今更聞けない、不動産投資の基本中の基本「利回り」

最近、少しづつ不動産の知識をつけていこうと勉強しているのですが、勉強中、常々思感じる事があります。

 

む、難しすぎぃぃぃぃ

 

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利回り・金利・住宅ローン。。。。。あー、西野がバイヤーズエージェントになれる日は、果たして来るのでしょうか。

しかーし!そんな西野でも、基礎の知識を少しずつ習得してきましたので、今回は自慢がてら「利回り」についてご説明したいと思います!(「そんなの知ってるわ!」という声が既に聞こえてきております)

「利回りの高い物件=良い物件」ではない!「表面」と「実質」の違い

さて、あなたはこの「利回り」について、本質を理解されてますか?「利回りの高い物件=良い物件」と決めつけ、本質の理解をおろそかにしてはいけませんか?

あ、ええ、はい、みなさんの予想通り、ずばり西野はそうでした。ということで、今更聞きづらいこの「利回り」について、あらためて理解できたのでそれをお伝えしたいのです!

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また賢くなっちゃった///

不動産投資では、物件購入額に対して、家賃収入などで回収しますよね。この際、投資額に対して、どれくらいの収益が帰ってくるかが大きなキーとなります。

この目安となる値が「利回り」であり、利回りが高いほど投資額に対する収入が大きく、早く回収できる物件となるわけです。

そして、「利回り」には「表面利回り」と「実質利回り」の二つの概念があります。まずはこれらの違いから見ていきましょう。

購入額と家賃で簡単に計算できる、あくまで入口の参考値「表面利回り」

表面利回りとは、所有した物件の満室想定の年間家賃収入を物件価格で割ったものです。

表面利回り(%)=年間収入÷物件購入価格

販売図面広告(マイソク)に書いてある「利回り」とはこの「表面利回り」の事で、計算式から分かるように、“物件購入額”と“家賃”で簡単に割り出す事ができます。

・・・・・・ってちょっと待ってください!!

投資物件買った時って入居者を確保する(空室を埋める)のが一番大変なのに、満室想定の家賃収入って理想形すぎない!?!?(と思ったのは私だけでしょうか。)

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そう、西野の言う通り(自分で記事書いてて恥ずかしくなる)、表面利回りは投資用の不動産を決める判断要素としては不十分であり、その不動産の持つ収益性を正確に表した値とは言えません。

ここで登場するのが、実際にかかる諸経費を加味し、より現実的な値として割り出した「実質利回り」です。

より現実的に算出した「実質利回り」。でも未来を予想するのは難しい!

「実質利回り」とは、「表面利回り」と比べて、より現実的に算出した利回りの値です。

基本的な考え方・計算方法としては「表面利回り」と同じですが、物件を運営するための諸経費(修繕費や管理費、税金などのランニングコスト)を加味することで、より現実的な値が算出されます。

実質利回り(%)=(年間収入-経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

また、家賃下落率や空室率、退去から入居までの平均期間などを加味した”実際の賃料”に合わせた年間収入を考える場合もあります。

経費や収入をどれだけ現実的に見るかで実質利回りも変わる

収入や経費をどこまで考えるかで実質利回りは変わってきますので、何の費用を含めており何を考慮していないかなどを必ず確認しましょう。

言葉で書くと簡単なように見えますが、かなり現実的な実質利回りを算出しようとすると、考えなければならに要素はとても多く、計算はそう簡単ではありません。。

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  • 空室がいくつかつあるけど、どれくらいの期間で入居者が入るか?
    ⇒周辺地域の実例から、空室の期間を予想することができます
  • 修繕費って書いてあるけど、いつどこが壊れるか予想できるの?投資家ってエスパーなの?
    ⇒築年数や構造によっても変わり(新築と中古であれば、もちろん中古の方が修繕費用が高い)、同じような物件の実例から想定することや、実際に投資する物件を調査して予測できます

などなど。このように立地・間取り・設備・環境・築年素、税金面では固定資産評価額(新築の場合には予想が必要)などから予想することになるのです。

表面利回りは概算(フィルター)、実質利回りは精算。それぞれに役割

さて、ここまでの説明でを聞いて、こうは思いませんでしたか?

「これ、両方いるのか??」

表面利回りよりも実質利回りの方が現実的な値が出るなら、実質利回りだけでいいじゃん!(素人万歳)

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「実質利回りは出すのが大変だから」

です。

ですので、簡単に出せる”入口としての”目安として、まずは「表面利回り」を見て多くの物件から表面利回りというフィルターを通して絞り込み、本格的に検討する物件については、”次のステップとして”「実質利回り」を見ていくということですね。

中古物件は特に注意!劣化状況に応じて修繕費がぜんぜん違う

特に中古物件については、新築物件よりも注意が必要です。例えば、前のオーナーのメンテナンスが不十分であった場合、購入後に思わぬ修繕費負担に悩まされることもあります。

その場合、例えば同じ表面利回り10%の新築と中古物件があった時、修繕費のかかる中古物件の方が実質利回りは低くなってしまうのです。

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そのような資料がない場合には、実際には現地調査で目視確認する程度にとどまることが多いようです。

将来、高値で売却するためにも修繕履歴情報をしっかり整理・蓄積する

投資物件は基本的に入居者が居住中の場合が多く、内部状況がわからない前提で売買されることも少なくありません。

「修繕状況がよくない様子で、購入後すぐに1,000万円の修繕が発生するだろうから値下げして」と、買主から言われる交渉材料になることもあります。

逆にいえば、履歴情報があれば買い手も安心して購入検討ができ、値下げされるリスクも少ないのです。

率の中にも種類あり。検討材料いっぱい、西野もいっぱいいっぱい

さて、「利回り」の基本的な考え方についてご説明しましたが、これは「投下した資金をどれだけ効率よく回収できるか」という「率」を考える際に使われるもので、判断材料の一つでしかありません。

例えばこの率の中にも、表面・実質利回りに加えて、「ローン金利」も加味した「イールドギャップ」という値などにも目を向ける必要があります。

83b92b1161769b7dcbfe5d37ad29405c_sさらに「手元にいくら残るのか」いうことも大切でしょう。例えば、実質利回り50%の投資商品でも、投資額が1万円であれば、手残り額は5,000円です。一方で、実質利回り5%の商品では、投資額が1,000万円であれば手残り50万円です。

難しいことは不動産屋に丸投げ。納得するまで何度も聞きましょう

その他にもさまざまな指標や検討材料があります。なんだか頭がごちゃごちゃしてきましたね。。。西野も実は限界をとうに超えています^^;

と、ということで!初めての投資物件のご購入の際は、まずは専門家に相談する事をオススメします。難しいことを理解する前に、まずはどういった論点があるのかわかりやすく説明してもらいましょう。

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不動産屋は物件を出すことや契約書を作ることだけが仕事ではありません。お客様のご不安やご要望に沿って分かりやすく知恵を伝えることこそ大切な仕事です。分からないことはどんどん聞きましょう。

プロの意見を聞きながら、素人目線をぶつけて学ぶ、西野流勉強法も意外とオススメです♪

 

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