東京都内全域対応。徹底して「資産価値」にこだわる不動産取引エージェント「ミトミ」。マイホームの仲介から住宅ローンコンサル、インスペクション、不動産投資、トラブル解決まで!

フラット35は長期・固定・低金利の住宅ローン。住宅金融支援機構が貸し出し

審査基準は人に緩く、物件に厳しい。優良不動産は金利を優遇

フラット35とは、金利固定で35年貸し出す住宅ローン

フラット35とは、その名の通り金利が「フラット(固定)」のまま最大35年間貸し出す住宅ローンです。

運営母体は、国土交通省と財務省が管轄する「独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫の事業を引き継いだ独立行政法人)」であり、この住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供している「長期」「固定」「定金利」の住宅ローンの商品名を「フラット35」とよんでいます。

JHFAフラット35は直接個人に貸出業務を行わず、300を超える民間の金融機関が窓口となって住宅ローンを提供します。

ただし、大元をたどれば同じ住宅金融支援機構が貸し出しますので、どこの金融機関を使ったフラット35でも同じ商品です。以前は各金融機関で金利や手数料の差はありましたが、今はほとんど無くなっています。

フラット35の特徴は「長期」「固定」「低金利」。年収などの縛りなし

フラット35のメリットは、15~35年もの長期固定金利ですので、長期金利が変動しても返済額が上昇することがなく、計画的に返済できることです。

安心・女性_ssそして、その金利が低金利であるということです。確かに、保証会社付住宅ローンにも長期固定金利の住宅ローンはありますが(即座に投資家に返済リスクを転嫁できる仕組みがある)フラット35の方が、一般的に金利を低く設定できます。

年収や勤続年数も制限なく、審査対象者が多い

銀行の住宅ローンとの違いは、フラット35では年収や勤続年数の制限がないことです。

保証会社付住宅ローンでは(金融機関によって違いがありますが)最低年収150万円~200万円といった縛りがありましたが、フラット35はそれ以下でも申込みができるのです。融資の間口を広げているのですね。

団体信用生命保険(団信)は任意。万が一に備え加入をおすすめ

保証会社付住宅ローンの場合、団信の加入は必須で、その費用も金融機関が負担してくれるのでした(金利などに含まれているともいえます)。

フラット35では団信の加入は任意であり、加入しなくても構いません。そして保険料はお客様ご自身が負担します。とはいえ、万が一に備え加入しておくことをおすすめします。

「返済比率」は2区分、「審査金利」は実勢金利で融資額が大きい

フラット35の融資可否を審査する際、年収と返済比率には以下の通り基準が設けられています。

2区分しかなく、特に年収の低い方にとって、これは一般の銀行融資よりも審査が緩いといえるでしょう。

年収 返済比率
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

また、基本的には、銀行の住宅ローンのように実勢金利より高めの審査金利を使うことはしません。現状の金利をそのまま審査金利として適用するため、融資額も伸びやすい傾向にあります。

尚、返済比率を計算する際の借入の中には、保証会社付住宅ローンの場合と同様、住宅ローンだけでなくその他の借入(自動車ローンやクレジットカードによるキャッシングなどのカードローンなど)を含みます。

ただし融資は物件金額の90%まで。残り10%を別ローンで組めるが金利は高い

フラット35は原則として、物件金額の90%までしかお金を貸してくれません。残り10%(+諸費用)はご自身で用意する必要があります。

融資額が出やすいですが、実際には物件の90%という制限がついているイメージです。

thinking-man_ss

例えば3,000万円の物件を購入する際には、フラット35では2,700万円(=3,000万円×90%)までしか貸してくれず、300万円+諸費用はご自身で用意するということです。100%融資してくれる商品もありますが、その場合には適用金利が高くなります。

ただ、10%の自己負担は実際には難しいこともあります。

そのような事情を汲み取り、残り10%分を別途(フラット35の母体である住宅金融支援機構ではなく)金融機関が貸し出す商品があります。例えば、ARUHIの「フラットα」や、みずほ銀行のフラット35パッケージローンなどです。

物件審査は厳しい。独自基準をクリアし「適合証明書」の取得が必須

フラット35では定められた住宅技術基準を満たす必要があり、それを証明する「適合証明書」を提出することが必須です。

例えば、床面積が一戸建ては70㎡以上・マンションは30㎡以上であることや、(準)耐火構造・耐久性基準のいずれかに適合すること、新築の場合は外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の(断熱等性能等級2または省エネルギー対策等級2レベルの)断熱材を施工することなどです。

インスペクション(住宅診断)_ssまた、(1981年5月31日までの建築確認において適用されていた基準である)旧耐震基準の物件でも申込みは可能ですが、その場合は耐震評価基準をクリアせねばならず、個別の審査が必要となります。

適合証明書など必要書類が多く、審査や融資実行までの時間も長くなりがちといったデメリットもあります。広く門戸を開放する一方で、担保となる物件の質をしっかりさせ、担保力をみているのですね。

優良な住宅を優遇する「フラット35S」と「フラット50」

フラット35と似ていますが「フラット35S」という商品もあります。この違いは金利で、Sの場合は一定期間、適用金利が優遇されます。

具体的には、当初の5~10年間、フラット35に比べて金利引下げ幅を▲0.3%~▲0.6%に優遇するものです。

省エネ・節約・住宅・電球_s但し、Sを適用させるためには、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性など質の高い住宅であることが必要です。

尚、フラット35Sには予算があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、終了します。お申し込みはお早めに!

