借家契約が終了しても、転借人は原則として保護される

借家契約（建物賃貸借契約）を結んでいる賃借人（借主）が、さらに別の人に転貸借（サブリース）している場合を考えます。

この時、賃借人との間で契約が終了したからといって、すぐに転貸人（その建物に住んでいる人）に退去せよいうことができれば、転借人は大きな不利益を被ります。

【合意解約の場合】転借人（入居者）は退去しなくてよい

賃貸人（オーナー）と賃借人（契約者）との間で合意解約が行われた場合を考えます。

この場合、転借人（入居者）からみれば、いきなり2人の間の契約が勝手に解除されたからといって建物を明け渡さなければならないのは困ります。

ですので法的には、転借人の利益を不当に侵害してはならないということで、入居者は保護され、退去しなくても構わないのです。

【期間満了または解約申入れで終了する場合】退去まで6カ月の猶予がある

賃貸借契約が期間満了させる場合や、解約申し入れによって契約を終了させる場合を考えます。

これは勝手な解約とまではいえません。この場合には、転借人（入居者）に建物の明け渡しを要求できます。

ただし、貸主（オーナー）が転借人（入居者）に「賃借人との間の賃貸借契約は終了した」旨の通知を行ってから6カ月の間は猶予期間を与える必要があります。転借人の次のお部屋探しや引っ越し準備期間として半年の猶予をみているのですね。

