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賃貸住宅としての土地活用

アパート・マンション経営はコスト・リスク高いが、収益性にメリット

不動産投資のノウハウを知り健全に賃貸アパマン経営を

不動産活用といえば一般的に、土地にマンションなど収益物件を建てて運用(経営)することです。

すでに建物が建っているものを相続などで引き受けた場合にはそのまま経営が始まり、更地の上に収益物件を建てる場合には、アパート・マンションを新築して運用することになります。これらは不動産投資そのもので、以下のコンテンツをまずご参考ください。

不動産投資のノウハウを知って健全に資産形成

不動産経営は怖い?他人のおカネで資産形成できる優良な投資手段?

一般的なイメージとして不動産投資は怖いというものがあるのではないでしょうか。それは多額の借金を抱えるというイメージからくるものでしょう。

そういう一面もありますが、一般的にアパートやマンションは建築費用や修繕費用が多くリスクが高い代わりに、建物の耐久性から担保価値も高く、大きな資金での長期的な運用を可能にするメリットがあります。

多額の借金(ローン)を入居者の賃料で返済していく賃貸アパマン事業

賃貸アパート・マンション(アパマン)を経営する場合、ほとんどのケースにおいて借金がついてまわります。相続した場合には不動産とともに銀行のローンも引き受けることになります。

また、更地にアパートなどを新築する場合は、建物の建築費を自己資金で賄える方は少数ですから、一般的には銀行など金融機関から資金を調達します。銀行は土地を担保に取り(抵当権を設定し)、建物の建築資金を貸し付けます。

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つまり、収益物件を建てて賃貸経営するということは、初期費用もランニングコストもかかるもので、これを入居者の家賃で賄っていかなければなりません。特に、立地がよくない場合、入居者の退去リスクにさらされることになります。

これが不動産投資や不動産経営で一番怖がられるイメージだとは思います。ですから、不動産経営を行う前には事前検討をしっかりする必要なのです。

他人のおカネで事業投資し、他人のおカネで投資回収できる不動産事業

一方で、数ある投資商品の中で、他人のおカネ(銀行融資)で投資して他人のおカネ(家賃収入)で返済するものは不動産投資(経営)くらいのものです。

借金は悪だというイメージがあるかもしれませんが、銀行からおカネを借りられること自体誰にでもできることではありません。土地を担保に差し入れることで資金を引っ張ってくることができ、事業を組み立て大きくしていくチャンスといえます。

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立地やその地域の賃貸需要、資金計画など事前検討はもちろん手を抜かず行うことが前提ですが、必要以上に不動産経営を怖がることもチャンスを逃すことになるかもしれません。

収益性は「率」も「額」も高い。多額の投下資金に見合うリターンあり

賃貸アパート・マンションには空室リスクや、突発的な修繕費などなにかと資金が流出する場面があり、リスクを負います。その分、適切に管理運営し、満室(に近い)経営ができれば収益性は期待できます。

利回り(率)は銀行預金や国債への投資など、安全といわれる投資商品より桁違いに高く、例えば更地に建物を建設する場合にはもともと所有(相続)した土地を購入する費用がかかりませんので(立地や市況にもよりますが)10%を超えるでしょう。

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率のみならず、賃貸アパート・マンション経営は投下するおカネの額が大きい分、リターンも当たり前ですが大きくなります。多額の資金を投じて経営する分、(利回りは同程度であっても)利益の額が大きくなり、他の土地活用法に比べても収益性が高いといえます。

収益が急変する可能性は低い。ローン残高が小さい不動産を引き受けた場合は優位

収益性が将来的に継続するかどうかは管理運営次第でもありますが、株式投資と異なり急変することは考えにくいものです。

さらに、建物付きの土地を相続したり贈与された場合には、金融機関からの借入残債が少なくなっており(または返済しきっており)、順調にいけば5年や10年などで残債が完済できるという状況で引き継ぐ場合も少なくありません。

