建物価格は事実上「家屋の固定資産税評価額」のみ

これまではすべて土地の評価でした。それでは建物の評価はどのように行うのでしょうか。

建物のみをきちんと評価しているのは、「家屋（建物）の固定資産評価額」のみといえます。

後述する「土地＋建物」価格には複数の手法や、後で説明する「積算価格」では建物価格のみを求める方法はあります。ただ、それらは固定資産税評価額を求める手法と比べ、かなり大雑把といえます。

建物には土地と違って年数が経過すると劣化します。また、基礎や屋根、外壁、柱、壁、床、建具などなどの部位があり、それぞれの材質も大きく異なります。

それを建物だけ分離して客観的に評価しようとすると大変な労力がかかるのですね。

建物価格＝「もう一度同じものを建設する費用」に経年劣化を加味したもの

家屋の固定資産評価では、評価対象の建物と同じものを立てた場合にどれだけのおカネを必要とするかを算出します。

つまり、再建築費用を求めるもので、原価法という評価方法の内、「再建築価格方式」を用いています。そして、経過年数に応じてその評価額を減額して固定資産評価額とします。

具体的には、総務大臣が定めた「家屋の固定資産評価基準（総務省）」に基づいて、屋根・基礎・外壁柱・壁体・内壁・天井・床・建具…など一つ一つの材料や寸法、構造、立地などとても事細かに評価します。そしてそれらを合算し、新築時の評価額を算出します。

この評価基準では、評価額（再建築費）を相場の70％水準として決められています。あくまで目安ですので、物件によっては70％より安くなることもあれば、相場よりも割高で評価されることもあります。

そしてその建物部分の新築価格（再建築費用）に対して、築年数に応じて減額したものを家屋の価格とみなすのです。

尚、固定資産税路線価のページでみた「土地の固定資産評価基準（総務省）」が40ページなのに対して、「家屋の固定資産評価基準（総務省）」はその8倍近くの276ページもあります。これだけでも、いかに建物評価が複雑かわかりますね。

建物評価は新築時に一度だけ。実態はみない

家屋の評価自体は新築時にのみ実施し、その後は経過年数に応じて機械的に減額していきます。

要は、劣化状況をつぶさに確認するのではなく、適切にメンテナンスしていてもそうでなくても、経過年数や物価水準に応じて、固定資産税評価額を淡々と減額していきます。

また、築年数に応じて減価するといっても、最終的にはゼロ円になり固定資産税をとれなくなります。

ですので、「新築時の固定資産評価額×20％」を最低ラインとして、それ以降はずっとこの価格としています。

要は、税金のための建物評価という色合いが強く、建物の実際の状況はみていないのです。

固定資産税評価額は固定資産課税台帳や課税明細書で確認できる

実際の評価方法を事細かに理解する必要はありません。

自宅の固定資産税評価額は「固定資産課税台帳」に登録され、都税事務所や市役所の市民税課など役所に行けば閲覧することができます。

また、毎年役所から送られてくる「納税通知書」の中に、「課税明細書」というものがあります。

そこに、「評価額」や「価格」と書かれれてある部分に記載されています。具体的な読み方は、例えば横浜市の財政局主税部で以下のように解説されています。

さらに、ご自身で（都税事務所や市町村役場など）役所に行き、「固定資産評価証明書」や「公課証明書」を取ることでも確認できます。

固定資産税は“宙に浮いた”建物を評価。今後、算出方法が変わる？

固定資産税評価額はある意味、客観的な計算方法とはいえますが、実際の取引価格（不動産取引から土地の価格を引いたもの）とは一致していません。

実際の取引では、建築費用も地域経済の違いで異なりますし、売主や買主の事情などその他の要因で価格が定まることも往々にしてあるためです。

そもそも、全国津々浦々同じ基準で再建築価格を求めており、建築単価も同水準という前提で計算しています。

北海道で建った住宅も東京で建設された住宅も、同じ評価なのです。物価の違いなどは考慮せず、あくまでも建物単体でみた評価です。

つまり、どの都市で建設されたかなどは一切考慮に入れず、北海道で建てた同じ建物を東京で建てれば、その評価額は同じになるということです。

土地に根付いた建物ではなく、空中にふわふわ浮いた建物を評価しているのですね。

東京都の大規模な事業用建物の評価方法が変化？

そもそも新築時に一回しか調査しないのであれば、新築時の不動産売買契約書に記載されている総額から土地の値段を引けば、建物の価格がわかります。

それをせずして、あえて役所がわざわざ再建築価格を算出しているのです。

役所の論理でいえば、さまざまな要因が絡む実際の売買取引を参考としては税の公平性が成り立たないというものです。家屋の固定資産税評価額は、あくまでも税の公平性に基づいて市町村の論理における客観的な価格です。

ただ、あまりにも評価に時間がかかり民間事業者としても支払税の事前計算が困難で建築プロジェクトのスピードが遅くなることなどが指摘されています。

これを受け、東京都では大規模な事業用建物に関して、実際の取引価格をベースに評価額を算出する方向へ変えることが「固定資産評価に関する検討会（東京都主税局）」にて検討され始めました。

今後の動向が注目されますが、将来、一般住宅にも評価方法が変化する時がくるかもしれませんね。

家屋の固定資産税評価額のまとめ

ここでは、建物の価格を算出する唯一といってもいい公的な価格である「家屋の固定資産税評価額」をみてきました。

新築時に一回きりで、「同じ建物をもう一度作り直したらいくらかかるのか」を建築費の70％水準を目安として計算し、その後は経過年数や物価水準に応じて機械的に減額、最低水準でも元の価格の20％に留めるという評価方法です。

具体的に、どういう計算をしているかというのは複雑すぎて理解する必要はありません。

毎年ご自宅に納税通知書とともに送られてくる課税明細書に評価額が記載されていますのでぜひチェックしてみてください。

ここまでは、公的機関が算出する土地のみの価格、または建物のみの価格である「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」「固定資産税路線価」そして「家屋の固定資産税評価額」をみてきました。

次からは「土地＋建物」が実際の民間取引でどのように出されるのか、具体的にみていきましょう。

【積算価格】金融機関が担保評価に使う「土地＋建物価格」

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