インスペクションだけでは不十分。中古住宅の取引方法は今後も改善へ

インスペクションの活用を促す改正宅建業法の成立に象徴されるように、中古住宅の取引そのものが(遅くとも2018年4月から)変化していきます。

これまでは最低限の取引手順として、物件探し⇒買付申し込み⇒重要事項説明(重説)・売買契約・ローン本審査⇒審査通過・決済(引渡し)というのが一般的でした。

今後は重要事項説明の「前」までに、建物状況調査(インスペクション)を行い、重説の時に宅建士よりその内容の説明を受けるなど、中古住宅の取引拡大に向け安心な取引手順へと移行します。

ただ、インスペクションはあくまでも建物の状況を「分かる範囲でみる」というもので、目視を軸とした非破壊検査を前提としています。

中古住宅の価値を大きく左右するであろう耐震性や断熱性、長寿性などの建物性能は必要に応じて別途検査する必要があります。

その他にも上記の最低限の取引手順だけでは、ファイナンスや購入後の不安などが解決されません。ここでは、より安心安全な取引の手順としてどのようなものが考えられるかをみていきましょう。

【取引の流れ】住宅メンテナンス・将来の売却まで不動産エージェントとともに

ファイナンスや安全性・資産性の検証、建物状況調査など、多岐にわたる取引手順

結論からいえば、今後特に中古住宅の取引を行う上で、以下のような赤色部分の手順が不可欠になるといえます。

ファイナンシャルプランの作成や、安全性・資産性の検証、インスペクション(建物状況調査)の活用、重要事項説明や契約書の事前チェック、瑕疵保険の付保などです。

最低限の取引手続き(黄色部分)に比べ、ずいぶんと手続きが増えていることがわかります。というよりも、これまでがあまりにも簡素でリスクの大きな取引方法だったといえるかもしれません。

マイホーム購入は、高額で長く付き合っていくという、大きな意思決定が必要な投資です。中古の場合にはさらに建物状況や購入後の不安もつきまとうでしょう。

その不安を払しょくし、長期間にわたって安心・安全・快適な暮らしを手に入れるためにはそれ相応の取引手順が必要です。

ここでは、「エージェント型」「資産性」「スピード・リスク回避」という3つの視点でみていきましょう。

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ぜひ安心安全なマイホーム購入のためにもご利用ください。

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日本も不動産エージェントが窓口となって、専門家に依頼する形に?

不動産購入においては、おカネの問題や建物の状況・性能、税務的な側面までさまざまな検討項目があります。必ずしも不動産会社1社で対応しきれるものではありません。

米国のエージェント型仲介では、不動産会社の営業担当(不動産エージェント)が不動産鑑定士(アプレイザー)や建物状況調査士(インスペクター)などの専門家に適宜依頼して、顧客を複数の専門家でサポートします。

一方で、日本の不動産取引は、不動産会社が一手に取引手順の最初から最後まで担当することが多い現状があります。

ということは、不動産取引のプロである営業担当者ができる範囲で対応してしまうのです。不動産屋の社員は、マイホームの契約や取引の方法は知っていても、建築やファイナンシャルプランの専門家ではありません。

例えば、2018年4月からインスペクションの活用が始まりますが、これは建築のプロである既存住宅状況調査技術者(インスペクター・建築士)に不動産会社(エージェント)が窓口となって依頼する形をとるものです。

取引形態の一つの変化といえ、独立した専門家がそれぞれの強みを生かして顧客をフォローする体制が取られているともいえます。少しずつ取引方法が改善していっているのですね。

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不動産エージェント選びが全ての入口。買主の長期的な利益を最優先するプロを!

