資産価値があるのは都心の港区や中央区?実は「価格が高い」こととは関係ない

空き家が増え続ける中、マイホーム購入には資産価値が重要といわれています。では、資産価値の高いエリアはどうやって見分けるのでしょうか。

「資産価値がある」というと、東京都でいえば港区や中央区、千代田区といった23区の中でも中枢の区をイメージしたり、地名で言えば赤坂や青山、銀座といった超有名なエリアを想像するかもしれません。

しかし、それは「価格が高い」だけです。それに、そのようなエリアであるからといって、価値があるとは必ずしもいえません。

資産価値の高い物件というのは、なにも値段が高いことではないのです。「価値がある」≠「値段が高い」ということです。

ここでは、「〇〇区がいい」「□□市はまずい」など具体的な地名のみで結果を示すのではなく、どのような物件が資産価値があるのか、そしてそれをどう見分けていくのかといった“考え方”をみていきましょう。

資産価値がある家は「いつでも貸せて売れる」。購入価格が妥当かどうかも確認

「資産価値」とは文字通り、あなたにとって「資産としての価値」が得られる物件です。

そして、資産とはおカネを生む財産のことです。つまり、資産価値のあるマイホームとは、自宅を使っておカネを得られる物件です。

さらに、不動産を使っておカネを生む手段は、「貸す」か「売る」ことです。すなわち「いつでも貸せて売れる家」が資産価値のある物件といえます。

そうすると、やはり都心部の有名エリアは、借り手も買い手も多くいますので価値が高いという結論になりそうです。

確かに価値が高い物件は多いといえますが、もう一つ大事なことがあります。それは購入価格です。

買った時の値段が高すぎる物件は、投資額を回収できず多額のおカネを無駄にする

いくら「将来貸せて売れる」といっても、購入価格が1億円で売却価格が3,000万円だと、▲7,000万円も損することになります(そしてこういう物件は実際にあります)。

いくらで貸せるのか・売れるのか、購入価格に対して妥当かどうかということを事前に検証しておくことが、“住まいの資産化”には大事です。

なるべく売却価格が下がりにくい物件、かつ、将来の借り手や買い手が多い物件こそ資産価値の高い物件なのです。

つまり、必ずしも高い物件とは限りません。逆に高い物件だからといって価値があるとは限りません。

マイホーム購入は、自宅に対する投資ともいえます。投資額をできるだけ回収できる物件を選びましょう。

【参考】自宅の資産化で住み替えるライフスタイル。消費財は老朽化まで住み倒す

資産とは「将来おカネを生むもの」と定義されます。

例えば、何らかの製品を作る工場の機械や設備はその会社にとって“資産”として、会計上の書類であるバランスシート(貸借対照表)に計上されます。

これは、その設備・機械を繰り返し動かせることによって、製品が作られ、その製品が売れて最終的にはおカネになって戻ってくるためです。

家を資産と考え、メンテンナンスしながら暮らし、将来売却しておカネに変えることで住み替えていくライフスタイルは、住宅を資産として使っているといえます。

一方で、消耗品は使ったら終わりのものを消費財といいます。その意味では、マイホームを買ったら老朽化するまでずっと住み続け、最後に取り壊すという暮らし方は消費財としての使い方といえますね。

物件ではなくエリアを買う。家余り時代、国や自治体の政策も知って家を買う

「マイホーム探し」といった場合、間取りや設備といった建物のことを考えがちです。

内覧(内見)でも、家事の導線を考えたり、追い炊き機能が付いているか、セキュリティは大丈夫か、キッチンのグレードは満足できるか…などなどです。

もちろん、これはこれで日々の生活を営む中でとても大事なことです。しかし、長い目でみた資産価値を考える場合には、まず建物“以外”を考えましょう。

物件を買うという意識を一度忘れ、エリアやその街を買うという意識を持つことが大切です。

そのためには、そのエリアの将来性やもっと大きくいえば、国や自治体の政策や住生活基本計画なども知っておく必要があります。

立地適正化計画(コンパクトシティ)を知らずに買うと、不動産の価格が暴落する?

