「買う」vs「借りる」という二者択一ではない。積立てと掛け捨てはまったく違う

「マイホームを買おうかな」「賃貸物件に住み続けようかな」という悩みはまだまだ根強く聞かれます。

これまでも、「買うか借りるか、どっちがお得かシミュレーション!」といった記事や特集も多く組まれてきましたが、実はこのような論争にあまり意味はありません。

単純に、その仮定となる条件(家賃の水準や、固定資産税や管理費・修繕積立金の額など)を変えても全く違う結論がでることがあげられます。

また、住宅ローンの返済は長くとも35年経てば支払いは終わりますが、賃貸物件は住み続ける限り未来永劫ずっとその支払いは続きます。人の寿命は延び続けており、長くなればなるほど賃貸物件派は不利になります。

「何十年住み続けたらマイホームがお得」「引っ越しを頻繁にするならゼッタイ賃貸物件だ」といった強引な結論も散見されますが、あなた自身にどれほど当てはまるのかは慎重に考えなければなりません。

マイホームを将来売却した時に戻ってくるおカネも含めて比較しなければならない

そもそもこれらの議論の中で、最も抜け落ちている視点が、出ていくキャッシュにだけ焦点があたっている点です。

住宅ローンを返済するためのおカネと、家賃の支払いに充てるおカネは同じような出費に考えがちですが、前者は家を所有するため将来売却することができます。おカネが戻ってくるのです。

一方で、家賃は大家さんが物件を所有しており、そこに居住するための対価として支払った家賃は一方的な支出であり将来戻ってきません。

つまり、住宅を所有するためのローン返済は積立型の出費、賃貸物件に住むための家賃は掛け捨て型の出費であり比べることそのものがおかしな話といえます。

キチンと比較するなら、マイホームのための住宅ローン返済は売却まで考えたトータルで考えなければなりません。

「資産となる家は買う、負債化する住宅は借りる」というシンプルな答え

この議論は、買う・借りるの二者択一で考えていては答えはでません。「資産価値」があるかどうか、という視点で考えることが必要なのです。

そうすると、「資産価値」、つまり、適正価格で貸したり売ったりできる家であれば買う、そうでない住宅なら借りる、という極めてシンプルな答えにたどり着きます。

単純に、ローン返済額と家賃が同じ額であった場合を考えましょう。

ローンを返済し終わった後に、その自宅が購入価格(3,000万円)と同じ値段で売却すれば、マイホーム所有者のトータルの負担額はゼロ、賃貸であれば▲3,000万円まるまる掛け捨てです。

一方で、売却価格が500万円になるような負債化する住宅であれば、そのような家を購入せずに他の資産運用に回した方が得でしょう。

「資産となる家は買う」「負債化する住宅は借りる」という至って単純な考え方です。

「買う、かつ、借りる」や「市況を見ながら売買・賃貸」という住まい方もある

このように考えると、マイホームを所有することと、賃貸物件に住むことは二者択一ではないことがよくわかります。

例えば、資産価値の高い自宅を購入したものの、転勤が決まり引っ越しをしなくてはならなくなった場合、自宅を他人に貸して自分たちは転勤先の賃貸物件を借りるという住まい方はよく行われています(買う、かつ、借りる)。

不動産市況を読むことができるプロであれば、不動産市況が盛り上がっている時(売り時)に自宅を売却し、その後、市況が落ち着くまで賃貸で居住、不動産価格が落ちたころに再度自宅を購入するというやり方で利益を上げている人もいます。

これらには「買うか借りるか」という2つに1つの選択という考え方はなく、アタマにあるのは「資産価値があるかないか」という切り口だけなのです。

そもそもずっと賃貸物件に住み続けることはできない?高齢者リスクとは?

