不動産投資はミドルリスク。一般的に不確実性は株式投資よりも小さい

不動産投資に限らず、投資にはリスクがつきものです。

リスクには様々な定義がありますが、イメージとしては「危険性」や「不確実性」といったものがしっくりとくるかと思います。

賃貸アパート・マンション経営であれば、空室や滞納、家賃の減額などが収益を減少させるリスク(不確実性)としてあります。

しかし、決算発表や経済状況によって激しい値動きをする株式投資のような急激な収益の変動は考えにくく、また、土地付き建物であれば(土地は腐ることなく一定の価値を持ちますので)不動産の価値がゼロとなることも考えにくいものです。株式は会社倒産時にゼロ円になることは起こります。

その意味で、一般的に不動産投資の不確実性は中くらいのミドルリスクといわれます。ただし、変動が小さくても投資額が大きく、ミドルリスクだから安全だというわけでは決してありませんのでご注意ください。

鍵は「許容できる」リスクの大きさ。専門家(プロ)と連携して損失を抑制

投資で大事なのはリスクそのものではなく、あなたが「許容できるリスク」はどれくらいか?ということです。

年間で▲20万円程度の収益変動には耐えられる投資家と、▲200万円程度は事業計画からズレても許容できる投資家では、投資する収益物件の規模や性質も異なってきます。

許容リスクが大きくなれば、金額の高い超好立地物件や利回りの高い(空室リスクも高い)地方物件など選択肢が広がります。例えば、超好立地物件は金額が張るためその収益額も大きいですがズレが生じると損失も大きくなります。

単純な計算をしてみると、3億円の物件で利回りが6%、つまり年間1,800万円の賃料収入がある場合と、3,000万円の物件で利回りが6%、つまり年間180万円の家賃収入がある場合を考えます。

空室率や家賃水準の下落があり、当初の想定より▲10%ズレた場合に前者では▲180万円、後者は▲18万円の変動があるため同じ利回りでも10倍の額のズレが生じます。

トラブル時に対応できる体制があれば許容度も大きく。信頼できるチームを作る!

許容リスクは、なにも自分がいくら余裕資金(手持ち資金)を持っているかだけで決まるわけではありません。なんらかの事情によってトラブルが発生した時に、速やかに適切な対応が取れる専門家(プロ)と関係が構築できていればそれだけ損失を防ぐことができます。

不動産投資でいえば、パートナーとなる管理会社がその最たる例でしょう。「管理」会社というと、なにか受動的な意味に感じますが、不動産投資の上ではオーナーである社長の右腕となるべく役員という意味でとらえる方がより正確でしょう。

管理会社の本領が発揮されるのは、入居者からのクレーム対応や、建物のメンテナンス、退去から新たな入居者確保までの営業力など、そのアパート・マンションの状態を常に最高の状態に保つ時です。スピードと判断力が大いに求められます。

また、不動産投資と切っても切り離せないのが税金の問題です。管理会社のみならず、減価償却期間や修繕の実施時期、売却・買い増し時期などをにらみながら税務戦略をたてられる力ある税理士ともつながっておきたいです。

このような専門家(役員)集団の上に、決断を下すオーナー(社長)がいるのが不動産投資です。優秀なバックアップ体制が整っていれば許容リスクを大きく(リスク自体を小さく)することができるのです。

「怖いから小さな物件で…」は機会損失?投下資金で物件の属性も変わる

不動産に投じられる資金が3,000万円ある場合に、「怖いから初期費用500万円で買える物件にしておこう」という場合があります。

気持ちはとてもよくわかりますが、結果的に損を生む可能性が高い場合が多いといえます。本来であればより効率よくあげられていた収益を逃すことが考えられます(機会損失)。

株式投資であれば、同じ銘柄を買う場合に500万円分買うか3,000万円分買うかという問題であれば、「まず初めは500万円」という考え方でもあり得るでしょう。

しかし不動産投資の場合、手持ち資金500万円で3,000万円~4,000万円の収益マンションを購入するか、3,000万円出して2億~3億円程度の物件を買うかという問題になります。

不動産は一点ものでもあり、規模も種別も異なるもので投資した物件を自ら経営していかなければなりません(株式投資であれば、会社の経営陣に丸投げです)。ここに以下のような大きな違いが生まれるのです。

少額なら競争率の高い(利回りの低い)物件に投資。戸数が多いとリスクヘッジにも

まず3,000万円周辺の物件は競争率が極めて高いことがあげられます。優良な不動産はそれだけ高値(低利回り)で手に入れることになります。

また、投下できる資金が多いほど(複数物件買う場合や、1棟購入の場合でも規模が大きくなるので)戸数が増え、リスクヘッジになります。

ワンルームマンション1戸のみの購入であれば、入居者が入るか入らないかゼロ・イチの世界であるのに対し、戸数が多かったり、物件の所在地を分散することでリスクを分散できるのです。

1棟アパート・マンションであれば、区分マンションのように土地が共同所有権ではなく、土地すべてが所有でき更地として売却(活用)することも考えられます。

または、超好立地に低利回りの物件を購入することで、利回りは犠牲にしても立地の資産性を生かして将来の売却金額を安定させたり、空室率を抑え込むことができます(好立地であれば入居者は確保しやすいためです)。

投下できる金額が大きくなれば、損失も大きくなるというイメージもあるかもしれませんが、事前検討をしっかり行うことで一般的には投下資金を大きくしながらリスクを減らすことができるのです。

目標のリターンに見合ったリスクが取れるか。経営者の覚悟で投資を!

そもそも「怖いから…」という場合には、投資をすべきではないともいえるかもしれません。

最終的なリスクはすべて所有者である投資家にいきつき、不動産会社が損失を補てんしてくれるわけではありません。責任をもって、経営者としての覚悟を持った不動産投資が健全といえるでしょう。

金額の大きな物件を買えばいいものでもなく、他人に流されてやるものでもありません。むしろ安易に投資を行うのは絶対に避けるべきです。

ただ不動産で堅実な資産形成を行うと決めた場合には、しっかりとリスクを真正面から受け止めつつ、ご自身の許容リスクを冷静に見極めましょう。

もちろん、投下資金が大きければリターンもそれだけ期待できます。リスクと(あなたが期待する)リターンのバランスに見合った効率的な投資を行い、専門家(パートナー)とともにチーム一丸となって成功させましょう!

 

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