例えば、今後、資産価値に大きな影響を及ぼすと考えられる住宅施策に「立地適正化計画」(コンパクトシティ計画)があります。

各自治体が「今後、ここは人を重点的に住まわせる地域(居住誘導区域)」「ここは人が住んでほしくないエリア」などと線引きを既に始めています。

財政難に苦しむ多くの自治体が、人を固めて暮らさせることで、効率的な行政運営を行おうというのが根幹にある考えです。水道や電力設備など、公共インフラ一つとっても、街に散らばって住んでしまうと大きなコストがかさむのです。

そのため、居住誘導区域に選ばれなかった土地は今後、人が減少することが予想され、スーパーなどの商業施設や病院・学校、バス便なども統廃合されていくかもしれません。

そうなると、今後売ることが難しくなるか、または売れても二束三文になるかもしれません。人口減少・家余りの中、そういう大きな視点でマイホーム購入を始めることが求められる時代になっています。

家族の命が守れる家は価値が高い。災害耐性や地盤の善し悪しをチェックし対策する

家に住むことの大前提は家族の命を守ることです。その意味でエリアの検討で外せないのが、近年繰り返し起こっている「自然災害に対してどれくらい強いのか?」ということです。

今や災害情報はデータベース化されており、例えば国交省の「ハザードマップ」ではその地域の災害耐性が推し量れます。

洪水であれば、発生した時の浸水被害予想として、床下浸水か床上浸水か、何mまで水が上がってくるか、などの予想を知ることができます。そうすることで、土嚢の備蓄など前もって災害対策ができますし、避難ルートの確認もできます。

また、建物“以外”といえば、建物を支える土地の善し悪しも大切です。地震に強い地盤か、そうでないなら地盤改良をしたり、建物の耐震補強を行うなどを検討しましょう。

このように、命を守ることに直結することへの備えは、住宅を買うことの大前提であるとともに、適切な対策が施された家は買い手(借り手)の評価も高く、資産価値も生まれます。

将来の買い手・借り手がいるか?人口だけでなく、昼夜間人口差や乗降人員も

国の政策や災害といったことを踏まえた上で、自宅が貸せて売れるかどうかを考える時にカギとなるのはやはり「人口」です。

将来、自宅を買いたい・借りたいと思う人が多いかどうかがキーとなるのです。人が多いということは、それだけあなたのマイホームの買主候補者・借主候補者が多いということです。

具体的に検討するには、そのエリアの人口(住む人の数)のみならず、昼と夜の人口差(ベッドタウン化していないか?)や最寄り駅の乗降人員数(駅の利用客数)を具体的に調べます。

イメージとしては、将来にわたって「活気のある街」を選ぶことが大切です。再開発計画があれば、その現実可能性を役所にヒアリングしてみるのもよいでしょう。

買い手や借り手は「駅」へのアクセスをみる。マンションなら7分以内が理想?

エリアや街という「広域立地」が問題ないとしても、そのエリアの中でもいい立地と悪い立地というものがあります(狭域立地)。

立地適正化計画にだ評されるように、今や各エリアで主要駅に集約し始めています。あなたが家を借りたり買ったりする時にも、おそらく駅距離を重要視するのと同じように、特に買主・借主候補者は「駅へのアクセスが良いか?」を重視する傾向にあります。

新築分譲マンションでは、駅徒歩7分以内の圏内で過半数を優に超えるとのデータもあります(東京カンテイ社)。地域によっては8割を超えるところもあります。

それだけ、駅に近い立地にマンションが密集するようになっており、これはもし駅から遠い物件を購入すると、将来売る際には自宅に競合する物件が多くなることを意味します。

同心円状の面積は半径の2乗に比例します(円の面積=半径2×π)。単純に考えて、徒歩7分圏内のマンションと徒歩14分のマンションでは、距離が2倍ですが、物件数は4倍にもなります。

利便性が特に求められるマンションは、駅距離には妥協することなく物件選びをしましょう。または、駅から遠い物件を買う場合には、指値交渉(値下げ交渉)を行うなどそれに見合った安値で購入するよう交渉することが大事です。

建物内部はリフォームで変えていける。住まいの資産化には購入後の管理も必須

資産価値という軸で物件を探す場合には、物件の間取りや設備など「物件」を買うのではなく、「街・エリア」を買うといった意識が求められます。

もちろん、キッチンや浴室などの設備も生活する中で大切ですし、それを最重視することがダメというわけでは決してありません。

ただ、住まいを資産化するマイホーム購入をするなら、あなた以外の“将来の借り手・買い手”を意識しましょう。独りよがりではなく「将来の買主が喜ぶかな?」といった他人視点も取り入れ、バランスの良い住宅を買うことが求められるということです。

さらに、建物に関することは、リフォーム・リノベーションを行うことで後からでも変えていくことができます。

そして、買う前の検討をここでは紹介しましたが、もちろん買った後の適切な管理・メンテナンスが家の価値を維持・向上させることは言うまでもありません。

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そのエリアの「街力」などの独自指標も計算します。その他にも、耐震性やマンションの管理状況、戸建ての土地の資産性も判定します。

あなたが資産価値の高いマイホーム購入ができること、応援しています!

 

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