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高さ・斜線の制限

絶対高さの制限・日影規制・斜線制限など建物は高さが規制される

防火や日影、通風を考えて高さや斜線が制限される

建ぺい率容積率で、建物の建築面積や延床面積を制限しますが、これらに加えて建物の高さや斜線などが制限されます。

高い住宅は火災が発生した時に危険であったり、周りを日陰にして日当たりを悪くしたりするため、一定の規制を課すわけですね。

ここでは主に高さによる制限内容をみていきましょう(一部、高さ以外の制限も説明しています)。

高さなどによる建物構造の制限

建築物の構造に関しては以下の制限が課されます。尚、これらの制限は条例によってさらに制限を課したり、逆に緩和したりできます。

制限が課される建築物 制限内容
主要構造部に可燃材料を用いた以下いずれかを満たす建物
※可燃材料:木材やプラスチックなど
※床・屋根・階段は主要構造部に含めない

  • 高さが13m超
  • 軒の高さ9m超
  • 延床面積3,000㎡超
以下いずれかの措置を講ずること

  • 主要構造部を耐火構造とする
  • 一定の防火性能基準に適合させる
(準)耐火建築物以外の延床面積1,000㎡超の建築物 原則として防火壁で内部を仕切り、各区画の床面積合計を1,000㎡以下とする
高さ20m超の建築物 原則として避雷設備(避雷針)を設置
高さ31m超の建築物 原則として非常用の昇降機(エレベーター)を設置

高さ31mで非常用エレベーターを設置しなければならないのは、一般的な消防車では31m程度までしか届かないためです(40m級の消防車もあります)。

%e3%81%af%e3%81%97%e3%81%94%e4%bb%98%e6%b6%88%e9%98%b2%e8%bb%8a_s消防隊の救助活動のため、火災時に非常用エレベーターを消防隊が使用します。非常用エレベーターは、消火活動を円滑に行えるよう、エレベーターのかごの大きさや速度、運転機能などの仕様など細かな基準がしっかりと定められています。

低層住居専用地域内の高さの制限(絶対高さの制限)

第一種・第二種「低層」住居専用地域では、原則として建物の高さは「10mまたは12m以下」に制限されます。

10mと12mどちからは都市計画で定められます。この制限は「絶対高さの制限」と呼ばれます。低層の専用地域ですのでこのような規制があるのですね。

特定行政庁が許可すれば制限が緩和される

敷地の周囲に広い講演や空地があり、低層住宅の良好な住環境を害する恐れがないと認められた場合には、絶対高さの制限が緩和されます。

また、学校などやむを得ないと認められた場合にも高さ制限を特別に緩和されます。

敷地が低層住居専用地域に一部またがる場合は、地域内の部分が制限

低層住居専用地域に敷地がまたがる場合、敷地の内、低層住居専用地域に該当する敷地部分のみこの高さ制限を守らなければなりません。

斜線制限は日照や通風に配慮する規制。道路・隣地・北側の3つ

斜線制限は、地面から一定の基準で斜線を引き、その範囲内に建物を建てなければならないという制限です。マンションなどの最上階が斜めになっているのを見たことがあると思いますが、これがその斜線制限です。

%e6%96%9c%e7%b7%9a%e5%88%b6%e9%99%90%e3%83%bb%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3_sこれには「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の3つあり、それぞれ道路・隣地・北側の土地の日照や通風を確保するために設けられた規制です。この3つの斜線制限は以下の表に該当する用途地域で適用されます。

用途地域 道路斜線制限 隣地斜線制限 北側斜線制限
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
×
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域

日影規制の対象
区域は適用なし
その他の用途地域
用途地域の指定のない区域
×

道路斜線制限はすべての用途地域で適用され、隣地斜線制限は低層住居専用地域には適用がないのです。その代わり、低層住居専用地域には「絶対高さの制限」が設けられているからですね。

また、中高層住居専用地域は原則として北側斜線制限を受けますが、日影規制を受ける場合には適用外となります。

道路斜線制限は、道路の反対側境界から斜線を引いた内側に建築範囲を限定するもの

道路斜線制限とは、敷地が接している前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で引いた斜線の範囲内に建物を建てなければいけないという規制です。容積率によって、その斜線制限が及ぶ適用距離が変わります。

住居系地域は、敷地が接する道路の反対側の境界線から1mにつき1.25m、その他の用途地域については1mにつき1.5m上がる勾配の内側に建築物が収まるように建てなければなりません。

