新築マンションは、土地+建物+販管費+利益で価格が決まる。気を付ける点は?

新築住宅の価格はコストを積み上げた積算価格、中古住宅は需要と供給に応じた市場価格で決まるといわれます。

特に、新築マンションの価格は「土地価格+建物価格+販売管理費+利益」によって、市場価格とは関係なく価格が決まる傾向にあります。

ディベロッパーとしては、かかったコストに自社利益を上乗せして販売できればそれでよいと考えるのですね。

それではこのような構造がある場合、新築マンションを購入する場合にはなにに気を付ければよいかみていきましょう。

土地の仕入れ価格と建築価格(資材・人件費)が高騰すればマンションも高くなる

コストを積み上げてマンション価格を決めるということは、たとえ同じ品質のマンションであっても、土地の仕入れ価格や建築費(資材・人件費)によって値段が変わるということです。

ですので、建築する「タイミング」によって“当たり年”や“ハズレ年”があるといえます。

特に土地価格や建築価格は近年急騰、高止まりしています。このような時期には、割高なマンションを購入してしまう可能性があります。しっかりと価格の妥当性の検証が必要です。

また大方の見方として、今後は新築マンション価格が値崩れすると予想されており、タイミングを見極めることが重要となるでしょう。

ディベロッパーは高い土地でも仕入れざるを得ない。買うタイミングの見極めを

土地の仕入れ競争は激化しています。業者はマンション用地を血眼になって探しています。

ディベロッパーは、マンションを分譲販売することでおカネを稼ぐため、まず建築するための土地を仕入れなければなりません。土地を仕入れない限り、会社として活動できません。

ですので、土地の価格が高騰している時には相対取引ではなく、複数の開発事業者が一つの土地に入札を行って、競り合ってまで土地を購入します。

一般的に入札形式の土地仕入れは価格が高騰しやすく、そうしてでも、ディベロッパーは土地仕入れをしなければなりません。

規模や立地にもよりますが、マンション価格の30%程度を占めるといわれます。仮に土地価格が30%程度上昇すれば、マンション全体の価格を+10%ほど押し上げます。

5,000万円のマンションであれば、+500万円の上振れです。マンション相場をみながら「買うタイミング」を考えなければ大きな損をしてしまいますね。

建築価格が高騰している時期は、マンションが陳腐化(低品質化)するケースも

建築価格も高騰しています。オリンピックに向け人手不足が報じられているなど、特に優秀な職人の人件費が高まっていることに加え、建築資材も高止まりしています。

このような状況で、ディベロッパーが行いがちなのは、建築費を抑制するための「マンションの陳腐化」です。

例えば、(強度の劣る材料など)建築資材の低品質化、設備グレードの低下、㎡数の抑制(小さな部屋にする)などを行い、価格の上昇を少なくしようとするのです。

このように、購入するタイミングによって品質に違いが生まれることがあるのです。

購入時にはそれなりの値段で買えたとしても、将来の売却時には、過去に建設された優良なマンションとの競争になります。安物買いの銭失いとならないよう、慎重に見極めたいですね。

マンション販売業者の至上命題は「売れ残りゼロ」。売れ残り住戸は大幅値引きも

マンション販売業者(ディベロッパー)は、銀行から多額の借入を起こして土地仕入れ・マンション建設を行います。

そしてその資金を回収するのは分譲販売によってのみ行うのです。例えば、マンション総戸数100戸、その内、利益を10%取る場合には90戸まで(コスト分)は、何としても売り切らなければ銀行返済ができません。

そして90戸まで売り切ったとして、残りの10戸で利益を出します。その10戸のうち、8~9戸は売れたとして、残り1~2戸が売れ残ったらどうでしょうか。

1戸でも残っているとモデルルームの維持・管理費がずっと掛かってくるため、ある時点で見限って大幅に値下げをしてくるのです。

コスト分さえ回収できれば、固定費がずっとかかり続けるよりも、どこかのタイミングで売り切った方が資金回収が早くできます。そして、新たな建設プロジェクトに人員も配置できメリットがあります。

このように、(資産性があることが大前提ですが)売れ残りかけの物件を狙えば、安値での購入ができることがあります。

残り物には福がある?新築マンションの完成在庫には掘り出し物件も。室内確認も可

不動産業界は、景気変動に伴って好調と不調を繰り返しています。もちろんマンションも例外ではなく、例えばリーマンショック後には中小ディベロッパーがどんどん倒産していった時期もあります。

