土地面積は意外と不正確?登記面積と実際の面積は違う場合の取引方法とは

マイホームや投資物件を購入する際、「契約書に記載された土地面積よりも実際には小さかった!」というトラブルが起こることがあります。

土地面積は、法務局の登記簿謄本などに記載されていますが、さまざまな理由から実際の面積とはズレが生じていることはよくあることです。

そのため、不動産売買には大きく「公簿売買」と「実測売買」と呼ばれる2つの方法があります。

この違いを理解せずに、後から「こんなはずじゃなかった…」ともなりかねません。ここでは、取引方法の違いやメリット・デメリットなどをしっかり理解しておきましょう。

(※公簿売買や実測売買というのは法律用語ではなく、その定義も厳密になされているわけではありません。一般に用いられる業界用語とご理解ください)

実測売買では、土地の正確な面積を測量。売買金額も面積に応じて精算する

公簿売買と実測売買の違いは、「土地の面積を実際に測るかどうか」ということです。

(土地面積を測らずに)役所に登録されている登記面積で売買がなされるのを「公簿売買」、実際に土地の面積を測量して正確な面積を割り出して取引するのを「実測売買」と呼びます。

実測売買の中にも2つの種類があり、契約前に測量を終えて正確な面積が計測されている売買と、契約締結後に測量を行って正確な面積を割り出すものがあります。

契約前に正確な面積が分かっている場合には売買代金も確定していますが、契約後に測量を行う場合には、契約時には㎡単価(坪単価)だけを定めておきます。そして、確定した面積に㎡単価を掛けて売買金額を割り出し、決済時に精算します。

つまり、実測売買であればいずれにしても、実態に合わせた面積・金額がわかり、お互い納得して取引ができるのです。

公簿売買は測量しない。売主も買主も後から文句を言えない取引であることに注意

公簿売買では、測量を行わず正確な面積は分からないまま、登記面積を実際の面積と信じて取引を行います。

ポイントは、「もし実際の面積と違っていることがわかったとしても、売買金額の精算は行われない」という条件をつけて売買を行う点です。

つまり、本当の面積が大きくても小さくても後からお互いに文句はいえないのです。

この点を十分理解していないと、「購入後に測ってみたら、面積が小さかった!売買金額は不当だ!損した額を返せ!」と買主が主張し、トラブルに発展することがあるのです。

公簿売買自体は合法な取引方法ですが、公簿売買取引であることを売主・買主双方がしっかりとその意味を理解した上で取引する必要があります。

買主が取引の意味を勘違いするケースも。売主や業者が悪質な場合は損害賠償対象に

公簿売買を行う際、「実際の面積ではなく、法務局に登録されている面積で契約を行います」という説明だけだとなんだかよくわかりません。

不動産取引になれていない買主であれば、「契約書には、登記面積が記載されるということかな。もちろん実際の面積と違うことがわかれば、金額を増減してくれるよね」と誤解してしまう可能性があります。

後からクレームをつけることができないという条項を丁寧に説明することが求められます。

ただ、あまりにも登記簿面積と実測面積の差が激しく、買主が取引の目的を達成できない場合には、民法でいうところの錯誤(いわゆる“勘違い”)による契約の無効を訴えるケースも考えられます。

問題なのは、公簿売買の性質を悪用することです。実測すれば登記面積よりも面積がかなり小さくなる(不利になる)ことが分かっていて、わざと売主や仲介業者が誤魔化し、買主の理解があやふやなまま強引に契約をすすめることです。

買主が不利であることを、不動産屋が知り得ていながら明らかな説明不足で公簿売買を行った場合には、契約解除や損害賠償請求の対象になるでしょう。

実測売買は、おカネも時間もかかる。近隣住民と境界の合意が取れないことも

公簿売買はトラブルの火種となりかねない取引方法ともいえ、すべての取引を実測売買で行うのが理想です。

しかし、「おカネ」「人」「時間」といった複数の要素をクリアせねばならなりません。

まず、実測売買を行うためには土地家屋調査士によって測量を行いますが、費用の負担が発生します。多くは売主が負担することが一般的ですが、測量を実施することと引き換えに、その実費を売買金額に上乗せする場合もあります。