その場合には、もちろん手を抜くことなく不動産経営を行う必要はありますが、既にその物件の実績もあり借金返済も進んでおり、かなりリスクが低いといえるでしょう。

居住用建物には各種節税メリットがある

土地を更地や遊休地とせず、賃貸アパート・マンションなど居住用の建物を建設して運用する場合、固都税が軽減されます。

以下は特にインパクトの大きい土地の固都税優遇を説明していますが、賃貸アパートなどを新築する場合には建物の固定資産税の優遇措置もあります。

固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になる

土地の上に住宅用の建物が建っている場合、その土地の固定資産税と都市計画税(固都税)がそれぞれ以下のように減額されます。マイホームであっても賃貸住宅の敷地であっても、住宅用地であればこの特例が適用されます。

専用住宅の場合

土地の固定資産税評価額に対して、以下の土地に該当する部分(住宅の床面積の10倍が限度)については、特別に評価額を下げてもらえるのです。

区分 説明 減額割合
固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地の住宅1戸につき200m²までの土地
(例えば賃貸住宅の場合、200㎡×住戸数まで)
評価額×1/6 評価額×1/3
一般住宅用地 住宅用地の住宅1戸につき200m²を超える土地
(ただし、住宅の床面積の10倍まで)
評価額×1/3 評価額×2/3

小規模住宅用地として、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3の減額とその効果は大きいものです。また、200㎡に収まらない部分はそれぞれ減額幅は縮小されますが、住宅の床面積の10倍までもの範囲で軽減措置が講じられます。

併用住宅の場合

住宅用地とは、店舗や更地など、住宅として使われていない土地(非住宅地)以外の土地をいいます。

そして住宅用地も大きく2つに分かれ、マイホームのように敷地すべてが居住するために使われている「専用住宅」(専ら人の居住の用に供する家屋)と、1階がコンビニエンスストアで2階以上に人が住んでいるような「併用住宅」(一部を人の居住の用に供する家屋)があります。

家屋の区分 居住部分の割合 住宅用地の率
専用住宅 全部 1.0
併用住宅 地上5階以上の
耐火建築物
1/4≦居住部分の面積/延べ床面積<1/2 0.5
1/2≦居住部分の面積/延べ床面積<3/4 0.75
3/4≦居住部分の面積/延べ床面積 1.0
その他 1/4≦居住部分の面積/延べ床面積<1/2 0.5
1/2≦居住部分の面積/延べ床面積 1.0

この場合、上表のように、「住宅用地の率」が土地の面積にかけられ、減額される土地の面積を制限します。専用住宅の場合は、掛け率が「1.0」ですので制限なしということですね。

いずれにしても、住宅用地であれば固都税(固定資産税・都市計画税)が優遇されることは大きなメリットといえるでしょう。

賃貸アパート・マンションを他の事業に転換することは難しい

賃貸マンションは入居者から家賃を回収することで、この事業を運営します。当然ですが、いきなりこの事業を止めると入居者が大変困ってしまいます。

土地を手放してよい場合は、第三者に土地・建物を売却し、そこで得た資金を元手に他の土地を購入するという方法もあります。また、土地と建物両方とも売却する方が高値で売れますが、建物部分のみ売却し、購入した投資家に土地を貸す方法という方法も取れます。

立退きは時間も手間・コストもかかる

借地借家法において、入居者の立ち退きは合理的な理由(正当事由)がなければ認められず、借主の権利を強く認めています。

建物を建てて入居者を確保するため、この事業(賃貸経営)から安易に撤退することはできません。どうしてもこの事業をやめたい場合には、更新契約ができない「定期借家契約」を結び、時間をかけて徐々に入居者に退去してもらうことが一般的です。

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いずれにしても、マンションは入居者という人の生活に深く根差す事業です。安易に方向転換できないことだけは肝に銘じておきたいですね。

安易な気持ちで不動産経営を行うものではない

賃貸アパマン経営のメリットをみてきましたが、賃貸マンションは入居者あっての事業です。安易な気持ちで初めて途中で投げ出すことはできませんし、また、事前調査もなく甘い見通しで行うものでもありません。

なにより、節税になるからという理由で無理に建物を建てるものでもありません。空室となれば賃料が入ってこず、毎月の借入残高の返済に苦しむことになります。

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そしてなにより入居者の良好な住環境を築くことに力をかけることが第一です。賃貸需要が旺盛だった一昔前の「大家様」という意識ではなく、あくまでサービス提供者として、常に競争にさらされていることを忘れず責任感を持って運営にあたりましょう。

