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【不動産投資の心構え】自分を知り目標を明確化。詳細な事前検討を!

専門家とチーム経営、不動産オーナーは社長。投資前の検討こそ大事!

自分への理解を深めた上で、勝負できる投資先を選ぶ。目的・目標を明確に

投資はなにも無理に行う必要はありません。中途半端に行うならやるべきではないともいえます。あなたの大切なおカネが吸い取られてしまうためです。

不動産投資をした後に「空室が長引いたらどうしよう。毎日が不安になりそう」という不安が強すぎる場合にもおすすめできません。

なによりもまず、投資家自身が精神的に健全な状態を保てなければ誤った判断を下すことになりかねないためです。

まずご自身が投資に対して抵抗がないか、また投資といっても不動産以外にも数多くの商品があります。貯金も投資の一つです。

あなたの性格や強みを知った上で、自分が得意でワクワクできる土俵で勝負しましょう。

「いつまで」「いくら」など具体的なゴールを!それを達成する手段としての投資

いつまでにいくらの資産を形成したいのか、毎年のキャッシュフロー(手元に残るおカネ)の額はいくら必要なのか、という具体的な目標(ゴール)が先にあります。

そこから逆算して、どう対策(投資)していけばよいのかを考えることが成功の第一歩です。あくまでも投資は手段であり、漠然と「儲かればいいな」と思っていたらいつの間にか「もっと儲けたい」と欲に歯止めがかからず、引き際を誤ることにもなりかねません。

あなたの事情や背景・目的によって収益目標を定め、あわせて予算・エリア・物件の種類など自分の投資スタイルを見極め、出口戦略まで見据えた不動産投資を行いましょう。

例えば不動産の種別だけでも、一棟/戸建て/区分、新築/中古、SRC/RC/木造、居住用/オフィス用/店舗用、ワンルーム/ファミリータイプ、空室/オーナーチェンジなどさまざまな区分があります。

その一つ一つについてどのような特性があるか、その特性はあなたに合うか、どういう意味を持つかなどを考えましょう。

あなたが取れる「許容リスク」を見極める。まずは自分の財務状況を洗い出す

投資にリスクがあることを認識することのみならず、あなたがどこまでリスクを取ることができるかという「許容リスク」を把握することも忘れてはなりません。

そのためにも、まずは自分の財務状況について、現状をありのまま洗い出し、具体的な数値に落とし込むことをおすすめします。

household-accounts_ss具体的には、個人資産(金融資産、不動産資産、保険、借入状況など)の洗出しや借入能力の算定などです。これらを踏まえた上で、投資余力(リスク許容量)の中で投資しましょう。

人によって状況も異なれば、投資に対するお考えやその目的も違います。他人と競争するものでもありません。まずはあなたがあなた自身を知る、ここから始まります。

「許容リスク」に見合った不動産投資を!投下資金が多いと安全に?

賃貸アパート・マンション事業を「経営」する社長。チーム一丸で取り組む

不動産投資家は「経営者」や「社長」としての心構えで、事業に携わっていくことが大切です。

不動産を購入して終わりではなくその後自分自身で運用していくという「経営マインド」、さらには不動産経営の肝「税金対策」にも手間を惜しまない積極的な姿勢がその成否を分けるということです。

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物件が勝手に稼いでくれるのではなく、投資からリターンを生ませるのは投資家自身であり、そのためにはしっかり経営することが大切だという意識で不動産投資を行いましょう。

もちろん一人ですべてをこなすわけではありません。信頼できる不動産会社(管理会社)や税理士をパートナーとして選び、チームとして投資事業を行いましょう。実際のオペレーションはパートナーに任せることもできます。ただ、オーナーが必ずやるべき仕事は「決断」です。

どの専門家(プロフェッショナル)に依頼すればいいかを知る「ノウフー(know who)」を修得するためにも、まずはご自身で「ノウハウ(know how)」をしっかり理解する必要があるのです。

最終責任はオーナーが取る。周りや一時的な感情に流されず冷静な対応を!

管理会社などとともに不動産投資を行うといっても「管理会社のいう通りにしよう」と他人任せで丸投げすることはいけません。

いい結果も悪い結果も、オーナーの意思決定にすべての責任があることを肝に銘じておくことが必要です。専門家はリスクを共有しているわけではありません。あなたの利益はあなた自身で作っていくものであり、パートナーは協力者という位置づけを忘れないようにしましょう。

また、賃貸経営を行う中で好調な時も不調なときもあるでしょう。その際に、目の前の状況にとらわれ過ぎず「どこに原因があるのか、一過性ものなのか大きなトレンドか」などを冷静に見極めましょう。

しかし、投資情報は膨大な数にのぼり何を信じてよいか迷うことがあります。そんな時は「鳥の目」「虫の目」「魚の目」という、マクロとミクロ、トレンドの3つの視点で冷静に分析しましょう。

大きなマクロの流れ(鳥の目)を把握した上で、エリアや物件状況などミクロな視点(虫の目)で具体的に状況を見極め、さらに過去どのような市況があり、今後どうなると予想されるか、時間軸を持ったトレンド(魚の目)を押さえることも重要です。

