東京都内全域対応。徹底して「資産価値」にこだわる不動産取引エージェント「ミトミ」。マイホームの仲介から住宅ローンコンサル、インスペクション、不動産投資、トラブル解決まで!

太陽光発電としての土地活用

固定価格買取制度に支えられる事業。田舎の土地にもチャンス

発電した電力を電力会社に売却して収益を上げる

太陽光発電は、太陽光パネルに太陽光を当てることで発電し、それを電力会社に売って利益を得る事業です。更地に太陽光パネルを敷き詰める方法もあれば、既存の建物の屋根などにパネルを設置することもできます。

%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e7%99%ba%e9%9b%bb%e3%83%bb%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e3%83%91%e3%83%8d%e3%83%ab1_sこの事業は、一定期間、一定の固定価格で電力会社に発電した電力を買い取ってもらえる制度を国が定めたため、収益にうまみがあり多くの個人や事業者が参入している分野です。

太陽光パネルの設置方法には「屋根型」と「野立て型」の大きく2つ

太陽光パネルは、住宅やビルの屋根や屋上などに設置する屋根型と、更地の地面にパネルを敷き詰める野立て型の2つがあります。

屋根にパネルを設置するなら、低層住居専用地域が狙い目

太陽光パネルは、日影となる部分がない程、効率的に発電できます。つまり、周りに高い建物がない地域がねらい目なのです。

太陽光発電・ソーラーパネル_s用途地域の内、特に第一種・第二種低層住居専用地域には、絶対高さ制限が設けられていますので、10mまたは12m以上の建物は建てられません。

もちろん、用途地域は時代とともに変遷していくため将来にわたって保証されるものではありませんが、太陽光発電を本格的に検討される場合には、一つの指標として低層住居専用地域を考えることも一案でしょう。

野立て太陽光発電は事業規模が大きい。特に山林部では細かなメンテナンスが必要

広い敷地が余っていて、住宅地としての需要がない売位などには野立て太陽光発電が選択肢の一つとなるでしょう。ただしこの場合、屋根に設置する場合に比べ事業規模が大きくなり、腰を据えて発電事業を運営していく必要があります。

太陽光パネルが強風などの天候に左右されずしっかりと地盤い固定されなければならず、場合によっては地盤改良が必要な場合もあります。

%e9%87%8e%e7%ab%8b%e3%81%a6%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e7%99%ba%e9%9b%bb%e3%83%bb%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e3%83%91%e3%83%8d%e3%83%ab2_sまた、山林で実施する場合には、伐採や造成、電柱・電線などを設置しなければならない場合には初期コストが膨れてしまいます。また、枯れ葉や雪が発電効率を著しく低下させることもあり、定期的なメンテナンスが必要となるでしょう。

さらに、周辺の土地に木が生えている場合には将来それらが成長して影を作る場合があります。

屋根やビルなど生活圏に近い場所に設置する場合と比べ、更地や山林に設置する場合には事業規模も大きくなるためしっかりと運営していく必要があり、経営者としての心構えが一層必要といえます。

固定価格買取制度で発電した分収益に。ただし年々価格が下落

2012年7月1日にスタートした固定価格買取制度(フィードインタリフ制度)は、さまざまな議論や海外で同じような制度を取り入れている事例などを参照しながら、年々その制度の内容は見直されています。

地球温暖化をはじめとする地球環境の改善やエネルギーの確保などのため、国が主導して(自然界からのエネルギーを使って電力を創り出す)再生可能エネルギーを普及させようとしているものです。

買取価格は年々下がっている。太陽光発電は早く始めた方がお得

太陽光で発電した電力は、「1kWh当たりいくらで買い取ります」と国が決めた価格で10年間(産業用の場合は20年間)、ずっと同じ価格で電力会社が買い取ってくれます。

この買取価格は年々減少しており、早く太陽光事業を始めれば、始めた時点の買取価格がずっと続く(固定価格で買い取る)ため、買取価格という視点で見れば早めに参入した方が収益が大きくなります。