専門家の窓口となる不動産エージェントは、依頼者(買主)の「長期的な」利益を最優先し、相談しやすく信頼できるプロを選びましょう。

不動産の営業は短期的な自社利益のために、押し売りや売主側に沿った営業、強引でリスクの高い取引を持ち掛けがちな構造があります。買主とあなた側につくはずの営業担当者の利害関係が相反するのです。

長い目でみてあなたのマイホーム購入をサポートする姿勢であるか、慎重に見極めましょう。

また、不動産取引は多くのポイントがありその都度、担当者(エージェント)に相談する場面があります。あなたにとって話しやすい人柄であるかも重要なことです。

「あの時遠慮してあれを聴けなかった…」となって後悔しても、購入後には不動産は「不動」な資産、取り返しがつかなくなる場合があります。まずはしっかりとエージェントを選びましょう。

マイホームは資産。将来、キャッシュを生む住宅かどうか投資家目線で検証

マイホームは、将来の売却まで見据えて購入する投資行為といえます。

従来の取引では、間取りや設備など目先の希望にどうしても傾きがちで、不動産会社もそれに沿った「見た目がキレイな物件」を御用聞きで紹介してしまっています。

しかし、人口減少や少子・超高齢社会が到来し寿命も延びる中、将来の住み替えに備え、資産価値の高い住宅を買うという投資家の考え方を取り入れなければなりません。

購入後に資産価値が大きく下がることをわかっていたら、その物件を避けましょう。これまではそのようなアドバイスもなく、見た目のキレイさで売買されてきたともいえます。

今後は、資産性の検証を行う不動産取引が求められるでしょう。

耐震性や流動性、優遇税制の適用性などは資産性に直結。自分で確認できるSelFinも

資産性がある、資産価値が高いというのは、いつでも貸せて売れる物件のことですいつでも換金化できる(キャッシュに変えられる)住宅です。

そのためには、耐震性などの安全性や、そのエリアの不動産需要の高さ(流動性・売りやすさ)などの視点で検証する必要があります。

さらに、住宅ローン減税などの税制優遇が適用出来れば手残りキャッシュが多くなります。将来の売却時に類似の制度が続いていれば、買い手からすれば魅力的な物件に映るでしょう。

その他、価格の妥当性やマンションの管理状況などみるポイントは複数あります。

これらを無料で簡単チェックできるアプリ「SelFin」(セルフィン)もありますのでぜひ利用くださいね。

事前準備と瑕疵保険で、スピードとリスク回避を両立。購入後は管理も!

不動産取引にはリスクが多く存在する一方、スピード勝負でもあります。あなたがいいなと思った物件は他の方も買付申込書を入れるものです。

そのために、住宅ローンの事前審査や事前インスペクションがカギとなります。後から重要になる項目を初めの段階で調べておくと、リスク回避にもなり取引スピードも上がります。

 

例えば、売主はローンの事前審査を通過した買主候補者と契約したがるため、二番手となる(契約できない)リスクを抑えられます。もし審査に落ちるなら、予算の見直しが早期にわかります。

また、事前インスペクションで建物の大まかな状況や、瑕疵保険やフラット35の利用可否もわかります。

耐震性にリスクがあるとわかれば、耐震改修のためにリフォーム会社に見積もりを取って予算に反映したり、他の物件の精査に時間をかけるなど、効率的な取引が可能となります。

さらに、既存住宅売買瑕疵保険を利用することで、購入後に欠陥がみつかっても補償されます。その瑕疵保険の適用可否や、適用するための方策を早めの段階で知っておくことは、取引の時間短縮に大いに貢献するでしょう。

重説・契約書の事前チェックで危険な取引を排除。購入後のメンテナンスも忘れずに

重要事項説明書や契約書の事前チェックを行うことで、危険な取引を避けることができます。

専門用語が羅列された重説を宅建士が説明しても、いまいちよくわからないままハンコを押すことも少なくないようです。契約書も、買主に不利な特約条項が付されているケースもあります。

事前チェックをエージェントにしてもらうことで、不安な点をつぶして納得のいく取引が可能となるでしょう。

そして、マイホームを購入した後は、あなた自身で積極的にメンテナンス(管理)することで資産価値を維持・向上させることができます。

物件は購入して終わりではありません。購入するための事前準備も、購入後のメンテナンスも、将来売却する時までしっかりと家と向き合い、快適な暮らしを実現してください!

 

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