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【出口戦略】3つの出口「撤退(売却)」「追加購入」「保有継続」

売却は残債や税金、現在価値も考慮して検討。入退去を促して売値向上も

不動産投資は急に方針転換しずらい。事前に余裕を持った検討を!

不動産投資の出口には、大きく「①撤退(売却)」「②事業拡大(追加購入)」「③保有継続(相続)」があります。

不動産投資は株式投資と異なり、急激に大きく値が触れることが少なく売却や追加購入のタイミングが比較的見極め安い特徴があります。

一方でそれに向けたプロセス(準備)が重要となることをしっかり理解しましょう。

いずれの選択をしても、不動産投資ではすぐに対応できるものではなく事前準備が大切になってきます。ここでは特に①売却に重点を置いてご説明します。

①撤退(売却):保有・売却時トータルでタイミングを選ぶ。税金にも注意

収益物件を売却するかどうかについて、明確かつ唯一の考え方はないでしょう。あなたの資金需要(使いたいおカネの額)や外部環境(不動産相場や金利・物価水準など)などによっても異なるからです。

実際には個別具体的に検討することになりますが、ここでは考え方や注意点をご説明します。

現在含み益がでている(売却したら元が取れる)物件を所有しており、「今」売るか「3年後」に売るかを考えましょう。

例えば15,000万円で購入した物件が、今売れば13,000万円で売れますが、3年後には売却価格が▲2,000万円も下がると予想される場合を想定します。

その時気を付けなければならないのは、保有時と売却時のトータルの手残りキャッシュを最大化できるタイミングを見極めることです。

「ローン残高」が減れば実質的な売却価格が上昇。長期保有は貯金のようなもの

この物件の「【Ⅰ】インカムゲイン」(毎年手元に残るキャッシュ)が300万円/年、「②ローンの元金返済」が▲500万円/年としましょう。

今売れば3年間のインカムゲイン900万円(=300万円/年×3年)を放棄する代わり、売却価格は2,000万円も高いため、「+1,100万円」(=2,000万円-900万円)の得のように思えます。

保有時の収益構造
①賃料収入 【I】インカムゲイン
(手残りキャッシュ)
⑤税金
④経費
③ローン支払い金利
②ローン元金返済
売却時の収益構造
⑥売却価格 【Ⅱ】キャピタルゲイン
(手残りキャッシュ)
⑩税金
⑨購入・売却経費
⑧ローン残債
⑦ローン頭金

しかしそれ程単純ではなく、不動産投資にはローン残高があるのです(現在7,000万円あるとします)。

毎年▲500万円のローン元金返済を行うということは「⑧ローン残高」が3年間で▲1,500万円も減るのです。例え▲2,000万円売値が下がっても、銀行に返済する残債がそれ以上に減るため、実質は売値は▲500万円しか下がらないのです。

ローンを返済するということは、いわば貯金として貯蓄に回しているようなものです。長く保有すれば売却時に戻ってくるのが不動産投資です。

売却収支 今売る場合 3年後売る場合 差額
(今-3年後)
売却価格 13,000万円 11,000万円 +2,000万円
売却経費 ▲500万円 ▲500万円 -(同額)
インカムゲイン
(今後3年間の手残りキャッシュ)
0 900万円 ▲900万円
ローン残高
(金融機関に売却時一括返済する残債)
▲7,000万円 ▲5,500万円 ▲1,500万円
【合計】トータルの収支 5,500万円 5,900万円 ▲400万円

尚、ローン残高より小さい金額では、基本的に売却できないことに注意しましょう。

銀行など金融機関から借りているおカネは売却時に一括して返さなければならず、どうしても残債を下回る金額で売る場合は不足分を自分で用意する必要があります。機動的な経営を行うためにも、早く損益分岐点を超え売却オプションを得ることが大切です。