年度10kW未満(家庭用)
※余剰買取のみ
10kW以上(産業用)
※余剰買取・全量買取の選択
単独発電ダブル発電
調達期間10年間20年間
2012年度42円/kWh34円/kWh40円/kWh+税
2013年度38円/kWh31円/kWh36円/kWh+税
2014年度37円/kWh30円/kWh32円/kWh+税
2015年度33円/kWh
(出力制御義務なし)
35円/kWh
(出力制御義務あり)
27円/kWh
(出力制御義務なし)
29円/kWh
(出力制御義務あり)
29円/kWh+税
(4月1日~6月30日)
27円/kWh+税
(7月1日~)
2016年度31円/kWh
(出力制御義務なし)
33円/kWh
(出力制御義務あり)
25円/kWh
(出力制御義務なし)
27円/kWh
(出力制御義務あり)
24円/kWh+税
2017年度28円/kWh
(出力制御義務なし)
30円/kWh
(出力制御義務あり)
25円/kWh
(出力制御義務なし)
27円/kWh
(出力制御義務あり)
21円/kWh+税
2018年度26円/kWh
(出力制御義務なし)
28円/kWh
(出力制御義務あり)
25円/kWh
(出力制御義務なし)
27円/kWh
(出力制御義務あり)
未定
2019年度24円/kWh
(出力制御義務なし)
26円/kWh
(出力制御義務あり)
24円/kWh
(出力制御義務なし)
26円/kWh
(出力制御義務あり)
未定

下表にあるように、2012年度には「42円/kWh」(家庭用単独発電)であったものが、2019年度には「24円/kWh」(家庭用単独発電・出力制御義務なし)まで▲18円/kWhも下がります。

尚、表の中にある「余剰買取」や「ダブル発電」などは後述で補足説明しています。

買取価格や買取期間は市場調査を経て経産大臣が決定する

調達価格(買取価格)や調達期間(何年間買い取り続けるか)は、事業が効率的に行われた場合、通常必要となるコストを基礎に適正な利潤などを勘案して定められます。具体的には、中立的な調達価格等算定委員会の意見を尊重し、経済産業大臣が決定します。

つまり、太陽光パネルの性能の向上(収益の拡大)や、設置コストの減少(必要コストの減少)を考えて、買取価格が定まるため、逆にいえば早期に始めた方はその分、余分なコストがかかっており一概に利益が高いとはいえないのですね。

%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e7%99%ba%e9%9b%bb%e3%83%bb%e9%a2%a8%e5%8a%9b%e7%99%ba%e9%9b%bb%e3%83%bb%e5%86%8d%e7%94%9f%e5%8f%af%e8%83%bd%e3%82%a8%e3%83%8d%e3%83%ab%e3%82%ae%e3%83%bc_sしかし、国は本当は太陽光発電普及が進めば、後は民間の自由な競争に任せたいという想いがあり、やはり導入当初は補助金の意味合いも含め買取価格が高く設定されています。

さらに、太陽光以外にも、風力、地熱、水力、バイオマスといった再生可能エネルギーも同様の買取価格制度があり、「太陽光発電だけ優遇するな!」という声にも配慮する流れもあり、早期に太陽光発電事業を始めた方の利益は大きい実態があります。

2017年度の買取価格からは、家庭用(10kW未満)発電に対して(コスト積み上げ方式ではなく)3年先の価格まで決定することとなりました。これは事実上の、誘導目標であり価格決定方式の考え方が変化しています。

太陽光発電の買取価格が大きく値下げ!売電から自家消費へ。入札方式も

メリットは遊休地の活用しやすさ

太陽光発電は光が届けばどこでも始めることができる

太陽の光さえ届けば、発電ができるため、かなり土地の自由度が高いといえます。太陽は東⇒南⇒西と動きますので、日中ずっと影とならなければ発電ができます。

住宅などが建たない狭小地でも(パネル枚数が少なくはなりますが)太陽光発電は可能です。

郊外や地方の土地の方が有利

太陽光発電は、日当たりが収益を大きく左右するため、周りに何もなく日照が良好な土地が適しています。

%e7%94%b0%e8%88%8e%e3%83%bb%e9%83%8a%e5%a4%96%e4%bd%8f%e5%ae%85%e3%83%bb%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e7%99%ba%e9%9b%bb_s一般的に土地活用は、人と賃貸借契約を結ぶことで収益を上げるため、人の集まる立地が望まれますが、太陽光発電事業はその逆で太陽光がしっかり届く(遮るものの少ない)田舎の土地が有利な特殊な土地活用法といえます。