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用途地域 容積率 適用距離 傾斜勾配
居住系 第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地
域準住居地域
容積率≦200% 20m 1:1.25
200%<容積率≦300% 25m
300%<容積率 30m
その他 近隣商業地域
商業地域
容積率≦400% 20m 1:1.5
400%<容積率≦600% 25m
600%<容積率≦800% 30m
800%<容積率 35m
準工業地域
工業地域
工業専用地域
用途地域の指定のない区域
容積率≦200% 20m
200%<容積率≦300% 25m
300%<容積率 30m

勾配が急であるほど、建物を制限する範囲が小さくなり規制が緩いことになります。居住系地域は1:1.25の勾配と一番厳しい制限が課されているのですね。

尚、道路から敷地を後退(セットバック)させた場合には、その分だけ、反対側の境界線も後退させたところからの斜線制限となり緩和されます。

隣地斜線制限は高さと勾配によって建築範囲を限定するもの

隣地斜線制限とは、隣地境界線上から一定の高さを基準として、そこから一定の勾配で引かれた斜線の内側に建築物を建てなければならないという規制です。「基準高さ」と「勾配」によって建築可能なエリアが決まるのです。

(第一種・第二種)低層住居専用地域を除く住居系地域では、隣地境界線上20mの高さから、1mにつき1.25m、商業系・工業系地域では、隣地境界線上31mの高さから、1mにつき2.5m上がる斜線の内側に建物を建設します。

尚、低層住居専用地域には、この隣地斜線制限よりも厳しい「絶対高さ制限」として、建物の高さが10mまたは12mと定められていますのでこの斜線制限は考えなくてよいのです。

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用途地域 基準高さ
(立上り高さ)
傾斜勾配
居住系 第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地
域準住居地域
21m 1:1.25
商業系
工業系
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
30m 1:2.5
用途地域の指定のない区域 21m
(30m)
1:1.25
(1:2.5)

用途地域の指定のない区域では、基準高さ(立ち上がり高さ)と勾配について、それぞれ20mで1:1.25、または31mで1:2.5のいずれかです。

また、特定行政庁の指定する区域では、居住系の地域であっても基準高さ31mで勾配1:2.5となったり、商業系・工業系の地域で隣地斜線制限が適用外となる(緩和される)場合もあります。

尚、住居系地域では建物の高さが20mを超える部分、その他の地域では建物の高さが30mを超える部分については、建物の一部を後退(セットバック)させれば、その分だけ外側に隣地境界線があるものとみなして斜線制限が緩和されます。

北側斜線制限は南からの太陽の光に配慮するもの。低層・中高層住居専用地域のみの規制

北側斜線制限とは、建物の北側に課せられる斜線制限です。真北の隣地境界線を基準として、「基準高さ」と「勾配」によって建築可能なエリアが定まります。

建物を北側ギリギリに建ててしまうと、北側の隣地にとっては南からの日光がかなりさえぎられてしまうため、このような制限があるのですね。

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用途地域 基準高さ
(立上り高さ)
勾配
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
5m 1:1.25
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
10m

尚、北側隣地の日照悪化を防ぐことは、低層住居専用地域と中高層住居専用地域のみに考慮されており、その他の用途地域には北側斜線制限はありません。また、中高層住居専用地域において日影規制対象となる建物は北側斜線制限は適用外となります。

第一種・第二種低層住居専用地域では真北にある敷地境界線上または前面道路の反対側境界線上5mの高さから、第一種・第二種中高層住居専用地域では、同10mの高さから、それぞれ1:1.25の勾配斜線の内側に建築を建てなければなりません。

天空率を満たせば斜線制限が緩和される

天空率とは、道路の反対側から空を見上げた時に、建物がどれくらい空を遮っているか(空の広がりがどれくらいあるか)を示すもので、2003年の建築基準法改正に伴って盛り込まれた概念です。

この天空率が、斜線制限を満たす建物と同等以上である場合には、斜線制限の適用を免れることができるようになりました。つまり、道路斜線制限や北側斜線制限などを満たしていない建物でも、天空率を満たしていれば構わないというものです。

高さ・斜線制限のまとめ

建物には高さに関する制限が多くあり、まずは第一種・第二種低層住居専用地域では絶対高さ制限によって、建物の高さは10m(または12m)以下しか原則建築することはできません。これによって、低層の住環境を保っているのですね。

また、道路・隣地・北側という3つの斜線制限があり、特に道路斜線制限は用途地域に関わらず制限が課されます。隣地斜線制限は、低層住居専用地域にはそれよりも厳しい絶対高さ制限が課されているため、適用外となっています。

北側斜線制限は、南からの日当たりを確保すべく、低層・中高層住居専用地域のみに適用される制限でした。日当たりや通風は住環境の基本であり、このような制限によって良好な暮らしが実現できるのですね。

次は、建物が他の敷地に落とす日影に関する規制である「日影規制」をみていきましょう。

日影規制による制限

 

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