アパート・マンション以外の建物運営

アパートやマンション以外の建物で運営していく場合を考えましょう。

いずれも収益性という点ではマンションやアパートに比べると見劣りしてしまいますが、マンションなどにはない特徴があり、特定の需要に訴求でき、経営が安定することが考えられます。

賃貸戸建ては、収益性に劣るが競争が穏やかで経営が安定する

戸建て住宅は、同じ土地面積に複数の住戸を用意できるマンションと比べ、どうしても収益性としては劣り、入居するかしないかのゼロイチ経営となる側面があります。

しかし、賃貸アパート・マンションに比べて賃貸戸建ては数が少なく(立地や市況によりますが)、また小さなお子様がいる家族などは、騒音を気にすることなくのびのびと暮らしたいという需要もあり、マンションにはない魅力があります。

%e6%88%b8%e5%bb%ba%e3%81%a6%e4%bd%8f%e5%ae%85_sまた、親が住んでいた戸建て住宅を相続した場合、そのまま手を加えることなく、またはリフォームをして賃貸市場に出すことができるという手軽さや初期費用の少なさもメリットです。

尚、戸建てを賃貸する場合、今現在住んでいる自宅を賃貸に出して、代わりに相続した戸建てに自分が住むという方法も考えられます。現在住んでいる自宅の方が賃貸市場の価値が高く(貸しやすく)、移住することに問題がない場合、自宅という資産を有効活用できます。

賃貸併用住宅は、オーナー(大家さん)と入居者の距離が近い。ローン金利が安い

賃貸用の部屋と自宅を両方兼ね備える賃貸併用住宅を建てる(または引き継ぐ)こともあります。

入居者と同じ建物に住みますので、そのようなことを嫌う入居者もいれば、逆にオーナーとしてあなたご自身も毎日の生活に気を遣うことになる側面があります。

しかしこれをメリットと捉えることもでき、入居者との接点が多く良好な関係が築けられれば、物件の状況が把握でき、また入居者からのニーズを即座に汲み取ることができ、退去を防ぎやすいという一面もあわせもちます。

%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%b3%e8%bf%94%e6%b8%88_s金銭的な視点からは、賃貸併用住宅は(賃貸アパートなどの投資ローンではなく)金利の低い住宅ローンで資金を調達できるため、借入返済の負担は大きく軽減されるメリットがあります。

ただし、住宅ローンを適用するためには自宅部分が建物の1/2などの基準がありますので、各金融機関に確認しましょう。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)は、今後供給が増える見通し

高齢社会に伴い、60歳以上の高齢者または要介護者・要支援者に対して、福祉サービスの提供を提供し良好な居住環境を備えた高齢者向けの賃貸住宅「サービス付き高齢者向け住宅」(サ高住)が増えています。

これは「高齢者の居住の安定確保に関する法律(高齢者住まい法)」に基づく住宅で、都道府県の認可・登録が必要です。そのため、居室面積の条件(原則25㎡以上)や床の段差、廊下幅などをバリアフリー化することが義務付けられています。

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今後の高齢者増加が見込まれる中、安定的な需要が予想され、補助金も用意されておりホットな市場といえます。

一方で、新規参入業者も多く、また老後の住まいであるため安い賃料を望む傾向や、バリアフリーやサービス施設の付帯などで大きな出費もあり、事業計画は慎重に検討する必要があるでしょう。

賃貸住宅としての土地活用のまとめ

不動産事業の王道である賃貸アパート・マンションを主にみてきました。収益性や節税などメリットはありますが、だからといって安易に始めるものでもありません。しっかりと事前に検討し、責任をもって運営していきましょう。

また、アパートやマンションだけでなく、立地や需要に応じて、賃貸戸建てや併用住宅、サ高住などその用途は様々考えられます。それぞれの特徴を踏まえて柔軟に活用法を検討しましょう。

次は、人用の建物である賃貸住宅ではなく、倉庫や太陽光発電などモノ用の設備で土地活用する場合をみていきましょう。

駐車場としての土地活用

 

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