太陽光発電設備は建物としての扱いを受けないため、(農地を除き)基本的に設置可能です。

人を相手にせず自己完結する

太陽光発電事業は、個人客と場所貸しで賃貸借契約を結ぶのではなく、太陽光から電力を発生さえそれを電力会社に売るという事業です。

お客様を集める必要がなく、すべて自分一人で管理などを行う自己完結型事業なのです。

デメリットは固定価格買取制度への依存による不透明さ

太陽光発電事業は、固定価格買取制度に裏打ちされた収益の安定さや事業計画の立てやすさがありますが、逆にその制度が変更されれば収益が大きく縮小するリスクもはらみます。

収益が固定化価格買取制度に依存する危うさをはらむ

太陽光発電事業は、電力会社が発電した電力を買い取ることが前提で成り立ち、それを支えるのが固定価格買取制度です。この制度の中身によって収益が大きく変わってきます。

現在、発電事業を始める場合には家庭用で10年間、産業用で20年間の買取が確定していますが、10年後(産業用の場合は20年後)にどうなるかはまだ決まっていません。

%e7%b6%b1%e6%b8%a1%e3%82%8a%e3%83%bb%e3%83%aa%e3%82%b9%e3%82%af2_s太陽光パネルの耐用年数は20年程度(パワーコンディショナーは15年程度)はあるため、その後が不透明な状況というのはリスクをはらみます。

そのころの太陽光発電の普及度合いや、コスト低減度合いにもよりますが、少なくとも今より高い価格での買取はないものと予想されます。一説には10円前後での買取まで下がるといわれています。

太陽光発電の固定買取制度が廃止?10年後の土地活用が不透明

10年間通常稼働すれば初期費用やランニングコストは回収できている場合が多いと予想され、大きなリスクとはなりませんがそれでもやはり制度に依存する体質であることは予想外の事態も覚悟する必要がありそうです。

用途変更が困難。20年単位で事業を継続することが前提

太陽光発電は20年単位の長期的な事業が前提です。一度事業を始めると事実上、土地の用途を変更することが難しくなります。

入居者など人が絡むわけではありませんから借地借家法に縛られることもなく退去なども発生しません。

%e3%82%b9%e3%83%88%e3%83%83%e3%83%97%e3%83%bb%e6%ad%a2%e3%82%81%e3%82%8b_sしかし、途中でやめる場合には初期費用やランニングコストという費用を自己負担せねばならず、大きな損失が発生します。

途中で太陽光発電事業を売却することも考えられますが、まだ中古太陽光市場が広く形成されているわけではなく、中古の太陽光システムにどれくらいの値が付くかはわかりません。

それよりも、太陽光パネルの耐用年数分をしっかり発電事業に費やし、事業計画に基づいて収益を刈り取っていくことが一番安全な方法といえるでしょう。

初期費用と回収期間からみる収益性。利回り約10%の事業

太陽光発電の買取価格は、(実際には発電効率や天候など様々な要因が絡みますが)おおむね10年で初期費用が回収できるように設計されています。つまり、利回り10%程度です。

10kW以上の産業用では20年間は固定価格で買取してくれますので、後半の10年間で収益を刈り取るイメージです。

初期費用はおおむね30万円/kW程度。5kWの家庭用で150~200万円

太陽光発電を行う場合の初期費用は、1kW当たり30~40万円円程度とお考えください(メーカーや設置方法などで金額は多少なりとも変わります)。

初期費用には、モジュール、パワーコンディショナ、操作表示ユニット、架台、ケーブルなどの構成商品代金と、それぞれを設置する工事費用、申請手続きなどを含みます。

%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e7%99%ba%e9%9b%bb%e3%83%bb%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e3%83%91%e3%83%8d%e3%83%ab3_s例えば、1戸建て住宅の屋根に5kWの発電システムを導入する場合には、150~200万円(=5kW×30~40万円/kW)、500~750㎡の更地に野立てで50kWを導入する場合には1,500~2,000万円(=50kW×30~40万円/kW)が必要です。

