「面倒だなあ」「聞いたことない」「買ってからやって」「あら探ししたいの?」

これらの言葉は、売主または売主側の仲介業者から時々聞かれる言葉です。

中古戸建てを購入したいというお客様の仲介業務を行う上で、売主側の仲介業者(元付仲介業者)に対して「購入前にインスペクション(または耐震診断)を行い、建物の安全性を確認させてほしい」とお願いした時の反応です。

(ホーム)インスペクション」とは、「建物状況調査」ともいわれるもので、建物の老朽化具合や雨漏りやシロアリの有無などを、建物のプロである建築士が調査するものです。

安心して住める家かどうかを考える上では必須の調査ともいえ、特に宅建業法の改正に伴って2018年からは本格的に普及していくと見込まれています。

既に国交省は、既存住宅状況調査技術者(インスペクションを行う建築士)の確保に乗り出しており、全国各地で講習会も開いています。

インスペクションは「不具合がないこと」をチェックするもの…ではない!

建物状況調査を行う目的を、「不具合がないかどうか」を調べることと考えてしまうと、売主(または売主側の仲介業者)としては「なにか出てきたら売れなくなる」とネガティブに捉えてしまいます。

しかし、中古戸建ての場合、2000年基準として壁の配置バランス、金物の設置など耐震基準が変更されており、2000年以前の建物はなんらかの不具合がでることが少なくありません。

ある意味、多くの建物は不具合を抱えている状況であり、老朽化していることも当たり前です。問題が出てくることが前提ともいえます。

ではなぜインスペクションを行うかというと、「老朽化具合はどの程度で、どうやって不具合を直すか?どれくらいの金額がかかるか?」を知るためです。

「不具合が見つかったからダメ」ではなく、「どうやって不具合を直すか」を具体的に検討するために行うものであり、前向きな調査なのです。決して“あら捜し”をしたいわけではありません。

そもそも、“面倒な調査”をあえて行う買主は「買いたい」と思っているからこそ!

購入を検討している物件に建物調査を行う場合、その費用は、買主が負担します。

買主の気持ちを考えれば、あえて建物の調査を行う理由は、かなり「買いたい」と思っているからです。だからこそ、真剣に検討する一環としてインスペクションを行います。

耐震診断を行うなら10万円程度はかかります。買うかどうかも分からない物件に10万円もの費用をかけて耐震診断を行う人はいません。

もちろん、補修費などを含めて考えた結果として予算をオーバーした場合、確かに売主側に値下げ(指値)交渉が入るかもしれません。

ただ、考え方を変えれば、これまでメンテナンスをしてこなかった分の費用の一部を負担するだけともえいます。なにも買主が下心を出して、むやみに安く買おうとしているわけではありません。

安全性を無視して希望価格で売ることを押し通し、後からトラブルになることもあります。それよりも、買主の真剣さや家族の安全を守りたいという親心も汲み取って前向きに捉えたいですね。

今後は安全性が不明な住宅は売れなくなる?「安心R住宅」を推し進める国交省

今は耐震性が不明でも買主が納得すればそのまま取引がなされます。そもそも、耐震性が満たされていないことを知らずに(認識せずに)買主が買っている例も少なくないかもしれません。

「あなたが買おうとしている家は、ご家族の命が脅かされる物件です。大地震が来ると建物が倒壊する可能性が高いのです」ではなく、「耐震性は満たしていませんが、まあこんな家たくさんありますよ」と伝えられたらどうでしょう。

確かに耐震性が満たされていない家はたくさんあることは事実ですし、嘘をついているわけではありません。ただ、事実の認識において大きく印象が変わります。

耐震性の基準を満たす物件は、大きな地震が来た時に安全な場所に“逃げる時間”を与えてくれます。一方で、そうでない家は即座に倒壊し圧死や火災に巻き込まれてしまう恐れがあるのです。

不動産会社がきちんとリスクを説明しない場合、買主はそもそも「耐震性」という性能自体を知らされていないかもしれません。

このような状況を改善するために登場するのが、国交省が推進する「安心R住宅」です。

耐震性がないと、安心R住宅と認定されない。購入検討もしてくれなくなる?

