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【サブリース】家賃の水準は保証しない。一方的な解約リスクも

「家賃を支払うこと」を保証するもので、家賃は減額されるリスクあり

サブリース会社が「又貸し」するに過ぎない。通常の賃貸と同じ

サブリースとは、オーナーがお持ちの不動産をサブリース会社が借り、そのサブリース会社がさらにお客様へお部屋を貸し出すものです。要は「又貸し」です。

サブリース会社はお客様(入居者)から賃料などを受け取ります。その一部をサブリース会社の収入とし、残額をオーナーへ支払います(不動産を借りる対価です)。

そして賃借人が入居していない期間も、オーナーへ対価(家賃)を支払い続けます。

「家賃保証」や(一棟まるごと貸し出す場合は)「一括借り上げ」などとも呼ばれ、広く一般的なサービスです。しかしサブリースには大きな落とし穴があることをしっかり理解しましょう。

特に、節税のために事業リスクを検討することなくアパート・マンション経営を開始したり、「サブリースだから安心」と勘違いして多額のアパートローンを組むことは決してしないように注意してください。

「10年間家賃保証!」は無効?サブリース契約の大きなリスクとその対策

「家賃保証」の真実は通常の賃貸借契約に過ぎない

「入居者がいようがいまいが家賃を保証する」という意味を込めて「家賃保証」とも呼ばれます。

しかし、サブリース会社からオーナーに支払われる対価は保証金など特別なものではなく、あくまで賃貸借契約における通常の賃料です。「サブリース」「家賃保証」などといわれると特殊な契約に思えますが、賃借人の先に転借人がいるだけなのです。

「10年一括借り上げ!家賃保証!」といっても、その家賃の水準は保たれる保証はなく、むしろ値下げされることも多いのです。

オーナーはサブリース会社という法人に不動産を貸しているだけで、なんら特別なサービスではありません(サブリース契約は建物全体をサブリース会社へリースする場合でも、あくまで全室を個別に賃借する契約です)。

問題の根源は、サブリース会社が賃借人(借主)となり、賃借人に極めて強い権利を与える「借地借家法」による借家権を会社に対して与えることです。この基本を理解することで、なぜサブリース契約にリスクが潜むかがみえてきます。

サブリース会社が倒産すれば賃料支払いなし

サブリース契約は保証委託契約ではなく、あくまで「転貸条件付賃貸借契約」(サブリース会社が空室含め一括で借り上げる契約)です。

そのためサブリース会社が倒産すれば、入居者が破産した場合と同様に、それ以降の賃料支払いはありません。

cracks_ss敷金に代表される預り金はサブリース会社が預かるので、この補填もありません。

さらに、サブリースは「自ら賃貸」であり宅建業の免許も不要とされています。

裏を返せば、免許を取る手間がないため容易に参入でき、会社の質も担保されていないため利用者の目利きが必要となるといえます。

サブリース会社からの一方的な中途解約が可能

サブリース契約は、オーナーのお部屋の借り手が法人(サブリース会社)となっただけで、なんら特別な契約ではなく、普通の賃貸借契約であるのでした。

契約書に「1カ月前通知で中途解約を認める」などと記載されている場合にはもちろん、たとえサブリース契約書の中で「中途解約を禁止する」という条項があったとしても、それが「普通建物賃貸借契約」である限り、その契約は無効となるのです。

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具体的には、借主(サブリース会社)を強く保護する借地借家法第30条の強行規定や、消費者契約法第10条によって、借主の利益を一方的に害する特約が無効となり、借主の中途解約が認められる場合があるのです。

借り手(サブリース会社)からの中途解約は法律で認められた借り手の権利と解釈されるため、個別のサブリース契約で「10年間保証!解約しません!」などと書かれていても、その条文は無効とみなされるのです。

家賃が減額されるリスクが高い。「契約条件に関わらず」減額請求が可能

「家賃保証」などと謳っていても、それは家賃を支払うこと自体を保証するものであって、家賃の「額」を保証しているものではありません。

通常の個人のお客様へお部屋を貸し出す場合と同様に、家賃の値下げ交渉が当然に行われます(借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求に該当します)。

借地借家法第32条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

繰り返しますが、たとえ契約書に「家賃保証額は値下げを禁止する」という条項があったとしても、民法の適用によってサブリース会社は家賃保証金額の減額が請求可能なのです(最高裁の判例(2003年10月判決他)もあります)。

worrying_ssつまり、家賃が経済状況などに鑑みて不相当な水準になった場合には、契約条件にかかわらず貸主と借主の双方に家賃保証金額の増減を請求できる権利を認めています。

2年ごとの見直しが慣例となっており、サブリースの広告などでも多くの場合、「家賃は2年ごとに改定します」といった内容の注意書きが小さな文字で書かれています。

ずさんな管理で資産価値(売却価格)が減額する可能性

サブリース契約では、入退去時の原状回復工事・クリーニング費用などはサブリース会社が負担をするのが一般的です(設備入れ替えや経年劣化による建物修繕はオーナー負担です)。

この場合、サブリース会社は管理費を削減して利益を拡大しようというインセンティブが働き、ずさんなメンテナンスとなってしまうリスクがあります。

empty-house_ss例えば10年サブリース契約であれば、10年間だけ持ちこたえればいいという方針で管理されてしまう恐れがあります。ろくにクリーニングもせず、そのまま入退去を繰り返してしまうのです。

そうするとオーナーに不動産が返却されたころには不動産は傷んでしまい、その後に大きな管理費や修繕費を自己負担しなければなりません。物件のメンテナンス状況は売却価格にも大きく影響するため、しっかりと契約内容やサブリース会社の意向を確認しましょう。