認定長期優良住宅には「フラット50」で50年間借り入れが可能

数世代にわたって住宅を使用していくことを目的とした「認定長期優良住宅」にのみ許された「フラット50」があります。これは50年間借り入れができる商品です。

ペンキ・女性・補修_s中古物件であっても、新築時に認定長期優良住宅であったことが求められています。

また、フラット50では世代間で受け継ぐことなどを想定して、売却時に購入者がフラット50の住宅ローンを引き継ぐことができます(債務承継型ローン)。

【仕組み】銀行・住宅金融支援機構・投資家の3者で利息を分ける

お客様がフラット35で元金4,000万円+35年の金利総額1,000万円の合計5,000万円を35年かけて返すローンを組んだとします。

その時、銀行はお客様に4,000万円を貸し出すと同時に、この総額5,000万円を返してくれる権利(貸付債権)を住宅金融支援機構に4,300万円で売却します。つまり、実質的には住宅金融支援機構が貸し手となるため、先ほど「大元をたどれば同じ」と説明しました。

 

 

さらに5,000万円を返してくれる権利を4,300万円で譲り受けた住宅金融支援機構は、この債権を細分化し、物件を裏付け(担保)として、MBS(Mortgage Backed Security:モーゲージ証券)という証券を発行して投資家へ総額4,600万円で販売します。

投資家は総額5,000万円を受け取る権利を4,600万円で買い取ります。基本的に元本を保証するため、リスクの担い手は住宅金融支援機構ですが、小口化(証券化)することで広く一般の投資家からおカネを集めているのです。

まとめると、銀行は300万円(=4,300万円-4,000万円)、住宅金融支援機構は300万円(=4,600万円-4,300万円)、投資家は400万円(=5,000万円-4,600万円)の儲けをあげるということです。投資家に広く販売し、資金調達を図っているのですね。

銀行の収益はお客様からの「融資手数料」も。利息は儲けにならない

銀行は「融資手数料」という手数料をお客様からいただきます(金融機関によって融資手数料は異なります)。

この融資手数料は、フラット35を組んだ時点で一括で支払う場合と、月々の返済利息に上乗せして支払う方式があります。

%e8%a7%a3%e7%b4%84%e3%83%bb%e5%a5%91%e7%b4%84%e8%a7%a3%e9%99%a4_s通常の銀行融資では月々の利息がまるまる金融機関の儲けどころでしたが、フラット35の場合は、住宅金融支援機構やMBSを購入した投資家の利益にもなるのですね。

銀行は、融資したらすぐに住宅金融支援機構に債権を売り渡し、利息の一部を儲けとして先に確保しています。返済リスクを負うのは投資家であり、銀行がまるまる返済利息を儲けとしてはおかしいということですね。

長期固定の住宅ローン「フラット35」、銀行はノーリスクで貸し出し?!

【ご参考】事前審査はほぼすべての人が通過。本審査が勝負

保証会社付住宅ローンの場合、本審査の前に重要な事前審査があり、これは同じ銀行で審査するものでした。

フラット35の場合、形式上貸し出すのは銀行ですが、銀行はリスクを取らず、実質の貸し手は住宅金融支援機構です。事前審査は金融機関で行われ、本審査は住宅金融支援機構が実施します。

discussion_conference_meeting_sそして(金融機関で行われる)フラット35の事前審査では、申込み条件に合致しているかどうか程度の形式上の審査でしかありません。

本審査では住宅金融支援機構がじっくりと調べ、2週間程度はかかるとみておきましょう。場合によっては審査保留となり、追加資料の提出を求められることもあります。

住宅ローンの金利の決まり方。変動は実態、固定は予想で決まる

 

P.S.
無事ゴールまでたどり着けるか?無料ゲーム「悪徳不動産屋になってガッポリ儲けよう!

 

今だけ限定公開中!【特別レポート】が無料ダウンロードできる!

これが知りたかった…「買ってはいけない不動産 行ってはいけない不動産屋」

マイホームの選び方を知りたい、買い方がわからない、不動産屋に騙されたくない、なぜ押し売りしてくるのか本当のところを知りたい…こういった方にはピッタリの内容です。

これまでほとんど誰も言ってこなかった、不動産業界の裏側を大公開しています。

これを読むことで、あなたは…

  • 行ってはいけない不動産屋が見極められるようになります
  • なぜ不動産会社が押し売りしてくるか分かります。押し売りが怖くなくなります
  • 買ってはいけない物件がわかります
  • 物件情報や過去の取引情報などが、どこに行けば効率よく入手できるかわかります
  • 安心してマイホームの取引ができるようになります

 

 

「こんなこと聞いて…」いいんです! TEL 0120-313-814 受付時間10:00-19:00(火曜日定休)

マイホームの資産価値を高める買い方

  • Facebook
  • Hatena
  • twitter
  • Google+

マイホームの資産価値を高める買い方

すごい!AIが物件をスグ判断

すごい!AIが物件をスグ判断

マイホームの買い方セミナー

マイホームの買い方セミナー

“買い方”が家の価値を決める

“買い方”が家の価値を決める

無料レポートを読みたい!

無料レポートを読みたい!

ミトミは「リニュアル仲介」の加盟店です(板橋区)

ミトミは「リニュアル仲介」の加盟店です(板橋区)

【ミトミコラム】注目記事!

PAGETOP
Copyright © 有限会社ミトミ All Rights Reserved.
Powered by WordPress & BizVektor Theme by Vektor,Inc. technology.