そのようなマンション不況時には、赤坂や青山など超好立地の駅から近く、品質の良い新築マンションでさえも売れ残ることがあります。

損切してでも完売したいディベロッパーは、資産性のある住戸でも値下げ交渉に応じることは珍しくありません。

安く仕入れられた物件は、将来の売却時に売値をそれだけ下げられるため、周辺の競合物件に対して優位に立つことができます。売却時には、「新築分譲時に売れ残っていた住戸」などと他の住戸を区別されることもありません。

売れ残った住戸は、なにか欠陥があるというイメージがあるかもしれませんが、中には資産価値が高いにも関わらず景気に左右され残っている掘り出し物もあるのです。

また、通常であれば新築マンションは竣工「前」に完売することを目標としますが、売れ残り住戸は完成した後に残っています。新築マンションでありながら、中古住宅のように中身をしっかり確認できるというメリットもあるのです。「残り物には福がある」のですね。

「第一期、限定販売」などで限定感・売れてる感を醸し出す。是々非々で検討を

分譲マンションにおいて、それぞれの住戸の値段は実際にはバラバラです。

南側や角地、高層階などは高価格に設定することで、購入予定者が決断しやすく(選びやすく)しているため、同じ値段になりません。

そして、特に規模の大きなマンションであれば期別販売手法もよくとられます。完成前から「第一期販売」「第二期販売」などと、期限を区切って少しずつ住戸を販売していきます(例えば100戸の住戸を、20戸ずつ5回に分けて販売)。

これは、売り切りたいという動機が強いディベロッパーが「数を限定している感」を出すことで、購入意欲を高める効果があります。数を分けることで、第一期完売!などと売れている感も醸し出せます。

売り切りたいという思惑が強いディベロッパーはあの手この手で買わせるための心理戦を行ってきます。冷静に検討しましょう。

期別販売で適正価格を探るケースも。早期の申込みで安く買えることもある

さらに、適正価格を探るマーケティング的な意味合いもあります。

第一期販売で4,000万円で売り出したマンションの申込が予想を大きく上回る場合には、第二期販売で4,200万円に価格を上げる、などです。逆のケースでは価格を下げることで利益を最大化させるのです。

このように、新築マンションではタイミングによっても価格が異なってきます。不動産販売のプロであるディベロッパーといえども、値付けを間違うことも少なくありません。

土地価格が高騰しすぎて価格を高く設定せざるを得ない時期もあります。逆に、マンション市況が悪く、かなり安値で販売するケースもあります。

初めの値付けが「明らかに安い」と感じれば、第一期販売ですぐに申し込むことで、優良住宅を安く手に入れることができる場合もあります。

トータルで収益が上がればよいため「目玉商品」を作る。掘り出し物かも?

ディベロッパー側からみれば、マンション全体で利益が取れればそれで構いません。

ですので、通常は「目玉商品」を作ります。かなり安い部屋(住戸)を1つ作り、客寄せパンダの役割を担わせるのです。よく、マンション価格「2,980万円~」などと、「安い価格」と「~」の両方セットで書かれてあるチラシをみかけます。

実際には多くの物件が4,000~5,000万円であったとしても、一つだけ2,000万円台の住戸を作ることで、問い合わせや申し込みを呼び込もうとするのです。

その住戸は採算割れしていても、(売れ残り物件の値下げのように)トータルで収支が合えば販売業者側は構いません。

「あまりにも安いから敬遠しておこう」と毛嫌いする前に、実際にお買い得(資産価値があるのか)ということを検証してみると、もしかしたら掘り出し物件となるかもしれませんね!

夢を買わせる新築マンションは割高になりがち。でも値上がりするケースも

新築マンションは、建築業者の都合によって、青田売りなど独特の販売方法を行います。

しかも「夢を買う」という印象を持たせ、プレミアム感で割高に販売することも少なくありません。

資産価値という視点では、業者利益が大きく乗った新築マンションよりも、市場価格でシビアに決まる中古マンションの方を一般的にはおすすめします。

しかし中には立地が良く、土地の仕入れや建設費も安い時期のものであり、購入後に値段があがることが予想できる資産価値の高いマンションもあります。

「新築」vs「中古」という構図ではなく、資産価値があるかどうかがポイント

新築か中古か、という二者択一ではなく、資産価値があるかどうか(将来、貸せて売れるか)という視点でマイホーム購入を行いましょう。

その為には不動産の目利き力が求められますが、住宅購入を考え始めたころから、マンション価格の推移や市況感を自分で知ることも大事です。

これらは、簡単にインターネットで情報収集できますし、検証業務に力を入れる不動産会社(エージェント)に相談するのも一つの手です。

見た目や印象に惑わされず、冷静な頭で「本当に買ってよい物件かどうか」を検証し、後悔のない良い買い物をしてくださいね。長い目でみて安心・安全・快適な暮らしを手に入れましょう!

 

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