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契約前に重要事項説明。その後の決済・入居で気を付けるポイント

重説と契約は別物!しっかり内容確認。入居後は不具合の有無をチェック

契約の前に「重要事項説明」がある。契約と似て非なるもの

入居申込みを出し、条件面でも折り合えばとうとう契約です。しかし、契約の前に大切なイベントがあります。「重要事項説明」(重説)です。

契約と重要事項説明って同じようなものでしょ、とおっしゃる方もいらっしゃいますが、明確に違います。これをしっかり理解しましょう。

重要事項説明ができるのは国家資格者「宅地建物取引士」だけ!

宅地建物取引業法という法律で、不動産会社は契約を締結するまでに、必ず入居予定者(お客様)に不動産ついて重要なことを説明しなければならないと定められています。

この説明を重要事項説明といい、この説明をすることが許されているのは「宅地建物取引士」という国家資格を持った有資格者に限られています。

read-paper_ssここまでガチガチに縛られているのは、不動産の取引は生活に多大な影響を及ぼすためです。

不動産に詳しくない一般の方が、お取引内容をしっかり理解することなく入居してしまい、後で大きな損害を被らないように守る制度なのです。

専門用語など不明点は遠慮なく聞く。署名・捺印しても契約ではない

重要事項説明で説明される項目には、家賃の支払方法や更新料の有無などの金銭に関わるものや、お部屋の設備や利用制限などお部屋に関るもの、その他、解約の方法や特約事項など多岐にわたります。

専門用語もたくさん出てきますので、分かりづらいこともありますが、これを噛み砕いて説明し、お客様にしっかりと理解していただくのが宅地建物取引士の役割です。分からないことや気になることは納得するまで、遠慮なく何度でも確認しましょう。

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説明を受けた後、入居予定者(お客様)は重要事項説明書に署名・捺印します。

しかしこれは、不動産取引の内容を理解したことを確認するものであって、決して契約ではありません。「説明は理解したけれども、今回の契約はしたくない」となれば、契約書に署名・捺印することを拒否することもできます。

実態は重要事項説明の後に「即」契約。不安なら事前にもらってチェック

実際には、重要事項説明のすぐ後に契約が行われることが多いです。その場の雰囲気に流され、よくわからないけど契約書に判を押すということだけは絶対に避けなければなりません。

no_ss本来であれば、重要事項説明を受けた後、改めて最終的な検討・確認を経た上で、契約したいものです。不安であれば、「事前に重要事項説明書と契約書を送ってください」とお願いしましょう。

ご自身で内容を判断することが難しい場合には、重要事項説明書を事前に精査し、リスクや懸念点がないかをチェックする「重要事項事前チェックサービス」もあります。なんなりとお声がけください。

重要事項説明で最低限確認したいポイント

重要事項説明はたくさんの項目があり、また難しい言葉が並んでいます。

すべてを細かくチェックすることが難しい場合でも、最低限ここであげるポイントは確認しておきましょう。

【建物の設備】設備か残置物か。後者なら入居者負担で修理

電気・ガス・水道など基本的な生活インフラの状況、エアコンや照明、網戸などの設置有無を確認しましょう。

注意点として、例えばエアコンが付いているからといってそれが「設備」かどうかは別物ということです。(元々そのお部屋に備わっている)「設備」である場合に、通常の使用で壊れたらオーナーが費用を負担して修理します。

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しかし、例えば前の入居者が設置したエアコンをそのままおいて退去した「残置物」という扱いである場合、それが壊れても入居者自ら費用を負担して直す契約となっているのが慣習です。

契約をする前に、何が設備で何が残置物であるのかきちんと見分けておきましょう。

【禁止事項・利用制限】ルールを理解し守る。違反すれば退去も

ペットの飼育や、楽器の演奏、喫煙などは禁止されていることがよくあります。

また、又貸しや部屋の変更(造作)、目的外使用(居住用として契約したのに事務所として使用、居住人数を1人として契約したのに2人で居住など)もよくある禁止事項です。石油ストーブの利用を禁じることもあります。

cat_ssこれに違反すると退去させられてしまうこともあります。事前に何が許されて何が許されていないかきちんと把握して入居しましょう。

【管理の委託先】万が一の連絡先をしっておけば安心

入居後、お部屋になんらかのトラブルがあった場合、どこに連絡をすればよいのか必ず確認しておきましょう。

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契約に携わった不動産会社は仲介業務のみ行い、管理会社は別ということもよくあります。また、管理会社は存在せず、お部屋はオーナー自ら管理(自主管理)するという場合もあります。