ランニングコストとしては、定期メンテナンスや(太陽光パネルより耐用年数が短い)パワーコンディショナーなど部材の補修費用などで、20年間で30~50万円程度みておけばよいでしょう。

安ければいいのではない。パネル品質や保証・保守などサービス度合いで業者を選ぶ

設置メーカーを選ぶ際には、安かろう悪かろうにならないように、太陽光パネルの品質(発電効率や寿命)を精査して長い目で見て費用対効果を検証しましょう。

%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e7%99%ba%e9%9b%bb%e3%83%bb%e3%83%91%e3%83%8d%e3%83%ab%e3%83%bb%e4%bf%9d%e5%ae%88%e3%83%a1%e3%83%b3%e3%83%86%e3%83%8a%e3%83%b3%e3%82%b9%e3%82%b5%e3%83%bc%e3%83%93%e3%82%b9_sまた、保証や保守メンテナンスも含めて丁寧に対応してもらえるところを選べば(その分費用は高くなりますが)安心でしょう。

もちろん、ご自身で保守メンテナンスができる場合には、利回りを追求して海外メーカーなどを利用することもできますが、長期にわたる事業ですので、できれば多少のコストがかかってもきめ細やかなサービスを付帯する業者がよいでしょう。

収益に直結するのは、発電システムの効率的な設置と故障への早期対応

太陽光パネルを設置する際、特に事業規模の大きい野立てでは専門業者と十分検討し、設置角度や配置に気をつけましょう。角度(一般的には約20~35度)をつけて設置するため、その後ろが影となりお互いに干渉しないような配列が基本です。

%e4%bf%9d%e5%ae%88%e3%83%a1%e3%83%b3%e3%83%86%e3%83%8a%e3%83%b3%e3%82%b9%e4%bf%ae%e7%90%86%e3%83%bb%e3%83%89%e3%83%a9%e3%82%a4%e3%83%90%e3%83%bc%e3%83%bb%e3%83%a1%e3%82%b8%e3%83%a3%e3%83%bc%e3%83%bb太陽光パネルは一部の発電がうまくいかないとシステム全体に影響を及ぼします。初めの設置で今後10年・20年の収益も大きく左右されるため、慎重な検討が望ましいでしょう。

また、不具合や故障にこまめに目を光らせて、発電量の推移を観察しながら異常がみつかればすぐに修理するまたは事前に察知できると尚良いでしょう。

【具体例】産業用50kWの野立て太陽光発電の場合

年間予想発電量(一般社団法人太陽光発電協会)によれば、日本では概ね年間1,000hの発電時間ですので、2015年度に開始した場合には買取価格が「29円/kWh+税」ですので、消費税を8%とすれば、

年間収益「156.6万円」(=50kW×1,000h×(29円/kWh+税2.32円/kWh))です。そうすると、回収期間「9.6年」(=1,500万円÷156.6万円)となります。

%e9%87%8e%e7%ab%8b%e3%81%a6%e5%a4%aa%e9%99%bd%e5%85%89%e7%99%ba%e9%9b%bb%e3%83%bb%e8%a7%92%e5%ba%a6_s2016年度に開始すれば、買取価格が▲5円/kWh低い「24円/kWh+税1.92円/kWh」となりますので、回収期間は2年ほど伸びます。しかし、設置コストも下がり続けており、実際には回収期間が10年前後だと考えられます。

回収が終われば、残りの10年間でうまくいけば、1,500万円程度(≒156.6万円/年×10年)の利益が得られるでしょう。

【補足】買取価格表の諸条件

上表の買取価格表に、ダブル発電や出力制御義務など難しい言葉が出てきていますので、ここで補足しておきます。

家庭用・産業用、余剰買取・全量買取、単独発電・ダブル発電とは

10kW未満の発電を家庭用、10KW以上を産業用と一般的にいいますが、個人の方でも10kW以上であれば産業用であり、その逆もまたしかりです。

ただし、一般的な住宅の場合、設置容量は概ね5kW程度ですので、個人住宅に設置する場合は10kW未満となり「住宅用」に該当するとお考えください(余剰買取制度が適用されます)。

