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【マンション管理会社の選び方】知名度や規模だけで選ぶと失敗する

管理会社はサポート役、組合が主役。所有者全員で資産価値向上の意識を持つ!

マンション管理会社は全国に2,000社超、サービス料金・質はさまざま

ほとんどのマンションは、管理会社が共用部の点検や清掃など、日常の様々な管理業務を行っています。

似たような名称に、管理「組合」がありますが、組合はマンション所有者の団体です。マンションに関する方針を決定する機関であり、管理「会社」はマンションの管理の実務をこなす立場であることにご注意ください。

団体 説明
管理組合 区分所有者全員で構成される団体で、マンションの管理方針を決定
管理会社
(管理業者)
管理組合から依頼を受け、マンションの管理を行う業者

つまり、組合はマンションの持ち主、管理会社はそれら持ち主の指示に従ってマンションの管理を行う外部の企業です。

マンションの管理業務としては、会計業務や建物の点検・検査・修繕、理事会運営の支援など多岐にわたります。

尚、管理する建物設備の範囲としては、基本的には共用部分です。しかし、専有部分の修繕などを担う会社もあるなど、業者によってサービス内容は千差万別です。

大中小多くの管理会社が存在。適切な業者を選ぶことで資産価値が維持向上

管理会社の数は、 2016年度末で全国に2,131社もあります。

数が多い理由の一つに、(業務内容から分かる通り)管理を行える専門の「人」がいれば管理事業を始められ、設備投資がそれほど必要ないため大きな資金が不要であることがあげられます。

そのため、大企業から中小、零細までさまざまな企業がマンション管理業を営んでいます。逆にいえば、そのサービスの質や料金は玉石混交で大きな差があるともいえます。

新築分譲マンションであれ、中古マンションであれ、マンションを購入すると毎月「管理費」を支払わなければなりません。ならば、最適な管理会社に委託して、大事な資金を有効活用しましょう。

「マンションは管理を買え」ともいわれます。マンションが適切にメンテナンスされることで資産価値の維持・向上にもつながります。ここでしっかりとマンション管理について理解しておきましょう。

管理方式は一般的に「全部委託」だが、「丸投げ」とは違う。主役はあくまで組合

管理方式には、大きく「全部委託」「一部委託」「自主管理」の3つがあります。

管理方式 説明
全部委託 マンション管理のほとんどを管理会社に委ねる方式
一部委託 管理組合と管理会社で業務を分担する方式
自主管理 マンション所有者(管理組合)ですべての管理を行う方式

この中で、現在は「全部委託」が一般的です。やはりそれなりに業務が煩雑で、本業を持ちながらマンション管理を行うことは負担が大きすぎることがあります。

また、管理のプロである管理会社に任せた方が結局は安くつくという面もあるでしょう。

ここで大事なのは、全部委託だからといってそれが「管理の丸投げ」を意味するものでは決してないということです。

管理会社は組合の意向に沿って管理します。管理内容は定期的に組合に報告されます。それをみながら組合も当事者意識を持って管理方針の改善や不断の見直しを行わなければならないということです。

管理会社はサポート役に過ぎない。組合の意向でいつでも変えることができる

実際にマンションの管理実務を担うのは管理会社です。

しかし気を付けなければならないのは、管理会社は組合のサポート役に過ぎないということです。主役はあくまで組合です。実務を担うのが管理会社、それを監督するのが組合ともいえます。