個人なら売却時に分離課税、保有期間で税率も変化。法人は赤黒相殺が可

不動産投資で手持ち資金に大きな影響を与える税金。売却においてもその額を抑えることが大切です。特に個人所有の場合には、保有時と売却時では課税方式が異なります。

まず、課税方式には大きく「総合課税」と「分離課税」の2種類があります。

課税方式 説明・具体例
総合課税
  • 給与所得や事業所得など他の所得と合算して課税(赤字と黒字があればそれらを通算)
    • 【例】給与所得や事業所得、不動産所得。不動産・株式以外の譲渡所得など
分離課税
  • 給与所得や事業所得など他の所得と切り離して別途規定された税率に基づき課税
  • 分離課税の中でも所得は合算せず、別個に課税
    • 【例】土地・建物や株式の譲渡所得、退職所得など

保有時については、給与所得(個人所有の場合)や事業所得(法人所有の場合)などと賃料収入などの不動産所得が合算できる「総合課税」です。つまり、例えば法人の本業が赤字の場合、不動産所得が黒字であれば、赤字分を黒字に相殺でき節税できるのです。

所有形態・所得種別 個人所有 法人所有
保有時(不動産所得) 総合課税 総合課税
売却時(譲渡所得) 分離課税

売却時については、法人と個人で取り扱いが異なります。個人の場合には他の所得と合算できず譲渡所得を別個に計算し、それだけ切り分けて課税され税金がかかる「分離課税」です。

法人の場合は、家賃収入としての不動産所得も、不動産売却としての譲渡所得も関係なく合算することができる「総合課税」です。つまり、保有時も売却時も同じ課税方式です。

個人は保有期間が短い(5年未満)と、売却益に対する税金「譲渡所得税率」が高い

個人が分離課税となる不動産を売却した際の譲渡所得に対する税率は、その保有期間の長さによって変わります。

5年以上保有している「長期譲渡」であれば、所得税+住民税で約20%ですみますが、5年未満での「短期譲渡」の場合、約2倍もの税率(約40%)がかかります。

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これは「土地ころがし」を抑制する意図があります。土地を安値で大量に買い占めて、高値で転売しては買い戻し、地下を意図的に吊り上げる悪質な土地投機を規制するのです。

注意点として、この保有期間は1月1日が基準日であり、長期譲渡は売却した年の1月1日時点で5年以上保有していることが要件です。

例えば、2015年8月15日に取得すると、長期譲渡となるのは2021年1月1日以降です。不動産を取得してから、お正月を6回通過したら長期譲渡になると考えると分かりやすいですね。

売却時の税金。個人は短期譲渡税率が長期の約2倍に!法人は損益通算で赤黒相殺も

以上より、売却するのであれば節税メリットが得られるタイミングにすることで、手残りキャッシュを最大化できます。

個人の場合には分離課税ですので、他の所得との損益通算はできません。譲渡所得にかかる税率は5年以上保有した長期譲渡の場合約20%と、給与所得などの所得税にかかる累進課税率より小さいという特徴があります。できるだけこの低い税率で売却することが大切です。

papers_pen_ss法人の場合は、他の運用や事業で赤字が出た年に売却することで、売却益とその損失を相殺できるため、節税効果が得られます。これは、振り戻された減価償却総額を他の赤字と相殺させることで、実質的に2度減価償却費の節税効果を利用したことといえます。

もちろん、他の赤字がでることは望ましいことではありませんが、本業での投資とは別に、不動産への投資というリスク分散を行うことでリスクヘッジができるのです。

また、赤字とはいかないまでも本業の収益が落ち込んだ時に、あわせて不動産の売却益を出すことで事業としての安定性を確保できます。

「現在価値」も考慮。3年後の1,300万円より今の1,000万円に価値あり?