金銭面では問題なくとも、測量には隣家との境界確定や、前面道路の境界確定(官民査定)が必要になります。「うちの敷地はここまでだ!」と境界についてお隣さんと揉めることも少なくありません。

そもそも会ってもくれない、印鑑を押してくれない場合には裁判を行うこともできますがやはり時間がかかります。

官有地と民有地の境界画定(官民境界査定)であれば、相手方は役所ですので必ず応じてもらえますが数カ月単位で時間を要するケースも少なくありません。

地積測量図や現況測量図に信頼性がある場合や、取引を急ぐなら公簿売買も選択肢

測量図には、「確定測量図」「現況測量図(仮測量図)」「地積測量図」の3つがあります。

実測売買で用いられるのは、隣地の人と境界点・境界線がどこにあるのかを立会いの下で確認した上で面積を計測した「確定測量図」です。

この確定測量図は、後々揉めないように、境界線の合意内容を確認した「境界承諾書」を作成し、すべての隣地所有者が印鑑を押印します。

測量図 説明
確定測量図 隣地所有者と官民・民民査定を行い、境界を確定した(境界承諾書を得た)上で計測した測量図
現況測量図
(仮測量図)
隣地所有者と境界の合意を取らずに(もしくは一部のみ取り)、現在の状況から境界点を予測して敷地面積を概算計測した測量図
地積測量図 法務局に登録されている測量図。境界承諾書のないものや測量技術の乏しい時代の測量図は精度に難あり(平成以降が望ましい)

一方で、現況測量図(仮測量図)はそこまで厳密にはしないけれど、概算の面積はわかるというものです。地積測量図は、計測された時代によって正確さにブレがあります。

いずれにせよ、現況測量図や地積測量図でもある程度信頼性があると判断できる場合や、官民査定に数カ月を要する場合など取引が長引くことが待てないケースでは、公簿売買も一つの選択肢となるでしょう。

もちろん、面積が推定できる資料が存在しない場合や、安全性を優先する場合には実測売買を行うことが求められます。ただ、売主としては測量を面倒くさがる場合もよくあります。根気よく仲介業者に交渉するようお願いしてみましょう。

「公簿売買」=「境界が未確定」ではない!境界確定は売主や仲介業者の義務?

少し難しい話になりますが、本来の意味でいえば公簿売買は「実際の土地面積ではなく、登記上の面積で売買代金を決める」取引のことを意味します。

これは、隣地との境界が定まっていないことを意味するものではありません。

例えば、境界線が決まっていてもその面積を正確に算出するためには(土地家屋調査士に依頼して)数十万円~数百万円の費用が掛かります。

そのため、「境界線は確定しているけど、公簿面積で取引しよう」というのが本来の公簿売買です。

あくまでも、売買金額の決め方について、実際の面積と書類上の面積のどちらを使うのか、というのを決めるのが実測売買・公簿売買の違いです。

公簿売買であっても境界を確定すべきだが、実態としては放置されるケースも

(大阪地裁などでの判例によれば)そもそも仲介業者は、公簿売買であっても境界を明示する義務があるとされる考え方もあります。

宅建業者は善管注意義務が課せられ、売買契約の目的が達成されるよう配慮するとともに、トラブルを未然に防ぐことが求められるのです。

しかし、実際には公簿売買や現況有姿売買などといわれる場合には、境界確定を行わないケースも多く、その点買主としてはしっかりと理解した上で取引を行う必要があるでしょう。

不安なことは必ず仲介業者に確認を取り、説明を求め、安心安全な取引をしてくださいね!

 

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