一時的な感情に流されて冷静な判断ができなくなるのは最も避けるべき事態です。トラブル時には専門家を頼りながら、後悔のない決断をしましょう。

「不動」な資産だから、投資「前」に詳細な検討。事業シミュレーションも

不動産投資はその名の通り「不動」な資産への投資であるため、投資後に「後の祭り」になる要素が多くあります。

短期間で売買する性質の投資でもありません。投資後には「場所」にも「時間」にも縛られるのです。安易に不動産に飛びつくものでは決してありません。

graphs_ssご自身がどういう目的で、いつまでの保有を前提として不動産投資をするのかということだけでも、不動産の種別も税務戦略も大きく異なってきます。

また、投資前に今後20~30年の事業シミュレーションも立てることで、目標値と実際の数値の乖離をいち早く発見し対策を打てるようにしておく効果もあります。

購入後にどっしり構えられるよう、手間を惜しまず、購入前にしっかり検討しましょう。

マイホーム購入と類似する点も多いが、より多くの視点が必要。投資には不確実性がある

不動産投資の手順は以下のようになります。物件の購入の大きな考え方や手順は、マイホームの買い方も大いに参考になります。

購入する物件が、自分で住むか他人が住むかの違いであり、購入時の検討の基本は似ている部分が少なくないからです。

一方で、投資の場合には自分が物件に住むわけではなく、入居者(他人)に住んでもらう必要があります。自分の意志ではコントロールできないところにリスクが生まれます。

自分が住むマイホームであれば、そこに住み続けながら給与収入などで生活費や住宅ローンを賄っていくため、ファイナンシャルプラン(家計の計画)はかなりの程度で自分の意志によって左右できる点は、実需(マイホーム)と投資で異なる点です。

また、自分で住まないということは、いつでも手放せるということでもあります。リフォーム・リノベーションも好きなタイミングで行うのではなく、経費との兼ね合いも考えながら実施します。保有期間や修繕(物件バリューアップ)の実施時期など経営者視点を取り入れる必要があります。

このように、事前の事業計画(シミュレーション)が極めて重要であり、不確実性との闘いともいえます。

明確な「自分ルール」を先に決めておく。焦りに負けず、決断はスピーディに!

投資物件を購入する場合、はじめに「自分ルール」を決めておくことは、迷いが生じた時の自分を救うことに繋がります。これだけは守るという明確な「絶対条件」を作るのです。

例えば、利回りは「7%」「駅から10分以内」「最寄り駅の乗降客数が2万人以上」という具合に定めておきます。そうすると、なかなか物件がみつからず焦りが出てきた時に「とりあえずこの物件でいいか…」と安易な判断に流れてしまうことを避けるストッパーになります。

不動産は、購入後に「不動」な資産です。事前検討において妥協することはその後何十年もあなたの資産形成に暗い影を落とすことになってしまいます。

一方で、自分基準をクリアした物件が見つかった時に、「やっぱりもう少し見よう」「他にないかな」とひるんでしまってはいつまで経っても資産形成ができません。お気持ちはよく分かりますが、物件購入も他の投資家との競争です。

「あの時あれを買っていれば今頃は…」とならないためにもやはり明確な自分ルールを決めることで未来の自分を律することに繋がるといえます。

ビジネスモデルはシンプル。事業拡大や税務戦略を理解して堅実な資産形成

不動産投資は、株式などと異なり売買の手続きや物件のメンテナンス、税務の理解などに「めんどくささ」があります。

逆にいえば、手間を惜しまず当事者意識を持った経営を心がければこそ、これらのメリットをフルに享受でき、投資の成功に繋がります。健全な資産形成ができるのです。

study_woman_ss成功している投資家はほとんどが勉強家です。初めにしっかり学ぶか学ばないかが大きな違いを生んできます。

一度理解してしまえば、ビジネスモデルが非常にシンプルであることが分かります。そしてそのノウハウは過去、多くの投資家によって洗練され、押さえるべきポイントも絞られているのです。

不動産投資は他人のおカネで資産形成。事業拡大や節税対策など経営手法を学ぶ

例えば、不動産投資は株式投資など他の金融商品と異なり、他人のおカネ(金融機関からの借入)で投資できます。そして他人のおカネ(入居者からの家賃収入)で返済して資産を創っていきます。

さらに投資後も自分で能動的にリスクとリターンをコントロール(経営)し、事業拡大もしていけるところに投資妙味があります。

また、税務戦略としても、運用期間中の積極的な節税によって投資回収期間を早め、売却時期も他の収入の動向をみながら最適な時期に実施できます。

相続時においても評価額を下げることで手元に残すおカネを殖やすこともできるのです。

不動産投資について、投資商品としての不動産の特徴、儲けの決まり方、そこから逆算して何に気をつければよいかといった、大枠を理解し俯瞰できるようになることで柔軟な経営を行いましょう!

不動産投資の心構えのまとめ

不動産投資は安易に行うものでもなければ、必ずしなければならないものでもありません。まずは自分自身のことを知り、何を目的に資産形成するのか、具体的なゴールはなにかを決めましょう。

また、投資家は社長という位置づけであるとともに、信頼できる専門家を味方につけることでトラブルを乗り越えていけます。

不動産は購入前にこそ検討すべき点が多くあり、ここで妥協してはいけません。そのビジネスモデルや収益源の理解を深めるとともに、明確なルール(投資哲学)を作っておくことも大切です。

マイホームと異なり、投資は不確実性(リスク)との戦いの連続ともいえます。まずはしっかりとした心構えの基、堅実な資産形成を行いましょう!

次は、不動産投資と株式投資の違いを知ることで、それらの特徴をあぶりだしていきましょう!

【株式との違い】他人のおカネで投資・回収、事業拡大もできる

 

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