手残りキャッシュ「額」のみに着目しただけでは不十分です。より実践的には、時間の価値も踏まえた「現在価値」を考えなければなりません。

例えば、残債や税金をすべて考慮した結果、今売却すれば手元に1,000万円のおカネが残り、3年後には1,300万円のキャッシュが残る可能性が高いとします。

しかし今売却する方が価値がある場合があります。それは、今1,000万円を手にすることによってそれを3年間、毎年+10%稼げる商品の運用に回せるという場合です。手元のおカネが約1,331万円(=1,000万円×1.13)になります。

実際にこんなにわかりやすい商品があるわけではありませんが、伝えたいのは未来の状況を割り戻して現在の価値を考えなければいけないということです。

その他、賃料の推移や大規模修繕が発生する時期、金利や物価水準、人口移動の状況などなど様々な視点で検討する必要があります。ぜひ専門家とともに検討ください。

資産価値を高めて売却。現状売却なら満室、土地売却なら空室へ誘導

売却価格を引き上げるためにも、売却に至るまでのプロセスも重要です。

現在所有する保有物件をそのまま収益性物件として売却する場合、現在の賃料収入から価格を算出する「収益還元法」を意識される、つまり「利回りが何%取れるか」が大事になります。

LDK_ssそうすると、売却のタイミングに賃料を維持または上げる(少なくとも下げない)ことと、入居者を確保しておくことが重要になります。

賃料の増額は、例えば費用対効果を意識したリフォーム・リノベーションを行うことなどが考えられます。

また、売却時に入居者を満室にしておけばそれだけ買い手の幅が広がります。常々入居者の募集には力をいれることが大切ですが、特に売却を視野に入れた時には、不動産会社に客付けを積極的にお願いするなど精力的な入居者募集が大切です。

更地での土地活用が前提なら、入居者を退去させ「立ち退きリスク」を減らす

一棟アパートなど土地の資産価値が高い資産性物件の場合、建物が老朽化してきた時には更地にして土地を活用することを前提とした売却に切り替えることも一案です。

買い手としては個人に加え、建売業者やパワービルダーなど、新築アパートやマンションを建てる業者も考えられます。

その場合、建物を解体し(費用対効果によりますが)更地にした方が値が高くなることが多いのです。

しかし、実際に解体費用を手持ちキャッシュから捻出することが難しい場合などは、そのまま老朽化した家屋付きで売買することも多いです。

買い手としては、建物があればそれを撤去する費用がかかるため、その分を売買価格から差し引くことを交渉材料として使ってきます。

建物の解体費用や入居者の立ち退き料などはすべて売値から減額。売却は計画的に!

そしてなにより問題になるのは、建物の中にまだ入居者がいる場合です。

新たに建物を建てたい買い手は、購入後に立ち退き交渉を行うことをリスクと考えます。借地借家法に保護された借主は居住権を持っており、立退きの応じてくれなければ予定通りの土地活用ができなくなるためです。

さらに立退きには基本的に立ち退き料が発生し、その入居者の移転先のお部屋探しの費用などを全額、建物の所有者が負担する必要があり多額の出費になります。購入者が立ち退きを行うことを前提とした売買の場合、立ち退き料を売買価格から差し引くでしょう。

つまり、入居者がいれば買うのを控える、または売買価格の条件が悪化する可能性が高いため、売却が視野に入った時点で、徐々に入居者を退去させる方向で動くことが大切です。具体的には、新たな入居者には期間限定の「定期借家契約」へと順次切り替えていくことが考えられます。

不動産はすぐに売却できるものではありません。計画的に売却しましょう。また、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、査定価格根拠を確認し囲い込みに注意しましょう。

不動産売却としての土地活用

②事業拡大(追加購入):減価償却費を買う。複数所有はリスクヘッジにも

1つ目の不動産を担保に2つ目、3つ目と増やしていくことで事業拡大ができます。複数物件を所有することでより柔軟な経営が可能になるでしょう。

一つのタイミングは減価償却が切れた(デッドクロスに陥った)タイミングです。

新たな物件の減価償却が切れた1つ目の不動産にあてることで、事業を安定させる効果があります。もちろん物件数は増やさず、減価償却の終わったタイミングで物件を売却し、それを元手により大きな資産へ入れ替えていく方法もあります。

mansion_ssまた、複数の不動産へ投資していくことはリスクヘッジにもなります。一般論をいえば、1つ目の物件とは金額やエリア、物件の種類を異なる不動産へ投資することでリスクを抑制できるとされています。

