければならない事情があるのか
  • これまでの賃貸借の経緯(家賃の支払い状況など)や建物の利用状況
  • 建物の老朽化具合(倒壊や防災上の危険性など)
  • 信頼関係が破たんするような契約違反行為の有無
  • 立ち退き料の提供度合い

立ち退きを命じるのは、借主(入居者)にとって生活に大きな支障がでるため、そう簡単には認められない傾向にあります。

貸主と借主の間で信頼関係が破たんするような契約違反行為であり、立退きもやむを得ないと認められればいいのですが、そもそも言い分に食い違いがあることも考えられます。

家賃滞納などの分かりやすいものであれば立ち退きが認められることが多いですが、それでも1カ月程度の家賃滞納では認められない場合も少なくありません(契約書に1カ月以上の滞納で解約と書いてあっても、です)。

トラブルの記録を取ることが第一歩。管理会社にも顛末をまとめるよう依頼しておく

騒音や嫌がらせ・迷惑行為になってくると、「社会生活上の受忍限度を超えるかどうか」といった、ある意味曖昧な部分で判断される側面もあります。

「確かに迷惑行為だけど、話を聞く限り、立退きをしなければならない程度とはいえない」と裁判所に判断されることもあります。

そのため、契約違反の状況や(違反とまではいかなくとも)これまでの賃貸借の経緯、建物の利用状況などをしっかり記録に取っておくことが大切になります。

なにかトラブルが起こった際には必ず書面で残しておきましょう。有力な証拠ともなり得ますので、管理会社にはトラブルが起これば事の顛末をまとめておくように依頼するとよいでしょう。

具体的な日時や近隣住民の苦情、賃借人(入居者)への指摘日・内容などを管理会社が書面(電子メール含む)で残しておけば、万が一の時にことがスムースに運びやすいものです。

記録を取ると物事の整理にもなりますし、場合によっては解決策がみえることもあります。ぜひ試してみてくださいね。

話し合いによる「合意解約」が最善?正当事由も不要、カネも時間も無駄にしない

本来、一番よいのが「正当事由」などと法律論に則った堅苦しいものではなく、プライベートな(裁判所までいかない)話し合いで解決することです。

貸主も借主もお互いが納得の上、合意できれば賃貸借契約を解除し引っ越してもらえます。

ただ、「そんなことは分かっているよ!話し合いがこじれて決裂するから裁判になるんだよ!」というのが実態だとは思いますが、それでも冷静に話し合うことを心掛けるだけで解決に向かうことも少なくありません。

特に、「絶対に追い出してやる!」とか「立ち退き料はびた一文払わない!」などと感情的になってしまい、まとまる話もまとまらないということがあります。

相手側と交渉する時には粛々と違反事項など相手の弱みを指摘することは大事ですが、追求してやる!という姿勢も考えものです。

入居者へのアメ(逃げ道)とムチ(弱みの指摘)を使い分け。目的を忘れない

お互いが態度を硬化させ、しかも感情的になってしまうと話が進みませんし、悪質な入居者だな!と思っていても相手側にも言い分があるかもしれません。

その話を遮断してしまえば解決の糸口はみえないままでしょう。

ですので、いろいろな鬱憤もたまっているかもしれませんが、大事なことは相手側に「逃げ道」を作ってやることです。些細なことには目をつぶる包容力も時に必要です。それによってスッと話が進むこともあります。

目的は、スムースな立ち退きによって収益アパートの資産価値を守ることであって、相手方を困らせてやることではありません。調停や訴訟で解決するということは、時間もおカネもかかってしまいます。

迷惑を受けているという想いがあり、なかなかやり切れない部分もあるかもしれませんが、ぐっとこらえることも長い目でみて得策かもしれませんね。

期限を区切って、相手にメリット(立ち退き料)を提示すると解決しやすい

大家さん側は立ち退きをして欲しいと思っていて、入居者が立ち退く意思はあっても、引っ越し費用が捻出できず頑なに退去を拒んでいるということもあります。

その場合には、立ち退き料(法律でいう「財産上の給付」)などの逃げ道を用意させるのも一つの手です。裁判になり、立ち退き問題が長期化することが懸念される場合には手切れ金と解釈してすることもよいでしょう。

「(さんざん迷惑をかけておいて)立ち退き料なんて払うものか!」というのもとてもよく分かりますが、、話が平行線のまま不健全な状態が続くより、おカネで解決することも一つの手段です。

近隣の住人にとってもスピード解決は望ましいことでしょう。

「契約違反がみられ契約解除としたいものの、これまでご入居いただいたこともある。〇月□日までに退去いただける場合には●●万円支払う用意があり、オーナーも穏便な立ち退きを望んでいます」ということを管理会社を介して伝えてましょう。

お互い態度を硬化させては動くものも動かないものです。期限を区切って相手に決断を迫りやすくすることがスピード解決に繋がるかもしれません。

第三者(特に弁護士)からの書面通達は心理的効果あり。ただし相手の性格による

裁判を辞さない覚悟でより強い態度で臨みたい場合には、弁護士などの第三者から書面を郵送することが考えられます。

受け手としては、「第三者を巻き込んで、相手方は本気できている。このままじゃ追い出されるんじゃないか」と真剣に考え出す場合があります。特に弁護士であれば、通常、内容証明郵便を送付後に相手方からの反応がなければ、通常裁判や調停に移行することが前提です。

受け手がそれを理解していれば、「このまま何もしなければ裁判になってしまう。なんとか大家さんとの話し合いで穏便に済ませないと面倒なことになる」と話し合い時応じる姿勢に転換させられるかもしれません。

または、「〇万円の立ち退き料を払おう!それが嫌なら徹底的に裁判で戦う。私の最後の誠意ですのでよく考えてください」といったことで、一か八かのスピード解決を図ることもあるでしょう。

一方で、受取人の性格によっては、いきなり内容証明郵便を送られてきたら激高するケースも考えられます。「相手は早く立ち退いて欲しいのだろうがそうはいくか。ズルズル裁判で引き伸ばしてやる!」と逆効果になる可能性もあります。

いずれにせよ、相手への通知ニュアンスというのは、話し合いにおいて極めて重要です。相手方の性格やこれまでの経緯を基に、管理会社や弁護士と「言い方」をしっかり検討することが大切でしょう。

トラブルを未然に防ぐ最善の方法は、日ごろから良好な関係性を築いておくこと

日本の不動産賃貸においては、どうしても大家さんより入居者様が強い権利を有しており、関係性がこじれてしまうと最終的には借地借家法に照らしあわせて裁判で戦うことになります。

その場合、正当事由が認められるかどうかがカギとなり、決着がつくまで時間も費用もかかります。それよりも、法廷の場以外で話し合いを行い解決する方がお互いにとってメリットがあるといえます。

そのためにも、日ごろから良好な関係を築き、円満な話し合いを行える状況を作っておくことが最も望ましいといえます。

普段から大家さん(または管理会社)と入居者が接していれば、日ごろの不満や状況の変化をすぐに察知できトラブルへ発展しずらくなるでしょう。

所有アパート・マンションの管理は建物だけではありません。

やはりそこに住んでいる人(入居者)とのコミュニケーションを最も大切にし、快適な住環境を維持できるよう目配り・気配りしていきましょう!

 

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