%e9%9b%bb%e6%b0%97%e8%87%aa%e5%8b%95%e8%bb%8a%e3%83%bbev_sまた、家庭用の場合には発電して自宅のために使ってもまだ残っている余剰分を買い取るのみですが、産業用であれば余剰分を買い取ってもらうか、発電した全量をすべて買い取ってもらうか選択できます。

また、ダブル発電というのは、10kW未満の太陽光発電と、エネファーム(家庭用燃料電池コージェネレーションシステム)や蓄電池、電気自動車などの創エネ機器の両方を設置して発電することです。

これらを併設して発電する場合、コストに対して効率的に発電できるため、買取価格が下がります。コストと収益のバランスを取って買取価格を決めるという経済産業省の考えに沿うものですが、なんだか腑に落ちないですね。

大規模停電や電力供給の不安定化を避ける出力制御義務

2015年度から新たに始まったものに「出力制御対応機器の設置義務」があり、一部の区域では、太陽光発電による電力を受け入れすぎ、電力会社の受け入れ容量をオーバーしたため、買い取る電力を制限しています。

この区域に該当する場合には、出力制御を行う特別な機器を設置しなければならず、買取価格もそのコスト増を見込んで高くなっています。尚、その区域に該当しないのにそれら機器を設置しても買取価格は高くならないので注意しましょう。

ダメ・NO・男性_s背景には、買取制度の開始当初、高額な買取価格を見込んで多くの個人や業者が参入したため、電力会社各社が受け入れられる電力の容量が超えたためです。

容量を超えれば大規模停電を招くリスクがあり、また天候の影響を受けやすい太陽光は発電量が不安定で、容量を拡大すれば安定供給に支障が生じる恐れもあり、致し方ないという状況なのです。

太陽光発電としての土地活用のまとめ

太陽光発電事業は、活用の方法が見いだせない田舎土地でも太陽光さえ降り注げば事業開始できる活用法です。むしろ、周りに建物がない郊外の方が太陽光を遮るものが少ない分、収益があがる珍しい活用法といえます。

ただし、この事業は固定価格買取制度という国の制度に依存しており、今後買取価格や買取期間が下落・短縮されれば収益が圧迫されるリスクも潜みます。事業を開始するなら早く実施した方が有利な事業ともいえます。

次は、自分では土地を使用せず、他人に土地を貸して使ってもらう活用法をみていきましょう。

貸地(土地の賃貸)としての活用

 

P.S.
無事ゴールまでたどり着けるか?無料ゲーム「悪徳不動産屋になってガッポリ儲けよう!

 

今だけ限定公開中!【特別レポート】が無料ダウンロードできる!

これが知りたかった…「買ってはいけない不動産 行ってはいけない不動産屋」

マイホームの選び方を知りたい、買い方がわからない、不動産屋に騙されたくない、なぜ押し売りしてくるのか本当のところを知りたい…こういった方にはピッタリの内容です。

これまでほとんど誰も言ってこなかった、不動産業界の裏側を大公開しています。

これを読むことで、あなたは…

  • 行ってはいけない不動産屋が見極められるようになります
  • なぜ不動産会社が押し売りしてくるか分かります。押し売りが怖くなくなります
  • 買ってはいけない物件がわかります
  • 物件情報や過去の取引情報などが、どこに行けば効率よく入手できるかわかります
  • 安心してマイホームの取引ができるようになります

 

 

「こんなこと聞いて…」いいんです! TEL 0120-313-814 受付時間10:00-19:00(火曜日定休)

  • Facebook
  • Hatena
  • twitter
  • Google+

すごい!AIが物件をスグ判断

すごい!AIが物件をスグ判断

今なら電子書籍が【無料】!

今なら電子書籍が【無料】!

マイホームの買い方セミナー

マイホームの買い方セミナー

“買い方”が家の価値を決める

“買い方”が家の価値を決める

無料レポートを読みたい!

無料レポートを読みたい!

ミトミは「リニュアル仲介」の加盟店です(板橋区)

ミトミは「リニュアル仲介」の加盟店です(板橋区)

【ミトミコラム】注目記事!

PAGETOP
Copyright © 有限会社ミトミ All Rights Reserved.
Powered by WordPress & BizVektor Theme by Vektor,Inc. technology.