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【管理・仲介会社の選び方】オーナー利益を最優先する業者を

仲介も管理もスピード対応がカギ!オーナーも積極開示・共有で盤石経営

優秀な仲介業者や管理会社を味方にすれば、投資家は本業に専念できる

物件選びは不動産会社選び、不動産より不動産屋とえいます。それは物件を購入した「後」も同じです。

入居後の管理や修繕対応、入居者募集などを適切に行えるよう、管理会社や仲介業者をしっかり選定し、連携することが大切です。

また、なかなか時間が取れない場合にも強力な経営パートナーをみつけることで、そのほとんどを不動産会社に任せ、投資家自身は自分の本業に集中することもできます。

優秀な専門家(会社)を強力なパートナーにつけ、盤石な経営を行いましょう。

多くの場合に管理会社=元付会社。そこから客付け会社に入居者募集を依頼

不動産会社には大きく、お客様とオーナーをつなぐ「仲介会社」と「管理会社」の2つがあります。

そして管理会社も多くの場合、仲介業務を行っている仲介会社です。物件の内容をよく知る管理会社にそのまま入居者募集をお願いすることが多いものです。

投資家(オーナー)が不動産会社に「入居者を募集してくれ」と依頼した場合、依頼された不動産会社は(オーナーから物件を預かる)元付業者となって、そこを起点として複数の不動産会社(客付仲介業者)へ入居者を募集するよう要請します。

さらに元付仲介業者が直接お客様を探す場合もあり、客付仲介業者の役割を担うことも多いのです。

少し複雑になりましたが、シンプルにいうと管理会社も元付・客付仲介業者も同じ不動産会社である場合が多いということです。

【業界構造】不動産会社はほぼすべての物件を共有している

管理に特化した管理会社を利用して、元付業者を分けることも一案

投資の成功可否を握る不動産会社は慎重に見極めることが必要です。実際にオーナー自ら複数の不動産会社に回ることをおすすめします。

理論上は、どの不動産会社でも同じ物件を共有していますが、実際にその物件を紹介するかどうかは不動産会社によるところもあります。複数の不動産会社を回り力のある不動産会社を選び、チーム一丸となって入居者を確保できる体制を整えましょう。

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また、管理会社(物件の保全・管理、現入居者へのフォロー)と元付会社(入居者募集)を一緒にしてしまう場合、規模が小さい会社であればそれぞれの業務がおろそかになる可能性があります。

元付仲介業者が「囲い込み」を行い、自社での客付けにこだわった場合には利益相反を生む可能性があります。

そこで管理会社と仲介会社をわけることも一案です。管理に特化しているため、この会社は客付仲介業者に入居者確保の要請を行うだけで、自ら入居者を探すことはせず管理に注力してくれます。

オーナーも積極的に情報開示・共有を!有能な不動産会社は税務含めた提案が可能

税務に強い管理会社であればオーナーの不動産投資の事業計画(財務内容)を開示・共有しておくこともよいでしょう。

オーナーとしてどのように不動産投資事業を考えているかを共有することで、プロの目線から節税戦略に則った修繕やリフォームの提案をもらうことが期待できるためです。

大規模の修繕工事をいつ行えば(経費化すれば)手残りキャッシュが多くなるのか、予算の範囲で行う修繕方法はないかなど柔軟な提案が期待できます。

そのような業務に力を入れてもらうことで、オーナーにとっては安心かつ堅実な運営が可能となるでしょう。

物件の質と仲介会社の力量で媒介契約の種類を決定。オーナーも積極説明を

物件が空室となってキャッシュが入ってこない状況は一番避けなければなりません。そのためには、力のある不動産会社(元付仲介会社)を選ぶことがカギになります。

「不動産会社がきちんとREINSに掲載しているか」「募集状況を積極的に報告してくれるか」「近隣相場や物件の特徴を踏まえた上で適切な提案をしてくれるか」などまずは基本的な項目のチェックしましょう。

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元付仲介業者とは媒介契約を結びますが、その契約方法には3種類あります。所有物件が魅力的で、それだけで入居者をひきつける場合には複数の元付会社に物件の紹介を依頼する「一般媒介」とすることで間口を開くことができます。

ただ、元付業者としては「もし力を入れてこの物件の入居者確保を頑張っても、他の会社で決まったら仲介手数料が取れないな」となり営業に力が入らないという業者も出てくる可能性があります。

依頼先が力のある業者である場合には、(専属)専任媒介契約を結び「あなただけに物件を紹介するから、ぜひ頑張って入居者の確保に努めて欲しい」と奮起させることができます。仲介会社も「努力が必ず向かわれる物件」ということで積極的に紹介してくれるでしょう。

【媒介契約】不動産会社にしっかり働いてもらう契約の結び方

投資家も事前説明が大切。値下げ交渉の目線などを決め、問合せにはスピード対応

投資家が管理会社を選ぶのが大事であることと同時に丸投げでもいけません。積極的に客付け活動に関与することで入居率がアップします。

複数の仲介会社に客付けを依頼する場合、物件の魅力(差別化できる項目)を整理した資料を仲介会社に渡すことで、不動産業者の営業担当者はお客様へその物件を提案しやすくなります。

また、事前に「家賃交渉がある場合にはいくらまで値下げできるか」「家賃値下げではなく、フリーレントの設定や礼金ゼロなどのその他条件」「お断りしたいお客様の属性」などをあらかじめすり合わせておくこともスムースな入居に繋がります。