マイホームを所有し続けることはできますが、事実上、部屋を借り続けることは難しいのが実態です。高齢者となると、大家(オーナー)が貸し渋りを始めるからです。

空き家が増加する中、徐々に高齢者に対しても部屋を貸すオーナーも増えているように感じますが、それは郊外の話です。

適正な賃料が得られ、入居者確保に問題のない利便性の高い住居のオーナーは、できれば高齢者の入居をお断りしたい…というのが本音にあります。

一方で、高齢者となれば不便な郊外アパートではなく、スーパーや病院などが近くにある便利な街に住み替えたいというニーズがあります。ここに貸し手と借り手のミスマッチが起こるのです。

更新して賃貸物件にずっと住み続けることはできない。取り壊し・立ち退きリスク

ならば、若いうちに賃貸物件に入居し、更新を繰り返すことでずっと同じ部屋を借り続けるという手もあると考えるかもしれません。

しかし、建物は老朽化し、いつかは建物を取り壊す時期がやってきます。そうなると、半ば強制的に立ち退きせざるを得ず、他の物件に新規申し込みをすることになるでしょう。

そうなると、高齢者世帯(特に、単身高齢者)を入居拒否する「高齢者敬遠物件」の問題に直面してしまいます。

どうしても最終的には物件の所有者であるオーナーの判断によることになり、人の判断に委ねられるリスクがあるのです。

大家さんは、高齢者ならではの家賃滞納リスクと資産価値毀損リスクを嫌う

なぜ、物件オーナー(大家さん)が高齢者世帯を敬遠したがるかというと、「家賃滞納リスク」と「資産価値毀損リスク」という2大リスクを嫌うためです。

家賃滞納については、高齢者となると収入源が年金などに限られるケースが多く、一方で病院代や介護費用など出費がかさみます。家賃が支払えないのではないかというリスクを感じてしまいます。さらに、連帯保証人の確保の難しいという問題もあります。

資産価値毀損については、特に単独の高齢者であれば室内で孤独死されるケースも考えられます。

亡くなり方にもよりますが、事後処理(遺品整理やリフォーム・脱臭など)に多くの時間と費用が掛かります。また、「事故物件」となり次の募集賃料も下げざるを得ません。経済的な視点でみれば損失が大きいのです。

また、昨今多くの報道がなされている認知症などになれば近隣住民とトラブルを起こしかねませんし、失火などの建物全体に関わる大事故の不安もあります。

オーナーは慈善事業として賃貸しているわけではなく、賃貸収益を上げるために部屋の貸し出しを行っており、リスクを検討して経営判断を行います。オーナー視点でみればどのように捉えられているのかを考えておくことも、高齢者リスクを考える上で重要です。

所有 or 賃借ではなく、資産形成という視点を持つ。若いうちから買ってもいい

一般的には、社会人となりしばらくは賃貸アパート・マンションや社宅に住み、家族を持つタイミングで住宅を購入するという考えが広く普及しています。

しかし、賃貸物件かマイホーム購入かという考え方にあまり意味がないことがわかれば、家を買う時期はいつでもいいのです。

資産価値の高い家を選び、かつ、手元に資金があれば(もしくは、両親から資金援助を受けることができれば)20代で家を買うこともできます。

むしろ、家賃5万円/月という安いアパートでさえも、10年間も住んでしまえば、600万円以上の(戻らない)掛け捨ての出費が発生してしまいます。

それならば、早々にマンションを買い、10年間600万円分のローン残債を支払いながら、家族を持つタイミングでそのマンションを売却すればよいのです。

もし、購入金額と同等の値段で売却できれば、賃貸物件に住んでいた時に支払った600万円が手元に戻ってきます。その資金を、次の住宅購入資金に充てることで無駄な出費を抑えられます。

すべての前提は「資産価値」。安心・安全・快適な暮らしには資産性の検証が必須!

マイホームを資産と捉え、住宅購入は投資であるという意識を持てば、ライフスタイルを自由に変化させることができます。

しかし忘れてはならないのが、資産価値があるかどうかという視点です。そのためにも、住宅を買う前には資産性の検証をしっかり行うことが重要になります。

例えば、割高な住宅を買っていないか、最大400万円の所得税や住民税が還付される住宅ローン減税を適用できる物件かなど最低限のチェックは必ず行いましょう。

それらをAI(人工知能)を用いて自動チェックできる無料ウェブアプリ「SelFin(セルフィン)」もあります。

もっと資産形成をしっかりと検討するには、マイホーム購入前にファイナンシャルプランを立て、住宅ローンの影響のみならず教育資金や老後資金まで包括的に資金計画を立てることも必要です。

「マイホーム購入にゼッタイ失敗したくない」「長い目でみて安心・安全・快適な暮らしを実現したい」という場合には、ぜひミトミの仲介にお声がけください!

 

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