今は、インスペクションの活用を促す法改正がなされるなど、住宅を安心に購入するために国の制度も変わっている過渡期といえます。

インスペクションという手法は法改正によって徐々に広まっている段階といえますが、もう一つの柱が、買主に住宅の性能を意識づける制度ともいえる「安心R住宅」です。

例えば、以下のような性能を備えている住宅を「安心R住宅」と認定するものです(他にも諸条件はあります)。

  • 耐震性を有すること
  • 建物状況調査(インスペクション)を実施し、構造上の不具合および「雨漏り」が認められないこと
  • 購入予定者の求めに応じて「既存住宅売買瑕疵保険」を付保できる用意がなされていること

これによって、買主も「耐震性」「インスペクション」「瑕疵保険」の意味を能動的に理解していくようになるでしょう。

逆にいえば、このような性能を満たしていない物件は今後、売りにくくなっていくということです。

今は「建物調査されると値段が下がる…(できればインスペクションして欲しくない)」と思っている売主も、「そもそも性能表示しなければ購入検討のテーブルにも乗らない」と意識が変わっていくでしょう。

【参考】物件ポータルサイトが独自に物件を認定する「LIFULL HOME’S 住宅評価」

既に民間大手の物件ポータルサイトを運営するLIFULL HOME’S社も先手を打って「LIFULL HOME’S 住宅評価」というサービスを提供しています。

国交省が推奨する基準に則って、信頼性の高い建物検査が行われた物件のみをピックアップして表示する特集ページを設けています。

さらにその中で、LIFULL HOME’S社が定めた独自基準をクリアした物件を「LIFULL HOME’S 認定物件」として表示することもできます。

2017年8月から開始したこのサービス、徐々に広まっていくことを期待します。

買主・売主の両方にチャンス。安全なマイホームは資産価値の維持・向上に直結

家に求める性能の内、最も大切なことは「家族の命を守ることができる不動産であること」かもしれません。しかし忘れがちになっていないでしょうか。

それは、目にみえるキッチンなどの設備や間取りと違って、家の外観や内装を見ても安全性が問題ないかどうかは一目ではわからないことが理由の一つかもしれません。

だからこそ、地盤の状態を調べたり、ハザードマップで災害時の影響を確認したり、建築士などのプロが耐震性を見極めたりします。そこに、「中古住宅に対する不安」を解消する国の制度が加わっているのです。

インスペクションを面倒だと思ったりおカネがもったいないと思う方もいるかもしれませんが、火災保険に入らない方はほとんどいません。インスペクションは安全に暮らすための保険のようなものともいえます。

買主にとっては、安全性を確認しやすくなるメリットある制度が普及していくといえるでしょう(ただし、安全性をしっかりと検証する不動産会社を選ぶことだけは忘れてないでくださいね)。

売主は安全な暮らしができ、将来売りやすくもなる。購入後も「住まいの資産化」

また、売主にとってもチャンスといえます。住宅を適切に管理・メンテナンスしていくことは、自分が住んでいる間に安心・安全・快適な暮らしができます。

それに加えて、安全性が高く管理の行き届いた住宅は、多くの人が「買いたい」と思うものです。つまり、資産価値を維持・向上させる行為そのものであり、きちんと管理した売主が報われる時代になっていくのです。

注意点として、図面などの基本的な書類はもちろん、修繕や耐震補強をした際にも、どの会社でいくらかけてどのような工事を行ったのかが分かる書類の保管をしておきましょう。

書面で残しておけば、売る時に客観的な証拠として提示することで買主も安心して前向きな購入検討ができることに加え、値下げ交渉を跳ね返すことにも役立ちます。

さらに、不用なインスペクションのコストや時間が買主にかからず、スムースな売買契約に繋がるメリットもあります。

これから中古戸建てを買おうと思う方は、買う前の検査と共に、買った後のメンテナンスもしっかりと行って「住まいの資産化」をしていきましょう!

ミトミで仲介されるお客様には、建築士によるインスペクションを2物件まで無料でご提供しています。お申込みは以下のページから!

【インスペクション】建築士による建物状況調査をする

 

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