連帯保証人は「人」、保証会社は「金銭」を保証する。互いに補完する関係

賃貸物件を契約する場合、一般的には「連帯保証人」を付けなければなりません。

連帯保証人は、入居者(契約者)が家賃を滞納した時に、入居者に代わってその家賃を支払う義務が課せられます。オーナー(貸主)としては、入居者が本当に家賃を継続して支払ってくれるかわからないため、保険をかけるのですね。

一方で、「家賃保証会社」(法人の連帯保証人)に加入することも多くなっています。

保証会社は、契約者が家賃を滞納した際に代わりに弁済する(代わりに支払う)もので、(個人か法人かという違いはありますが)まぎれもない連帯保証人です。

同じ役目を果たすのに、「連帯保証人」と「保証会社への加入」が両方求められる物件が増えています。結論からいえば、(個人の)連帯保証人は「人の保証」、保証会社は「金銭の保証」を行うものだからといえます。

【参考】「連帯」保証人は強い義務。主債務者の資力に関係なくいきなり返済を迫られる

保証する人には、法律上、大きく「連帯保証人」と(“連帯”が付かない)単なる「保証人」に分けられます。

契約者(主債務者)が返済できなくなった時に返済する義務を負うということは同じですが、連帯保証人は「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」といった権利がなく、かなり強い義務が課せられます。

具体的には、契約者本人が家賃を支払えるおカネを持っているかどうか調べることなく、また、本人を飛ばしていきなり連帯保証人に債務(家賃など)を請求できます。

さらに、連帯保証人が複数いても、一人一人が全額の債務を負うことになります(保証人であれば頭数で割った金額のみ返済する義務を負います)。

連帯保証人になる場合には、この辺りの違いをしっかり理解しておきましょう。

【人の保証】心理的な抑止力で滞納自体を減らす。生活トラブル時の解決も

個人の連帯保証人は、契約者本人の両親や親戚、近しい知人や友人など、強い繋がりのある人がなることが多いものです。

連帯保証人になるということは、契約者(入居者)に代わって責任を果たす義務が課せられるため、まったく赤の他人ではそもそも保証人になることに承諾しないためです。

そのような人対人の繋がりやしがらみのある関係であれば、契約者本人は「連帯保証人を困らせるようなことはできない」、連帯保証人は「契約者が大家さんに迷惑がかけるようなことはさせられない」と自分事として捉えるようになる傾向があります。

お互い、責任をもって家賃を支払っていこうと心理的な抑止力が働き、滞納そのものを事前に食い止める効果があるといえます。

さらに、保証会社をつけていても倒産するリスクがあります(事実として倒産は起こっています)。保証会社だけの加入のみにしておくと、会社がなくなれば連帯保証人が誰もいない契約となってしまいます。そのリスクヘッジとして個人の保証人も同時に付けたがる貸主が多いのです。

マナーが悪い入居者には、連帯保証人を介在させることでトラブル解決に繋がる

契約者が家賃など金銭債務以外に、例えば騒音や共用部分の使い方などで生活上のトラブルが起きた場合にも有効に機能することがあります。

管理会社やオーナーから契約者本人に連絡を取っても電話に出ずに折り返しもないということは少なくありません。トラブルを発生させた本人は注意を受けることを恐れたり、面倒くさがるのです。

その場合に、管理会社は連帯保証人に連絡することがあります。

入居者は、連帯保証人からの連絡を無視するわけにはいかず、きちんと注意や指導ができトラブルが収まることもあるのです。

このように、目にみえない個人の関係性でトラブルを抑える効果もあるため、個人の保証人をつけることが一般的になっています。

【金銭の保証】取り立てのプロにより金銭債務の回収や手続きがスムースに

昔は保証会社といえば、身寄りがなく連帯保証人を確保できない入居者や、連帯保証人の年収が低いなど保証能力がない場合の代替手段として使われていました。

それが現在では、個人の連帯保証人がいてもさらに保証会社に加入しなければならない物件が増加しています。

それは、個人の保証人から実際に滞納分のおカネを取り戻そうとしても、保証人が「払わない」といわれればその後の手続きにオーナーが付いていけないことがあります。

一方、保証会社は金銭債務の取り立てのプロといえ、(連帯保証人として大家さんに滞納分を支払うことと並行して)法律に則って契約者や連帯保証人に対して、督促や給与差押えなどの回収手続きを粛々と進めていきます。場合によっては立退きまで行います。

オーナーとしては、滞納が発生すればすぐに(通常1カ月以内に)保証会社から家賃分が支払われ、その後の実際の回収業務を切り離せます。滞納分(金銭債務)の確実な回収を保証する意味合いで利用しているのですね。

個人と法人の保証人を両方付けることに、入居者側にもメリットあり?

「保証会社に加入するのだから連帯保証人はいらないでしょ」という意見はごもっともといえます。

しかし上で述べたように、個人の保証人は滞納自体を事前に回避する「抑止」、保証会社は滞納が発生した後に確実に金銭債務を回収する「実務」を担うという異なる意味合いがあります。

また個人の保証人は入居者とのつながりも深く、万が一の時に、保証人に相談することでトラブルがスムースに運ぶことも期待され、良好な関係を築く「要」(かなめ)となることが期待されます。

このようにみていくと、オーナー(貸主)の都合だけで両方の保証を求めているように思われますが、実は入居者側にも「保証料の減額」「滞納時の穏やかな回収」という効果があります。

個人の保証人を立てれば保証料が割安の場合あり。滞納時にも話し合いが持たれる?

家賃保証会社によっては、個人の連帯保証人が付いている入居者の場合、加入手数料(保証料)を割安にする場合があります。

また、保証会社のみに加入している場合には、オーナーは即座に保証会社へ代位弁済を請求して家賃を回収するでしょう。そうなると、入居者はプロの取り立て屋(保証会社)から督促が始まります。

もし連帯保証人を付けていれば、(オーナーと、入居者や保証人との関係が築かれていることが前提ですが)保証会社へ通知する前に個人の保証人へ相談する場合があります。

保証会社からの請求支払いに応じられない場合には、最悪、個人信用情報に傷がつくことがあり、次の賃貸物件探しやマイホーム購入に障害となる可能性もあります。

保証会社を使われる前に、個人のレベルで話し合いを持ち、一時期は保証人に立て替えてもらうことなどで穏便に済ませられるメリットがあるのです。

オーナー側にも事情がある。ダブル保証を嫌う場合には契約しない手も

個人と法人のダブルで保証することで一番大きなメリットがあるのは、紛れもなく貸主(大家さん)です。それなのに保証料を入居者側の負担とするのは納得がいかない場合もあるでしょう。

「なんでオーナーのために保証会社に加入しなければならないんだ」「私が滞納するとでも思ってんの」「なんのための(個人の)連帯保証人なの?」というお気持ちはよくわかります。

しかし、オーナー側からみれば、滞納した時に本当に個人から回収できるかどうかはわかりません。過去に滞納トラブルがあり、そのような面倒ごとに二度と巻き込まれたくないと思っている方もいます。

賃貸経営において、滞納は投資回収の大きな妨げになり、どうしても敏感になってしまうものなのです。特に日本では、借主側を徹底して保護する借地借家法があり、立退きにも時間もおカネもかかります。

賃貸契約は、オーナーと入居者双方の合意に基づきます。そのようなダブル保証物件が必須な物件にどうしても納得いかない場合には、そうでない物件を探すという手も残されています。難しい問題ではありますが、お互いの事情を理解して気持ちよく取引したいですね。

 

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