【解約時期】何カ月前に通知するのか理解して無駄な家賃を支払わない

通常、賃貸借契約は2年など一定の期間を定めて契約します。その際、入居者には借地借家法において借家権(家を借りる権利)という強い権利が与えられます。

この借家権は、契約が満期になれば基本的に自動更新されます。貸主(大家)も入居者も解約の意志非表示をしない場合には法定更新といって法律が更新したことにしてしまうのです。

regret%e5%be%8c%e6%82%94%e6%82%a9%e3%82%80_sこれはオーナー(大家さん)からの無茶な退去要請などから借主を保護する目的でこのような権利がついています。ですので「2年がちょうど経ったから契約満期だ。これで契約終了だから引っ越そう」というのはできず、勝手に更新されるのです。

そこで多くの場合、解約する権利を借主(入居者)に特別に与えているのです。

もしこの解約条項がなければ、2年間ずっと解約できません。また、1カ月前通知の場合、退去したい日に「解約したい!」といっても、余分に1カ月分の家賃を支払わなければならなくなるので注意しましょう。

【特約】退去時の原状回復(敷金の取扱い)はトラブル多数

最もトラブルとなりやすいのがこの退去時の原状回復(クリーニング)と、それに密接に関わる敷金の取扱いです。

敷金とは、家賃の滞納や入居者に原因がある設備の破損などに備えてあらかじめ担保の意味合いで預かっておき、原則として、お部屋を退去する時に返還されるお金です。

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しかし、契約によってあらかじめ敷金の取扱いを別途定めておくこともあります。

よくあるのが、退去時のクリーニング(原状回復)の費用を差し引いて返還するものです。しっかりと確認しておきましょう。

【原則】オーナーが原状回復を行う。入居者負担でも元通りにしなくてよい

入居者がお部屋を通常使用した場合、原状回復を行うのは原則としてオーナー(大家さん)が行うというものが一般的な考え方です。

もちろん、“入居者に責任がある”使い方によって設備を破損させてしまったり、勝手に部屋を改修したり物を設置した場合は、入居者ご自身で復旧しなければなりません。

broken%e5%ba%8a%e7%a0%b4%e6%90%8d%e6%b1%9a%e3%82%8c_sただし、普通に使っていても建物は経年劣化していき、その汚れまで入居者が負担するのはおかしいという考え方があります。入居者は、故意や過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による汚れや破損のみを復旧するのです。

つまり、入居者は借りた当時の元通りの状態にすることを求められているわけでは”ない”ということです。

国土交通省が定めたガイドラインで明記

この考え方は、退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、妥当と考えられる一般的な基準を国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によるものです。

rule_guideline_sさらには同じ汚れや破損であっても、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用しており、経年劣化について入居者側に配慮した格好となっています。

尚、このガイドラインは賃貸住宅標準契約書の考え方や裁判例および取引の実務等を考慮の上、原状回復の費用負担のあり方について策定したガイドラインです。

【特約】入居者負担で元通りにするのが実態

但し、これはあくまでもガイドラインであって、実際には双方合意の原則で成り立つ契約が優先される場合が多いのです。しっかりと契約書をご確認ください。

この通常使用による生活を超えた汚れについては入居者が負担しなければなりませんが、実際問題として、どこまでの汚れを通常使用として、どこからを入居者が負担すべき汚れと線引きするのかは難しいです。

疑う・考える_300もちろん、ガイドラインには記載がありますが毎回それを区別して、クリに―ニングの内この部分はオーナー負担、この部分は入居者負担と分けるのは至難の業です。

そこで多くの場合に、通常の使用の場合にも借主(入居者)が「退去時の国―ニング費用を負担する」という特約をつけており、入居者が支払っている実態があります。

よくある「敷金」と「クリーニング費」トラブル。未然に防ぐポイント!

契約書は重説と重複する部分が多いが入念に再チェック

重要事項説明の内容に納得すれば、残るは契約です。

契約書・印鑑朱肉・住宅家模型_s重要事項説明は「こういう条件で契約を結ぶけどいいですか」という確認ですので、契約書と重なる部分も多くあります。契約の段階でも細心の注意をはらい、再確認の意味でしっかりチェックしましょう。

最低限、3つのポイントは抑えておきましょう。ご自身できちんと理解した上で、新たなお部屋に入居しましょう。

契約条文はあいまいにしない。分からない場合は具体例を聴く

契約条文は入居後の生活に影響のある非常に大切なものです。「よく内容が分からないけどこんなものかな…」とあいまいにすることなく、しっかりと内容を理解し、明確にしましょう。

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特に、契約書の言葉は難しいことが多いものです。よくわからない条文がある場合には「例えばこれはどういう場合を想定しているのですか」と聞き、具体例を交えて理解を深めるのとよいでしょう。

署名・捺印はすべて自分で。納得するまでハンコを押さない

いくら信用できる営業パーソンでも、絶対にハンコを押してもらってはいけません。ハンコを預けるなどはもってのほかです。必ずご自身で押すようにしましょう。

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契約書は契約したことを証明し、権利や義務が発生することをお互いに文書で確認するものです。基本の基本ですがある程度の緊張感をもって契約したいですね。

具体的な日付を明記する。入居日がすべての基準

契約書に「賃料発生日」などが明記されていることを確認しましょう。

もし、契約時点で日付が確定できない場合は、後日はっきりした時点で契約書に追記するか、念書をもらっておくようにしましょう。

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契約を更新する場合、(オーナーに支払う)更新料や(不動産会社に払う)更新事務手数料が発生する場合もあります。

それもすべて入居日から起算して更新時期を確認しており、2年契約の満了とともに退去しようと思っても、1日でも入居が伸びると更新料などが発生する場合もあります。他にも、解約を何カ月前(何日前)にするかなど数値は確認しましょう。

【参考】契約は口頭で成立する。契約書は確認書に過ぎない?!