その組合が、「よく分からないし、管理業者が全部やってくれるんでしょ?」と丸投げ(放置)していれば、管理会社に対して牽制も聞かずずさんな管理になりかねないのです。

ずさんな管理が行われ続ければ、建物の必要な修繕が行われなかったり不要な工事を高い費用をかけて行ったり、修繕積立金が不足するなど多くの問題が発生します。

マンションを貸したり売ったりすることが難しくなり、資産価値がどんどん目減りしていってしまうことになってしまうのです。

マンションの管理会社の変更方法。所有者全員が一丸となって取り組むのが理想

上記で説明した通り、管理会社は組合の合意に基づいていつでも変更することができます。大まかに以下の手順を踏みます。

まず、現状のマンション管理や管理会社自体の課題・問題点を抽出して整理します。

次に、マンション管理会社の候補者を複数社(3~5社)選び、見積もりや提案を依頼します。その後、見積金額や提案内容を比較して2~3社に絞り込み、それら管理会社のプレゼンテーションを受けます。

最終的に管理をお願いしたい会社が決まれば、マンション管理組合の総会(通常総会または臨時総会)を開き、この新しい管理会社へ変更することの承認(普通決議)をとります。

そして、現在の管理会社との契約解除を行い(通常3カ月前通知)、新マンション管理会社と管理委託契約を結び、管理業務の引継ぎを行います。

組合の理事のみならず住人の意見を聞く。管理意識や資産価値の向上にも貢献

ここで、課題の抽出やプレゼンなど、ことあるごとに管理組合の役員(理事)のみならず、マンションの住人(所有者)全員からアンケートを取り、全体の意見を聞くことが大切です。

管理会社の変更に際して最も大事なことの一つは、所有者全員が積極的にこの問題に取り組み、合意形成を行っていくことなのです。

必ずと言っていいほど「これまでやってきたのだから、うちのマンションのことを一番わかっているはず。今の管理会社のままでいい」といった反対意見や、「新しい会社に変わってうまくいくのだろうか」という心理的な不安が生まれます。

総会には出席せず、委任状を提出する所有者も少なくないものですが、それを逆手にとって管理組合の役員だけで勝手に変更を推し進めれば、後で住人同士の関係が悪くなるものです。

マンションは多くの住人が暮らし、所有者の集まりである管理組合で重要な方針を決定していく「運命共同体」です。そこに亀裂が入るようなことがないよう、できる限り全員参加で取り組みましょう。

逆に、現状の管理の問題点や会社変更の理由などをしっかりと所有者全員で共有すれば、納得感が生まれマンションの連帯感が増します。さらに、住人全員の管理意識の向上につながり、ひいてはマンションの資産価値も向上するでしょう。

管理会社を規模や社名だけで選ばない!デベ系はダメ、独立系は安心って本当?

管理会社は、大手だから安心、管理戸数が多いから大丈夫といったものではありません。そのサービスの質はフロント担当者によっても変わるものです。

特に、マンションを建設したディベロッパーの系列子会社の管理会社だからいいというわけでも、そして悪いというわけでもありません。実際のところはわかりづらいのです。

一般論としては、ディベロッパー系の管理会社は「親会社がマンションを建築したため事情に詳しい」「資本力がある大手企業が多く経営が安定している」「ブランド力や知名度も高く安心である」ということがいわれます。

一方で、「管理費が高い」「子会社という立場上、管理組合よりも親会社であるディベロッパーの顔色をうかがう」といわれます。

また、建築主としがらみのない独立系の管理会社は「中小規模の会社が多く管理体制に不安が残る」反面、「管理コストが安い」「立場上、組合の側に寄り添って対応する」といわれます。

しかし、これらの一般論が実態を表しているのでしょうか。

ディベロッパー系も独立系も、実際の選定では各社の姿勢をしっかり確認する

大まかな傾向としては、間違っていない部分もあるかもしれませんが、会社の姿勢で実態のところは大きく違ってきます。

“使ってみないとわからない”という、なんともいえないというのが実際のところかもしれません。

新築分譲マンションは、それを建てたディベロッパー系列の管理会社がセットになっている場合が少なくありません。

マンションをブランド展開していく場合、「あそこのマンションは親会社の意向ばかり汲んで管理がひどい」という噂が広まれば、マンション自体の売れ行きが悪くなります。購入後も快適な生活を提供する姿勢をみせる管理会社もあるということです。