入居申し込みまではスピード勝負です。オーナーに確認しないとわからないことについてはその場で確認できないと、お客様は他の物件に流れる可能性が高まります。

仲介会社からの問い合わせには、いつでも出られる携帯電話番号を伝えたり、メールにはなるべく早く返信するなど「スピード対応」が原則です。

オーナーの利益を最優先する管理会社を選ぶ。トラブル時の初動が大事

自主管理しない場合は不動産会社(管理会社)にお願いすることになります。

管理会社は必ずしも元付仲介業者や客付仲介業者と同じ会社を利用する必要はありません。

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管理を具体的にどこまで依頼するのかによって、管理料も変わります。あなたがどこまでお願いしたいかをまずは明確にしましょう。

管理業務 具体例
運営調達業務
  • 入居者・近隣の苦情相談および現状確認、オーナーへの報告
  • 修理・工事の手配および工事費用の調整・精算
  • 諸官庁届出事務(関係書類の保管の可否も)
  • 24時間駆け付けなどの付加サービス
更新時業務
  • 賃貸借契約の更新手続き(賃貸借条件改定手続き、家財保険および家賃保証会社の更新の可否も)
  • 更新料の徴収およびオーナーへの支払い
  • レントロールの作成および更新
退去時業務
  • 退去時の意思の事前確認(解約申込書の受領)
  • 退去などに関するオーナーへの報告
  • 退去立ち合い
  • 退去者への解約精算書の作成および敷金精算
  • 原状回復工事等の手配・精算
清掃・設備
メンテナンス
  • 建物共用部分・屋外部分の清掃、植栽管理
  • 電気・電波設備、給排水設備、エレベーター、消防・火災警報設備等の保守管理
  • 水道・ガス・電気メータ―類の検診
会計業務
  • 賃料入金の確認および入金履歴表の作成・更新
  • 滞納の入居者への連絡および家賃保証会社への連絡
  • 賃料滞納その他契約違反者に対する法的手続き対応、弁護士等との折衝

あやふやな契約を結んだとしたら例えば家賃が振り込まれていない場合、オーナーは「入居者に連絡してよ!」管理会社は「それは管理内容に入っていません」となってしまいます。

管理料が高い・安いというところより、投資家自身でできることとできないことを分けた上で、管理内容と料金を比較しましょう。

トラブル対応が管理会社の力の見せ所。退去を防ぐため入居者へのスピード対応が鍵

「管理」会社というと、受け身で淡々と作業をこなすというイメージがあるかもしれませんが、そうではありません。平時はそれでうまくいけませんが、一番力を入れるべきはトラブル発生時の対応です。

例えば、部屋の中で水漏れが発生したという入居者からのクレームがあった時に、その日のうちに、一秒でも早く入居者を安心させるスピード対応ができるかが物件の退去率を下げるカギになります。

初動が大切なのです。対応がノロノロとしていれば「次回更新時には引っ越そう」と思わせてしまいます。

また、しっかり管理していても入居者のライフスタイルに応じて退去することはもちろんあります。今後対策できることはないか確認するためにも退去理由や入居時の不満を確認させることも重要です。

逆に、過去に滞納や騒音のトラブルを起こした人が入居を検討される際に、オーナーに「こういう経歴の入居者ですが大丈夫でしょうか」と事前確認、場合によっては悪質な入居者をお断り(トラブルの芽を摘む)対応も必要です。

そのために引越し理由(入居理由)を聞き出すなど、オーナーの資産を守ることを考え、オーナーの利益を最優先する管理会社が求められます。

共用部を清潔に保ち、将来の入居者を確保。早めの修繕で物件の資産価値を維持

清掃を定期的に行い、共用部分を綺麗にしておくことは、お客様が内見に来た時に好印象を与えます。

共用部分は入居者のマナーを推し量る指標にもなるため、気を抜かず清掃してくれるところを選びましょう。

diy_tools_ssまた、清掃のみならず、外壁のクラックや設備不良など早め早めの対策をしておけば、後々のトラブルも防げ、修繕費用もトータルでみて安く抑えられます。

しかし、賃貸物件であり過度な設備や思い込みや自分の好みを優先したバリューアップは慎重に行いましょう。

そのリフォーム・リノベーションを行うことで賃料がいくらあがると予想されるか、その根拠もあわせて質の高い提案を行ってくれる管理会社が安心です。

不動産会社(管理・仲介)の選び方

不動産投資の経営パートナーともいえる不動産会社(管理会社・元付仲介会社)。いずれにせよ、初動が大切でスピード感をもって対応する業者を選ぶことをおすすめします。

オーナーご自身でも積極的に不動産会社と会話しておきましょう。入居者募集の指値交渉をどこまで受けるかなど各種条件を事前に共有すると客付け活動がしやすくスムースな入居に繋がります。

また、どういう投資スタイルでやっているかや、事業計画や税務戦略を管理会社に積極的に開示しておくことで、修繕時期を踏まえた提案が受けられることも期待できます。

入居理由・退去理由・滞納理由など、入居者から有益な情報を受け取り物件の状態をよくすることを考える「オーナー利益を最優先する」会社がいれば心強いですね。

最期に、管理と客付けを丸投げする「サブリース契約」のリスクをみていきましょう。

【サブリース】家賃の水準は保証しない。一方的な解約リスクも

 

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