敷金・礼金・更新料はサブリース会社の懐へ

サブリース契約では基本的に、敷金・礼金・更新料はすべてサブリース会社の収益となります。

オーナーはサブリース会社に又貸しを許可して貸し出しているのであって、実際に入居されるお客様はサブリース会社から借りていると考えるからです。

house_bills_ssまた、サブリースする物件が空室の場合、入居者募集期間と称して、サブリース契約開始から2~3カ月程度を「免責期間」として、サブリース会社からオーナーへの家賃支払いを免除する期間を設定することもよくあります。

例えば、1か月でサブリース会社が入居者を確保しても、免責期間が3カ月なら残りの2カ月の賃料はサブリース会社の収益になるのです。

サブリース契約を解約するのは難しい。定期賃貸借も一案

サブリース契約が満期になった場合にも、もしサブリース会社が契約更新を望んだ場合、特別な理由(正当事由)がないと契約を打ち切るのは難しいとされています。

サブリース契約は、ただの又貸しであって、オーナーとサブリース会社は賃貸人と賃借人の関係です。そうなると、通常の賃貸借契約と同様に、オーナー側に厳しく入居者(賃借人であるサブリース会社)に甘い借地借家法が適用されてしまうのです(最高裁2003年10月21日判決)。

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
借地借家法第28条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

実際、サブリース契約の期間満了に伴う更新拒絶を行ったオーナーに対して、サブリース会社が「更新の拒絶に対する正当事由がない」として、サブリース会社の主張を認めた判例もあります(東京地裁2012年1月20日判決)。

つまりサブリース会社は、いつでも契約を解除できるし居座ることもできるのに対し、オーナーは契約解除されたくなくても止めることができず、契約の更新を拒絶したくてもそれも困難なのです。

話し合いで合意解約ができれば一番

どうしても不信感があったりサブリース会社に落ち度がある場合には、お互い誠実に話し合い、双方が合意の下、契約を解約する「合意解約」が一番望ましいと考えられます。

または立ち退き料を提示し、サブリース会社がそれを受け入れれば解約に至ることもあります。しかしながら、サブリース会社は不動産のプロであり法律上の権利を熟知している場合も多いと思われます。

そうならないためにも、事前に定期賃貸借とし、更新をできなくすることが一番の防御策だと考えます。

リスク低減の対策の一つは定期建物賃貸借契約

リスクを抑える手段はそう多くありません。まずは、サブリース契約の内容を一つ一つしっかり精査し、事前に考えられるあらゆる事態を想定して検討することが大切です。

例えば、サブリース会社が賃貸した転借人がどういう人か気になるでしょう。サブリース契約の中に入居者情報をオーナーの求めなどに応じて報告する旨の条文をいれることが大切です。

read-paper_ssまた、サブリース会社の与信力を調べ倒産リスクを測るとともに、信頼関係をしっかり築くことも大切でしょう。お互いギクシャクしていると疑心暗鬼になるものです。まずは誠実に話し合える関係を作りましょう。

そして、「中途解約リスク」と「家賃減額請求リスク」と「強制更新リスク」については、「契約期間中は中途解約も家賃減額請求もできない」という条文を盛り込んだ「定期建物賃貸借契約」とすることが考えられます。

収益を度外視した「丸投げ」したい方向け

サブリース契約は「面倒くさいことはすべて丸投げしたい」という、収益を度外視した方向けの契約といえます。

サブリース契約がいつ解除されても(サブリース会社がいつ退去しても)、オーナーご自身で入居者を確保できるという前提で、契約を結ぶかどうかを判断するべきでしょう。

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サブリースは、なんら長期にわたった収益を保証するものではなく、ノーリスクで賃料収入が入ってくるわけでもありません。

原則としてサブリース契約に依存しない不動産投資が健全だと考えます。サブリースを組む場合にも、自分が矢面に立って賃貸経営する場合にもその投資物件は収益をもたらす判断ができるかどうか、慎重に見極めましょう。

新築賃貸住宅などで、初期リスクを抑えたい方はサブリースも一案

新築投資アパートなど初期の入居者確保のリスクを負いたくないという戦略的理由でサブリース契約をうまく利用することは考えられるでしょう。

新築住宅は入居者に訴求でき賃料を高めに設定できることや、設備が新しく早期に修繕費用が出ていくことも考えにくく、サブリース会社が家賃査定する際に、中古賃貸住宅に比べてリスクが少なく評価が無駄に下がることを防げます。

握手_sまた、サブリース会社は管理戸数が多く実績のある会社が望ましいでしょう。

管理(サブリース契約)戸数が多いということは、会社全体でリスクヘッジができ、儲かっているマンション・アパートで空室の多い賃貸住宅の損失をある程度補填でき、強硬な家賃値下げをするよりもオーナーの意見も聞いてくれるかもしれません。

ただその際にも、サブリース会社に延々と居座られないようにしっかりと関係を築くことや、定期賃貸借とするなど、徐々にご自身で収益を確保していくことが望ましいと考えます。

サブリースのまとめ

「10年サブリース契約」などと謳っているサブリース契約であっても、サブリース会社からの一方的な契約解除や賃料の減額請求が可能です。

サブリース会社が破綻した場合には賃料保証や敷金の返還もないなど、その実態は借地借家法上、オーナーに不利な契約なのです。

繰り返しますが、家賃保証といってもオーナーへ家賃を支払うこと自体をいっており、家賃の水準はまったく保証されていません。さらに、不動産を返還後に資産価値が既存されるリスクもあるのです。

サブリース契約を結ばれる際には文言に注意し、できるだけ契約期間を区切る(定期賃貸借とする)ことが、サブリース会社を解約する選択肢を残す上で重要です。

どのように管理運営していくかを今一度検討してみてください。不動産投資で堅実な資産形成をしていきましょう!

 

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