いずれにせよ、減価償却が終わったタイミングで目先の利益を追求して買うのではなく、優良物件が出た時が大前提であることにご注意ください。

不動産投資の考え方は1つ目の不動産に投資した際と基本的な考え方はなんら変わるものではありません。事前検討が重要な意味を持つのも同じです。不動産は即日で買えるものではありませんので、優良物件がでたらすぐに対応できるよう、準備をしておきましょう。

③保有継続(相続):家賃を下げ入居率を上昇が可。相続では評価額引下げ

投資した不動産の内、家賃や入居率を維持できる優良物件は長期安定保有とする判断もここでは出口の一つと捉えることとします。

減価償却も終わり、大きな節税の効果は得られなくなった物件となりますがその一方で、ローン返済もなくなります。利益率は落ちますが確実にキャッシュを生む「カネのなる木」と変化します。

売却を考えなければ(将来の買い手を意識しなければ)利回りを追求することを捨て、賃料を落として入居率を上げる戦略が取れます。周辺のライバル物件に「家賃」という大きな魅力で差別化が図れます。

建物老朽化や購入当初より設備も陳腐化するため、リフォーム・リノベーション費用がかさむことになりがちですが、家賃を犠牲にして持ち出しキャッシュを少なくするか、または修繕やバリューアップを行い収益性を高めることもできます。

投資家が重視する投資スタイルに応じて、幅広く柔軟な対策が取れることになります。

評価額を引き下げる不動産、税理士と対策を練る。相続を争族にしないよう事前検討

最終的に直面するのは投資家自身が亡くなった場合の「相続」です。相続税は課税強化され、2015年1月1日から相続税の基礎控除額相続税の基礎控除額が4割も減少しています。そのため、できるだけ相続資産の評価額を抑えることが節税に繋がります。

現金で1億円保有していた場合、その評価額は額面通り1億円です。しかし、不動産は多くの場合、土地や建物が大幅に評価額が引き下げられるのです。

特に、投資物件は他人に貸し出しているということで、借家権を他人に握られていると解され、相続税評価はその分低くなります。一方で、株式とは異なり分割が容易ではなく相続人同士での調整が必要となるデメリットもあります。

相続は被相続人(物件の所有者)一人で決められることではなく“争族”とならないためにも、それを受け継ぐ相続人との調整も必要です。

また、その時々の特例や不動産評価額の引き下げには税務的な専門知識が要求される場合があります。計算の仕方によっては本当はもっと評価額が引き下がる場合であっても、税務署は指摘しません。不動産に強い専門家と共に積極的に取り組みましょう。

不動産投資の出口戦略のまとめ

不動産投資の方向転換を考え出せば、しっかり事前検討を行うことが必要です。

売却することを考えた時、目先の売却価格と年間のキャッシュフローだけを比較するのではなく、ローン残高や支払い税金(個人の場合は譲渡税率に注意!)、現在価値まで含めて、売却によって実質的に得る手残りキャッシュやその後の可能性を考えましょう。

また、土地活用を前提として家屋付き土地として売却する時は、入居者を確保するのではなく退去させた方が売値が上昇することもあります。新規の入居者は定期借地契約で募集するなど徐々に売却に向けた活動を行いましょう。

保有を継続し続けると最終的には相続にいきつきます。不動産に明るい税理士など、専門家とともに事前に検討し相続人との共有も忘れずに行いましょう。

次は、不動産経営でパートナーとなる管理会社などの選び方をみていきましょう。

【管理・仲介会社の選び方】オーナー利益を最優先する業者を

 

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