賃貸借契約は口頭で成立します。つまり、あなたが「この部屋を借りたい」といい、大家さんが「貸します」といえばその時点で賃貸借契約は成立しているのです。

silence_ssただそれだと、言った言わないの水掛け論になる可能性が高いため、契約書という書面でお互いが合意した内容を確認しているのです。

通常は初期費用を支払い、契約書に署名・捺印した時点で契約が成立したと考えるのが一般的でしょう。

決済(初期費用の支払い)と引き渡し(鍵の受け渡し)が終われば入居

重要事項説明も終わり、契約も無事締結できれば残るは「決済」と「引渡し」のみです。

money_car_house_land_calculator-_sjpg決済とは初期費用の支払いをいい、賃貸借契約と同時に支払います。初期費用として家賃の5~8カ月分程度が必要です。

例えば、家賃8万円のお部屋を借りるには、初期費用が40万円~かかかるということです。意外と初期費用はかかるものですね。

鍵の交換費用は原則オーナー(貸主)負担。実態は入居者負担

お部屋をお客様へお渡しすることを引渡しといいます。初期費用を支払った後に、カギを受け取って引渡しが終了します。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、鍵の交換費用はオーナーが負担すべきとの方針を示しています。しかし、実態として入居時や退去時にこの費用をオーナーから請求されることがあります。

key_s繰り返しますが、これはあくまでガイドラインであり法的拘束力はありません。また、賃貸借契約は民法の上に成り立つ双方合意の原則で締結される契約でもあります。

厳密にはいまだ法的根拠を持つ費用負担が示されていないのが現状ですが、無用なトラブルを避けるためにも、鍵の交換費用の負担を誰がするのか、事前にしっかりと確認しておきましょう。

尚、入居者の過失による鍵の紛失または破損による取り換えは、ガイドラインでも入居者負担となっていますのでお気をつけください。

入居後すぐにお部屋のチェック!設備は一通り使ってみる

入居したら、まずはお部屋をすべてチェックしましょう。

これは、退去時に返還される敷金の金額に直接関わってくる問題です。入居者自身の故意や過失によるキズや汚れだとみなされれば、その補修費用を敷金から引かれてしまうためです。

checklist_ss入居後はキズや汚れがないか、日付け入りで写真を撮っておくことをおすすめします。

そして、設備をひと通りすべて動かしてみることもとても大切です。もし不備が発見されたら、ただちに管理会社に連絡しましょう。そのまま放っておけば入居者ご自身の責任になってしまうため、ご注意ください。

壁や床、天井などをぐるりと見渡してキズや汚れをチェック

壁や床、天井などを見渡しましょう。そこにキズがないか、汚れていないか、クロスが剥がれていないか、網戸やふすまに破れている部分がないか、などをチェックしましょう。

天井_sまた、扉や引き戸がスムースに動くかもあわせて確認しましょう。

水回りのチェック。キズやカビに加えて匂いも確かめる

お風呂やキッチン、洗面所でも壁や床、天井を見回し、キズやカビがないかをチェックしましょう。

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そして、実際に水やお湯を出してみて、きちんと使えるか、水漏れはないか、そして排水管につまりや匂いがないかもあわせて確認しましょう。

すべての設備をひと通りつかってみる。不具合があればすぐに連絡

エアコン、給湯器、照明、換気扇、それからインターフォンも含めてあらゆる設備を1回スイッチを入れて使ってみましょう。

room%e9%83%a8%e5%b1%8b_sまた、コンセントからきちんと電気が供給されるかも確認したいポイントです。

重要事項説明・契約・決済・引き渡しのまとめ

契約を締結する前に、必ず重要事項説明があります。専門用語が多く使われわかりづらい部分も少なくありませんが、不明点があれば遠慮なく納得するまで聞きましょう。

その後すぐに契約に移る場合が多いのですが、どうしても納得できなかったり不安がある場合には契約書を結ばなくても構いません。これから長い期間住むお部屋です、安心して契約したいものです。

また、鍵を受け取ったらすぐに部屋をチェックし、退去時に「あなたが壊したんだから直してください」といわれないように気をつけましょう。設備は一通り使ってみることをおすすめします。

契約はとても大切なイベントです。じっくり慎重に心地よく。さあステキなお部屋での新生活の始まりです!

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