不動産業社を選ぶポイントは「スピード感」「売主への傾聴姿勢」「経験実績」

実家を相続したものの使い道に悩まれる方が増えています。

土地・建物を有効に活用する方法は複数ありますが、そのうちの一つが売却です。売却によって、固定資産税などの支払いから解放され、売却資金が手元に残ります。

ただ、複数の不動産会社に査定依頼をだしたものの「相続した実家を売りたいけれど、売却を依頼する不動産会社をどうやって選べばいいの?」と悩まれる方もいらっしゃるでしょう。

しかも、住んでいるところと相続した実家が離れていて、実際に不動産会社へ訪問して対面で話をすることが難しい場合もあります。

そのような場合で決め手に欠けるという場合には、以下のチェックポイントを考えてみて、一番自分に合うと好印象を持てる不動産会社を選びましょう。

  1. 回答が早いなど、スピード感を持って対応している
  2. 説明が丁寧でわかりやすく、売主の希望をしっかり聞く
  3. 不動産売却の経験・実績が豊富である

【前提知識】不動産取引の構造を知る。売主が依頼した不動産屋は元付仲介になる

理由の説明に入る前に、不動産の取引構造を知ることがとても大切です。

当たり前ですが、不動産会社(仲介業者)は売主様と買主様の間に入ります。売主様側の仲介業者を「元付仲介」、買主様の仲介業者を「客付仲介」と呼びます。

仮に、売主がA社・B社・C社という3社に売却の査定依頼を出し、A不動産会社を売却依頼する不動産会社に決めると以下のようになります。

客付仲介業者は、元付仲介に選ばれなかったすべての不動産会社といえます。売却査定に出したものの、ご相談者様が依頼されなかったB社・C社も客付仲介の立場になります。

元付仲介業者は、売主から選ばれし不動産会社といえますね。また、お断りするB社・C社は買主をみつけてくれるかもしれません。断るにも丁寧な対応が得策ですね。

元付業者の役割を考えると、不動産屋を選ぶポイントの理由がわかる

以上の取引の仕組みを理解した上で、元付仲介業者は、売却においてどういう役割をするのか考えてみましょう。

まず、元付仲介業者は、すべての問い合わせ窓口になることがわかります。客付仲介業者が買主候補者を見つけてくれた際に、「この物件の内見をしたい」「物件のここはどうなっているか?」などの問い合わせにすべて対応します。

不動産を買われる時を思い出して欲しいのですが、「買おうか悩んでいる物件について、ここを確認したい!」と思って不動産会社に問い合わせをするとします。

そして、3日後にやっと回答がきたらどうでしょうか?おそらく、「他の物件にしよう」「なにか隠していることがあるんじゃないか?」などと不信感を抱きますよね。

ですので、元付仲介業者というのはなによりもまず「スピード」が求められます。興味を示した買主候補者(と客付け仲介業者)に対してすぐに返答を行い、スムースな検討を促すことが大事なのです。これが選ぶポイント1の理由です。

売主の利益となるよう動き、売却後のトラブルを未然に防ぎ安心させることも役目

次に、元付仲介業者(A社)は、売主の利益になるように動く必要があります。

売却の進捗状況や、状況に応じた提案などを分かりやすい言葉で説明し、逐一報告することで売主の希望に沿った売却が可能となります(選ぶポイント2の理由)。

そして、売却案件に慣れているかどうかも確認する必要があります。

売却に際しては、「瑕疵担保責任」の所在や敷地の境界確定の問題など、売った後に買主と売主でトラブルになることも少なからずあります。

売却案件の経験・実績があれば、事前に調査をしっかり行ったり売主を守るような契約書の文言で買主側と交渉するなど、売主にとって安心して取引が完了するでしょう(選ぶポイント3の理由)。

不動産会社の見極め方。査定依頼の時の返答スピードや内容で推し量る

売却価格査定をしただけの段階で、しかも遠方の不動産会社であれば、これらのチェックポイントを見極めにくいのが正直なところです。

本当であれば、不動産会社に訪問して実際に担当者と話をしてみることが一番です。

ですが、少ない情報で見極めなければならないとした場合、「スピード感」「売主への傾聴姿勢」といったチェックポイント1・2については、査定依頼の返答スピードや、その時の説明内容で受けた印象で判断できます。

例えば、なぜその価格で査定したのか?どういうリスクや可能性があるのか?といったことを丁寧に説明してくれるところが望ましいでしょう。

また、売却の経験や実績は、実際に売却を考えている物件のある住所付近の売り物件をインターネットで調べてみるとよいでしょう。

査定に出した会社のホームページや、SUUMOなどの物件情報ポータルサイトをみて、査定依頼した会社がどれくらい売却案件を抱えられているか確認することで、経験を推し量ることができます。

本当にそんなに高く売れる?極端に高い売却査定金額を出す仲介会社に気を付ける!

売却査定価格というのは、単なる「予想」であって、「その金額で売れる」という保証はまったくありません。

仲介業者が自らその物件を買い取るわけではなく、希望的観測に過ぎないためです。

売却依頼を取るために、わざと高値で査定金額を出して「囲い込み」を行い、両手仲介を行う業者もいます。気を付けましょう。

極端に高い査定金額を出してきたら、その業者に「なぜその金額で売れると思うのか?」という理由を具体的に聞いてみてください。

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売却を成功させるためには、事前に仲介業者とすり合わせることが大事

依頼する不動産会社が決まったら、依頼した不動産会社(元付仲介業者)と事前にすり合わせしましょう。

例えば、「値下げ交渉が入ったらいくらまで許容するか?」「いつまでに売りたいか?」などです。

価格にこだわらず売り急ぐことを優先するのであれば、相場より値段を下げることが有効ですし、売却先も(安値で仕入れる)建売業者やハウスメーカーなどということも考えられます。

一方で、ゆっくりでも構わないのであれば、売却価格を維持した売却活動を行うことを優先すべきです。売主の希望にあわせて元付業者の動き方が変わるため、事前にしっかりすり合わせましょう。

元付業者の問い合わせは即対応!取引成功のカギは、買主候補者を待たせないこと

もう一つは、売却依頼した不動産会社(元付仲介)からの緊急の問い合わせには、なるべく早く応じることです。

元付仲介からの問い合わせは、買主候補者(客付仲介業者)からの具体的な問い合わせに対して、売主の判断を仰ぐようなものであることが多く、取引成立の可能性を秘めているためです。

そのためにも、値下げ交渉などよくある問い合わせにはあらかじめ元付業者と共通認識を持っておきます。

買主候補者の質問にスピーディに対応できる状態を作っておくことが売却のカギです!

※「悪質な業者を避ける方法と、契約を結んでしまった時の対処法」はこちらをご参照ください。

【売却依頼】悪質な不動産屋を避ける方法と、契約を結んでしまった時の対処法

 

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