また、新築分譲時から独立系の管理会社をつけることがあります。つまり、独立系であってもディベロッパー(売れるまではそのマンションの区分所有者)から管理の受注を受けることがあるため、完全にしがらみがないわけではありません。

「ディベロッパーに楯突くと仕事がもらえなくなる。ディベロッパーに面倒ごとを持ち込ませないよう、組合をうまく丸め込もう」と自社利益を追求し、保身に走る独立系会社もあるでしょう。各社ごと、ケースバイケースなのです。

なかなか難しい会社選び。良い管理会社か判断する4つのポイントとは?

このように、知名度や社名だけで判断すると危険なことになりかねません。

とはいうものの、管理会社の提案書や見積書をみても、大きな差がない場合や、提案内容が似たり寄ったりで違いがよくわからないこともあります。

そして、それらを確実に事前に判別する方法というのもないのが現状です。蓋を開けてみないとわからない状況ともいえます。

だからこそ、組合による継続的な見直しが必要ともいます。ここでは、最低限、事前にチェックしておきたいポイントを4つご紹介します。

①実際の管理担当者の資格・経験は十分か?ダメな場合は変えることはできるか?

点検業務や報告業務ということでは同じでも、実際にそれを行う管理会社のスタッフの能力によって大きく左右されるケースが少なくありません。

そのため、実際の担当者の資格(管理業務主任者が望ましい)、経験年数や担当物件数(10物件以上など多くの物件を担当していると一つ一つのマンションの管理が手薄になりがち)は確認しましょう。

そして「合理的な理由があれば、組合の意向でフロント担当者を変えることができる」ということを管理会社と事前に合意しておくことも大事です。

そうすることで、ハズレの担当者にあたってしまう可能性を下げ、そしてそうなった場合にも交代できる余地を残しておくことができます。

②修繕計画や管理規約など、継続的かつ積極的に見直していくか?

建物の劣化や不具合を適切に修繕していくことはメンテナンスの基本です。特に、長期修繕計画は建物の質を維持するための「要」(かなめ)ともいえます。

実態に合わせて、この長期修繕計画を定期的に(1~5年ごとに)見直していくことを約束する会社を選びましょう。管理会社によっては、一度立てた計画をそのまま放置するケースもあるため要注意です。

また、管理規約は多くのマンションで国交省が推奨する「標準管理規約」を参考にしています。これは、管理の実態や法改正に合わせてその時々で変更されています。つまり、定期的に改定されているのです。

例えば、共用部分の著しい変更を伴わない場合の大規模修繕については、区分所有法改正によって特別決議(3/4以上の賛成)ではなく普通決議(1/2以上の賛成)でよいこととなり、標準管理規約もそのように変更されています。

1人で1/4超の住戸面積を持つ所有者がいるなど、議決権に偏りがあるマンションの場合、少人数の意向によって必要な大規模修繕工事が円滑に進まない事例があります。規約をタイムリーに変更することは、機動的な修繕実施を阻害するリスクを下げることに直結するのですね。

法改正などがあれば直ちに組合にその報告と提案を申し入れる会社かどうかチェックしましょう。管理のプロである管理会社が現状に甘んじることなく、不断の見直しをかける姿勢があるかどうかは非常に重要なポイントです。

③修繕履歴が適切に蓄積されるか?提案があるか?トラブルの芽を早期に摘むか?

管理会社の大きな役目として、組合への正確な報告業務があります。

会計報告で資金面で問題がないかを確認することはもちろん、その他の事務報告にこそ管理会社によって差が出る部分ともいえます。

点検における不具合の有無のみならず、それに対して適切な解決策の提案をしてくれるかどうかが重要です。

また、修繕した場合にはいつ・誰が・いくらの費用をかけ(適正価格か?相見積もりを取ったか?)・具体的に何を行ったかなどを、写真付きで後から読んでよく分かる形で修繕履歴情報を蓄積しておくことが資産価値の維持に役立ちます。

さらに、住人からの要望や苦情、トラブルなども細かいことも含めて、(大事にならないうちに)タイムリーに報告してくれるかどうかも確認しておきましょう。

④管理費や修繕積立金の滞納に対応できるか?

