何かと額が大きい不動産取引。逐一疑問を持つことが重要

今日も元気に西野です!!仲介手数料を始め、不動産取引にかかるおカネってとにかく高いですよね。

しかし、不動産取引は頻繁に行わないため馴染みがなく、「こういうもの」として認識してしまうことが多いかもしれませんね。

その意味や金額の理由については考える機会は少ないのではないでしょうか。

最近、ミトミへの相談で「他の不動産屋で取引が決まっているんだけど、この金額って適正?この項目ってなんだろう?」という“取引金額・手数料”についての問い合わせもありました。

という訳で、まずはあなたが不動産屋に直接払うことになる「仲介手数料」について調べてみたので、コラムにしてみます。

仲介手数料は上限のみ決められている!売買では、取引価格に応じて変化

仲介手数料は、不動産屋(仲介業者)が買主(借主)と売主(貸主)の間に仲介役として入った不動産取引に対して発生し、仲介業者の収入源はほとんどがこの仲介手数料です。

賃貸でも売買でも、不動産屋が受け取ることができる仲介手数料の上限金額は宅建業法で決まっており、賃貸であれば賃料1カ月分+消費税、売買であれば売買価格に3%を掛け、消費税を加えるという金額設定です。

【賃貸】仲介手数料(上限)=賃料の1カ月分+消費税
【売買】仲介手数料(上限)=不動産価格(税抜)×3% +6万円+消費税

これは、国が定めた仲介手数料の上限であり、それ以下であればいくらでも良いという決まりです。0円でもいいんですね~~。中には変な名目で取ってはいけない超過報酬を取る悪徳不動産業者もいますのでご注意を!

ちなみに、この仲介手数料は、昭和45年(1970年)と約50年も前に「建設大臣告示」によって定められたものを、未だにありがたく使っているのです。50年前と劇的に状況が変わっているのに。。。

そして先日、ミトミの無料相談で「この+6万ってなに?」というご質問を受けました。

た、確かに、何と聞かれると分からない。。。に、西野もわかってましたけどちょっと聞き耳を立ててしまいました。や、やだなあ分かってたんですってば…

【具体例】+6万円は単なる計算の簡便法。本来は累進的に比率を掛けて算出

実はこれ、何か理由のある+6万ではなく、単に早く計算できるように工夫されているもので、算数の鶴亀算(死語?)みたいなものです。

実は「売買金額×3%」という時点で間違っています。宅建業法では、売買金額の内、0~200万円までは5%、200~400万円までは4%、400万円以上の部分は3%と決まっているのです。

つまり800万円の取引では、200万円分は5%、もう200万円分は4%、残りの部分は3%という具合です。

いちいち一つ一つ分けて計算するのは面倒なので、その計算を楽にするために「売買金額×3%+6万円」と計算しているのです。後で具体例をあげますが、どちらでも金額はぴったり一致しますのでご安心を!

うーん、ちょっと分かりずらいですね。。。1,000万円(税抜き)の不動産(土地+建物)を購入する場合を例に、実際に計算してみましょう。

【本来の計算方法】取引金額を3つにわけて、それぞれ手数料率を掛けて合算する

1000万円の場合、上記の通り、0円~200万円、200万円~400万円、400万円~1000万円の3つに分けて考えます。

200万(0~200万の部分)に×5%、また200万(200万~400万の部分)×4%、残りの600万円(400万~1,000万の部分)に×3%をかけ、それらを合計して消費税を加えることで、仲介手数料の総額が算出されます。

この場合、200万円×5%+200万円×4%+600万円×3=36万円ということになりますね。

尚、400万円以下の取引の場合に手数料比率が大きくなる理由としては、きっと不動産屋がやる気をなくしてしまうからだと思います。

小さな額に対しても(3%という)小さな比率だと、例えば100万の取引であれば「3万+税」という少なさ(T_T)。これじゃ調査費や交通費であっという間に飛んでしまいます…

【×3%+6万】400万円以上の取引は公式が楽!必ず+6万円になるんです!!

ここで、先程の「3%+6万円」という方法でも計算してみましょう。(ちなみに400万円未満の取引ではこの簡便法は使えません。。)

物件価格1,000万円×3%+6万円=36万円となり、先程の価格と一致しましたね!これは、2,000万円でも3,000万円でも同じことです。

これは、×5%や×4%のうち「3%」分ずつを引いたx2%とx1%を400万円未満の部分にそれぞれかけたものが6万円だからです。あとは、売買金額「全額」にx3%を掛けたものを6万円に加えて出来上がりです!

西野は、この公式が法律によって定められたものと勘違いしていましたが、それくらい不動産屋はこの公式を日常的に利用しています。

「6万円」は特に意味のあるものでなく、単なる調整額だったのですね。

【注意】売買金額は税込み表示が多い。建物の消費税を引いた額にx3%

先ほどの1,000万円の例は実は暗黙の了解で「税抜価格」としていました。

通常の取引では広告図面(マイソク)に記載されている価格は、ほとんど税込み価格です。つまり、「この物件は1,000万円!」とあれば「1,000万円=土地価格+建物価格(税抜)+建物の消費税」です。

そのまま1,000万円(税込)に3%を掛けてしまうと、建物の消費税にも手数料率を掛けてしまいます。そこに、最後に消費税が加えられることになり税金の二重取りになってしまいます!

ですので、仲介手数料率の3%を掛ける前に、物件価格の内建物の消費税分を差し引かなければなりません(ちなみに土地には消費税がかかりません)。

「1,000万円=600万円(土地)+370万円(建物)+消費税30万円」という内訳だった場合、仲介手数料を計算する時には970万円(=土地600万円+建物370万円)を基準として、「37.9万円(税込)」=(970万円×3%+6万円)×1.08です!ああややこしい!!

疑問が沸いたら確認・相談。知らない間に不正な金額を支払わないように!

不動産取引でかかる金額は大きく、また普段馴染みのない項目であるがために、「こんなもんか」と思ってしまいがちです。

しかし、そう思ってしまったら最後、不正に高額な料金を請求されているとしても、気付かないまま支払ってしまいます。

「何でこんなに高いの?」「この金額の根拠は何?」といちいち疑問を持つことはとても大切です。そして、その疑問に対して納得がいくまで説明してもらいましょう。

不動産は大きな取引です。後から「聞いておけばよかった…」とならないためにも、些細なことでも迷わず確認しましょう!

 

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