賃貸物件の更新時には「更新料」と「事務手数料」が請求。トラブルも多い

賃貸のお部屋に住んでいると、通常は2年に一度「更新」の時期がやってきます。

この時、入居者は「更新料」と「更新事務手数料」の支払い請求を受けます。

更新料・事務手数料ともにゼロ円であったり、更新料は支払いますが更新事務手数料はゼロ円、などと契約内容によって異なりますが、いずれにせよ更新に際して費用が発生する場合があります。

この更新料と事務手数料の違いや、更新の方法による取り扱いを知らないことでトラブルが起こることが少なくありません。この機会にしっかりと理解しておきましょう!

更新料の有無や相場は地域やオーナーの方針でさまざま。契約前に確認を!

更新料というのは「さらに2年、契約を続けたいなら更新料という名目のおカネを支払ってください」というものに過ぎず、なにかの法律で定められているものでもありません。

地域や居住目的などによってその相場は異なり(東京都では月額賃料の1~2カ月程度)、そもそも更新料の支払いの慣習がない地域もあります。

大家さん(オーナー)の立場からすれば、長期入居を促したい場合、更新料をそもそも取らない方針を取ることもあります。

逆に、ひとたび入居されれば契約の解除が難しい(借家法で入居者の居住権が手厚く保護される)ことの対価として、更新料は絶対にもらう!という方もいます。退去されるなら部屋が一旦大家さんに返されるためそれはそれでいいということですね。

いずれにせよ、その地域の慣習や物件の魅力(需給バランス)、オーナーの方針などによって更新料の支払い有無は決まってきます。あらかじめ契約前に確認しておきましょう。

更新料はあまりに高いと無効に。事前確認し、納得できなければ入居しない選択肢もある

更新料は、入居者にとって分かりづらいものではありますが、「家賃の一部」や「契約を継続するための対価」などの意味合いとして、不合理とはいえないというのが裁判所の見解です。

ただし、大きく相場からかけ離れた高額な請求や、そのような慣習がないエリアで更新料を請求した場合には入居者から支払いの拒絶や減額交渉が入り、無効とされる場合があります。

ただ、どの水準が「高額」の範疇に入るかは地域や慣習、入居目的など総合的な判断が必要で一概に言えるわけではありません。

尚、過去には「1年ごとに家賃の2カ月分の更新料を支払うことが高額ではないか!」という訴えが起こされましたが、最高裁は無効とはいえないとの判断を示しています。その時々の状況によって判断が分かれやすいものかもしれません。

このようなトラブルを避けるためにも、入居前に周辺相場や賃貸条件を確認し、なにより納得ができなければその物件の契約をしないようにしましょう。

更新事務手数料は、手続きの対価として管理会社に支払う。負担者は誰?

更新事務手数料は、更新料とは別物です。

更新料は入居者からオーナーに契約を継続するための権利金のようなものとして支払うおカネですが、事務手数料は管理会社が実際に更新事務というサービス提供の対価として支払うものです。

契約更新時には、更新をするかどうかのお伺いから始まり、更新契約書の作成、緊急連絡人や連帯保証人の確認など事務手続きが発生します。

また、家財保険や家賃保証会社の更新もあわせて行う場合があります。

これらの対価として、月額家賃の0.25~0.5カ月分などの事務手数料が請求されているのですね。

入居者負担となることが少なくない。賃貸条件をチェックし、納得の上で契約する

問題となるのは、その管理会社の事務費用を「誰が負担するのか」ということです。

実務上、多くは入居者が負担しています。「オーナーが管理会社に手続きの代行を依頼しているものであり、本来はオーナー負担ではないか。入居者が負担するのはおかしいのではないか?」という疑問ももっともだと思います。

もちろん、大家さんによっては、更新料の一部を事務手数料として管理会社に支払い、入居者には負担させないケースもあります。

しかしながら、入居時に「更新時には、更新料と事務手数料がかかります」ということに合意の上で契約を締結したのであれば、事務手数料を入居者に負担させても(法的には)特に問題はないというのが実態です。

事務手数料についても、やはりあらかじめ賃貸条件を理解し、それに合意できなければ賃借人はその物件に入居しないという選択肢もあります。後々「こんなこと知らなかった!」とならないよう、しっかり確認したいですね。

入居者の生活基盤を守る「法定更新」。自動的に契約期間が延長される

普通は、入居者が大家さんまたは管理会社に更新するかどうかを伝え、双方が納得した上で契約を更新します(これを合意更新と言います)。話し合いによって、家賃の増減など賃貸条件を一部変更する場合もあります。

しかし、もし管理会社などから更新の意思を聞かれず、入居者からもなにも言わなかったり、更新後の賃貸条件が折り合わないまま更新時期が過ぎてしまった場合はどうなるのでしょうか。

一般の契約書であれば、期間満了に伴って契約の効力を失いますので、賃貸契約が終了するように思えます。しかし、部屋に住むということは生活する上で欠かせない大切な行為です。入居者が意思表示をしないことをもって直ちに退去させては、生活基盤を失ってしまいます。

そこで、借地借家法において「法定更新」という特別な規定を設け、「従前の契約と同一の条件で、期間の定めのない契約として自動的に更新された」とみなされるようになっています。

貸主・借主の間で明確な合意がなくとも、借主が居住を続ける限り(そのことに対して貸主が遅滞なく意義を述べない限り)、契約が自動更新されることになります。

法定更新時に更新料が発生するかどうかは見解が分かれる。条文の書き方にもよる

更新料の支払いは、合意更新の場合には可能ですが、法定更新では更新料の請求に対する見解はわかれており、揉めることがあります。

そのため、契約書には「法定更新の場合にも更新料を支払うものとする」などと記載されているものもあり、この場合には支払わなければならないでしょう。

しかし、法定更新は「期間の定めのない契約」となります。ひとたび法定更新してしまえば、その後は無期限の契約となり「更新」そのものがなくなり、更新料もなくなります。

それを避ける意味も込めて「貸主または借主から書面による解約の申し出がない時は、本契約と同一条件でさらに2年間契約を更新されたものとし、以後も同様とする」などとオーナー側が記載してくる場合もあります。

こうすれば、法定更新にはなりにくいとは思われます。しかし借主の意思に反して(有無をいわさず)勝手に更新されると解釈されるような強引な契約書の文脈が認められれば、貸主に一方的に不利益をもたらす条文として無効となります。

なかなか難しいところですが、できるだけ合意更新で穏便に済ませたいですね。

【誤解に注意!】法定更新されて家賃1カ月分と更新料の支払いも発生?!

法定更新は、言い方を変えればお互い何も言わなくても法律が勝手に契約期間を延長するものです。本来、賃借人(入居者)を保護するための規定ですが、これが入居者を苦しめることがあります。

それは「賃貸借契約書に契約期間が2年と書いていたから、なにもいわなければそのまま契約が終了するんだ」と思い込んでいても、勝手に法定更新“されてしまう”ということです。

多くの賃貸契約書には「1カ月前の通知で解約できる」などと定められていますので、期間満了と共に「退去します!」といっても、「解約は1カ月前通知ですので、1カ月分の家賃を支払ってくださいね。契約期間も延長されたので更新料も発生します」となってしまうかもしれません。

更新はトラブルとなることが多いものですが、事前に契約内容をきちんと理解した上で入居することを心掛けたいものです。

不明な点があれば遠慮なく不動産会社に聞くことで不要なトラブルを避け、大家さんと良好な関係を築きたいですね!

 

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