マンションは、適切なタイミングで大規模修繕工事を行うことで建物の寿命が延び価値が向上します。

しかしながら、そのための資金である修繕積立金が不足して満足な修繕工事が行えない事態に陥っているマンションも少なくありません。

この要因として、当初の修繕見通しが甘いという理由もありますが「滞納」も小さくない原因です。

滞納者リストの作成や、督促状況の報告を管理会社が抜かりなく行い、早め早めの手を打つことは確実な資金回収には必須といえます。回収が難しい場合には、支払い督促の申し立て、訴訟など円滑に実施できる体制が整っていることも重要です。

滞納解消のためのノウハウがあり、回収に精通しているか、体制が整っているか、これまでの実績などを事前に確認しておきましょう。

【参考】「マンション管理適正化法」で、管理業者は登録や主任者設置義務が発生

管理業者は、2001年8月に施行された「マンション管理適正化法」によって、国交省の「マンション管理業者登録簿」に登録することが義務付けられました。

それに加えて、管理を受託した管理組合30につき1名以上の割合で「管理業務主任者」を置くことも求められています(ただし5戸以下のマンションのみ取り扱う場合は設置義務を免除)。

さらに、国家資格「マンション管理士」も作られ、マンションの管理をしっかり行う体制を国が作ったのです。

背景には、マンションの戸数が増える中、長期修繕計画の未整備や積立金不足など種々の問題が浮き彫りとなり、(管理に詳しくない)管理組合が安心して管理を任せられる態勢を整える必要がありました。

管理を適正化することで、管理トラブルを未然に防ぎ、資産価値の維持・向上に繋げるべくしっかりとした仕組みを設けたのです。

「管理業務主任者」と「マンション管理士」は両方とも国家資格だけど別物!

「管理業務主任者」と「マンション管理士」は、2つともマンション管理に関する国会資格です。

ちなみに、両方とも試験の時期も1週間の違いしかなく、両方の資格を持つ人もいます(試験の難易度はマンション管理士の方が高いといわれています)。

しかし、組合の数に応じて管理会社が在籍させなければならないことからもわかるように、管理業務主任者は、管理会社が管理の仕事を受注する際に重要事項説明をしたり、業務のチェックなどを行う「管理業者の人間」です。

一方で、マンション管理士は、管理組合にアドバイスをするコンサルタント的な位置づけで「組合側の人間」といえます。管理規約を見直しや修繕計画の作成など、管理の素人である組合の助言役・支援役です。

求められる知識や知見などは似通っている部分も少なくありませんが、会社側か、組合側かというまったく異なる立場に身を置く専門家なのですね。

マンション管理会社の選び方のまとめ

「マンションは管理を買え」といわれるくらい、マンション管理は重要であり、それを担うのが管理会社です。

会社にしっかりと管理してもらうためにも、まずは管理組合やマンション所有者(住人)全員で管理意識を高め、資産価値を維持・向上させていくという共通目標を持ち全員で課題解決する姿勢が求められます。

「組合が主役、管理会社はサポート役」ということを理解した上で、良い管理会社を選びたいものです。

会社の規模や知名度、立ち位置(ディベロッパー系か独立系かなど)のみで選ぶのではなく、フロント担当者の経験や、常にマンションを見直す姿勢があるか、利用価値の高い報告書や提案があるかなど、個別具体的に選定していきましょう。

組合と管理会社は車の両輪のようなものです。お互いがうまく機能し、マンションの価値向上につなげていきましょう!

次は、資産価値にこだわるマイホーム購入における取引の流れはどのようなものになるかをみていきましょう。

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