賃貸人と賃借人との契約が終了した通知を出してから、6カ月経過すれば、賃借人と転借人との間の転貸借契約も終了します。

【賃借人の債務不履行による解約の場合】転借人もすぐに退去する

賃借人（契約者）が賃貸人（オーナー）に家賃を支払わない場合など、賃借人に非がある（債務不履行の）場合は賃貸人にとっても配慮する必要があります。

この場合、転借人（入居者）に終了通知をしなくとも転貸借契約は終了します。

オーナーが建物を明け渡してくださいと入居者に請求すれば、入居者は建物を明け渡さなくてはなりません。

入居者が建物に居座る場合には、オーナーが遅滞なく異議を述べる

貸主（オーナー）の賃貸借契約の終了通知を無視して、入居者が建物の使用を継続した場合を考えましょう。

この場合、大家さん（オーナー）は遅滞なく異議を述べる必要があります。賃借人との間の賃貸借契約が法定更新されてしまいます。

つまり、転借人がそのまま入居を続ける事態になってしまいます。普通借地契約の場合と同様の取り扱いですね。

借家権の場合、裁判所から賃貸人の承諾に代わる許可はもらえない

賃借人が「賃借権を第三者に譲渡・転貸したい」と考えても、賃貸人（オーナー）がそれを承諾しない場合を考えます。

借地権の場合、地主の承諾に代わる許可を裁判所が与えることがありましたが、借家権の場合にはそのような制度はありません。

土地の場合には、誰が賃借人であっても土地の痛み方にそれ程大きな違いはありません。

ただし建物の場合には大きく異なる場合があります。こればかりは賃貸人（オーナー）の意見も聞いてあげようということですね。

借地契約が終了した時、入居者は退去を1年間猶予されることがある

地主から土地を借りている借地権者（土地の借主）が所有する建物に、借地権者と賃貸借契約を結んでいる入居者がいる場合を考えます。

この時、地主との間の借地契約が終了し更新しなかった場合、地主に土地を明け渡さなければなりません。

この場合、入居者も建物を明け渡さなければなりませんが、借地契約の終了を（期間満了の1年前までに）知らなかった場合には入居者が大きな不利益を被ります。

よって、それを知った時から最長で1年間は、裁判所から退去を猶予してもらうことができます。

造作買取請求権によって、貸主に造作物を買い取らせられる

賃借人が入居中に、賃貸人（オーナー）の同意を得て建物に造作した場合、所有権は賃借人（入居者）にあります。

ですので、借家契約の終了時にこれらを賃貸人に時価で買い取らせることができます。

これを造作買取請求権と呼びます。借地契約の場合の建物買取請求権に似ていますね。

尚、造作物とは建具や畳、雨戸、電気・水道施設、空調設備など建物に設置され取り外しができる部材や設備を指します。

転借人にも買取請求権を行使できる

賃借人が転貸借（サブリース）している場合、賃貸人（大家さん）と賃借人との間の賃貸借契約が終了すると同じくして、転貸借契約も終了したとします。

この時、建物の転借人（入居者）は、賃貸人（大家さん）に対して、賃借人と同じく造作買取請求権を行使できます。もちろん、賃貸人の同意を得て行った造作物に限ります。

【例外】造作買取請求権は建物買取請求権より弱い権利

本来、民法では賃貸借契約が終了すれば、賃借人（入居者）が造作物を撤去して貸主に返さなければならないとしています。

しかし、造作買取請求権は借地借家法の強行規定で、民法に優先しているため、この強い権利を認めています。

ただし、土地を貸す借地権の場合に比べて、借家権は建物を利用する権利です。

賃借人（入居者）に対する影響も借地権より小さいことなどから、建物買取請求権よりもその権利が緩和されています。

特約で造作の買取を無効化できる

特約で無効化した場合、この場合には造作買取請求権を行使することはできません。

必ず造作物を買い取らなければならないとしたのでは、貸主が造作を承諾しなくなってしまえば賃借人も不利益を被ってしまいます。ですから買取義務を負わないようにできるのですね。

一方で、借地権の場合の建物買取請求権の場合には、借地契約において特約をつけてもそれは無効になります。

賃借人（入居者）の債務不履行による契約解除の場合には、買い取らせられない

賃借人が家賃を滞納したなど債務不履行によって契約が解除された場合には、造作買取請求権を行使できなくなります。

いくら造作を買い取らせられるといっても、これは借地借家法によって手厚く保護した賜物であり、債務不履行をする入居者まで保護することはしませんということですね。

これは、借地契約においても同様です。

賃借人（貸主）が買い取らない場合でも退去しなければならない

造作買取請求権を行使しても、貸主（オーナー）がおカネを払わない場合を考えます。

この時、「おカネを払ってくれないなら建物を明け渡さない」と、同時履行の抗弁権（双務契約において、相手方が債務を履行するまでは自分の債務を履行しないと主張する権利）を主張することはできません。

同様に、造作買取請求権を被担保債権として、留置権（他人の物の占有者がその物に関して生じた債権の弁済を受けるまで、その物を留置する権利）を行使することもできません。実際問題として、建物の価値と造作物の価値も大きく異なります。

少し難しい言葉が出てきましたが、いずれにせよ、おカネを払ってくれないことと、退去しなければならないことは別問題であり、入居者は建物を明け渡す必要があるのです。

借地契約の場合には、地主が買い取りを拒む場合は、建物を購入した人（時価で買い取れと請求した人）は建物の引き渡しを拒むことができ、土地を使うことができます。借地権はとても強い権利ですね。

転貸借と造作買取請求権のまとめ

借家契約が終了する際に転借人（入居者）が残っている場合には、基本的に借地借家法は入居者を保護するようにできています（契約の終了の仕方によって入居者の権利が異なります）。

また、借地権の場合と同様に、借家契約が契約が終了する際には、造作買取請求権を行使し賃貸人に造作物を買い取るよう要求できます。

ただし、借地権のような強い権利ではなく、特約で買取請求権を行使できないようにすることができたり、たとえ賃貸人がおカネを支払わなかったとしても建物を明け渡さなければなりません。

借地権と借家権、複雑なところもありますが、基本的に借主を保護するために民法に優先してさまざまな権利を与えています。貸主になる場合も借主になる場合も、しっかり理解した上で、お互い良好な関係を保って不動産を貸し借りしましょう！

【P.S.】「この家、買っていいのかな？」…迷わずご相談ください！

マイホーム購入をお考えでしたら、ぜひ個別相談（無料）をご利用ください。 多くの方から高い評価を得ている個別相談。まだ家を買うかどうか決まっていない方から、既に取引を進めている方までぜひお気軽にご利用ください！