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住宅ローン減税(所得税・住民税)

住宅ローン減税制度と適用条件・申請方法。条件漏れに注意

最大500万円もの所得税・住民税の控除。ただし年収やローン残高による

住宅ローン減税(控除)とは、住宅ローンを借り入れてマイホームを新築・取得・増改築などを行った場合に、10年間にわたり毎年ローン残債(残高)の1%相当額を所得税から控除できる制度です。

また、所得税から控除しきれない場合には、一部住民税からも控除します。このローン減税は資金面で非常に大きな影響があるため、積極的に活用しましょう。

税の種類 一般住宅 低炭素住宅 長期優良住宅
所得税
(住民税)
住宅ローン
減税
  • 控除対象限度:4,000万円
  • 控除率:1.0%
  • 控除期間:10年間
  • 最大控除額:400万円

※売主個人の場合は以下

  • 控除対象限度額:2,000万円
  • 最大控除額:200万円
  • 控除対象限度額:
    5,000万円
  • 控除率:1.0%
  • 控除期間:10年間
  • 最大控除額:500万円
投資型減税
  • 控除額:性能強化費用
    相当額の10%
    (上限65万円)

    ※住宅ローン減税との併用不可

耐震性や省エネ性などに特に優れることを国が認定した住宅である「長期優良住宅」または「低炭素住宅」の場合、ローンを組まない場合にも適用される投資型減税制度というものもあります。

尚、売主が個人の場合には消費税がかからないことから、控除対象限度額は2,000万円、最大控除額は200万円となること注意しましょう。

所得税の控除が余った場合には翌年の住民税からも控除される

その年のローン控除額から所得税額を控除した残額がある場合には、翌年度分の住民税から「所得税の課税所得金額等×7% (上限136,500円)」を差し引きます。

年収や住宅ローン残高によってはメリットが限定される

控除額は10年間の総額で、一般住宅なら最大400万円まで、認定住宅(長期優良住宅または低炭素住宅)なら500万円にもなります。ただし、住宅ローンの残債や控除できる所得税や住民税がないと差し引くものがないため、メリットは限定されます。

イメージとしては下図の通りです。下図では1~3年目は借入残高が多く、残高の1%相当額が40万円(50万円)を超えますが、一方で所得が少なく所得税+住民税をすべて差し引いても40万円分使い切ることができていません。

給与所得などが上がった4年目以降は、所得税もあがるため控除枠を目いっぱい使うことができています。この時期は住宅ローンの残高も多く、一番メリットを感じやすい時期でしょう。

9年目以降になると、所得税は十分ありますが、ローン残高が少なくなってきており、この年の年末の残高が4,000万円未満であれば、控除額はその1%である40万円未満となり、控除額が少なくなります。

このように、ローン残高・所得(所得税・住民税)の額によって実際に控除される金額は変化していくのです。

適用条件(新築基準が土台)。中古は原則、木造20年・RC造25年以内!

住宅ローン減税は、新築住宅、中古住宅、増改築に適用されますが、以下の通りです。

種類 適用条件
新築住宅
  • 自ら居住すること(セカンドハウスや賃貸住宅は適用外)
    • 住宅の引渡し、または工事完了から6カ月以内に居住すること(住民票により確認)
  • 床面積(登記簿面積)が50㎡以上かつ居住部分が1/2以上であること
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
  • 年間所得が3,000万円以下であること
中古住宅
  • 新築住宅の適用条件を満たしていること
  • 贈与による取得や生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと
  • 耐震性能を有していること(以下のいずれかを満たすこと)
    • 【築年数基準】築年数が一定年数以下であること
      • 耐火建築物(SRC・RC造など)の場合:築25年以内
      • 耐火建築物以外(木造など)の場合:築20年以内
    • 【引渡し前】現行の耐震基準の適合証明書を取得していること(以下のいずれか)
    • 【引渡し前後】耐震基準を満たしていない場合に耐震改修工事を実施していること
      • 取得日までに耐震改修工事の申請をし、かつ居住日までに耐震改修工事を完了すること
増改築等
  • 新築住宅の適用条件を満たしていること
  • 100万円以上の工事費を要していること
  • 工事内容が以下など
    • 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事
    • マンションの専有部分の床・階段・壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
    • 耐震改修工事(現行耐震基準への適合)
    • 一定のバリアフリー改修工事
    • 一定の省エネ改修工事

新築住宅はすべての基準の土台となっており、中古住宅や増改築の場合には、新築住宅の適用条件をすべて満たしたうえで、さらに個別の適用要件に合致する必要があります。

特に中古住宅の場合には耐震性能があることを示さなければなりません。築20年(耐火建築物なら築25年)以内であればそれだけでOKですが、そうでない場合には、証明書で耐震性を示す必要があります。

耐震・地震・地割れ・中古住宅_s

新築住宅であれば現行の建築基準法に基づいて設計・建築確認を受けており、また築20~25年程度であれば新耐震基準で適切に建築されているだろうとみなすものです。それ以上古いともしかしたら耐震性能に問題があるかもしれず、今一度確認しようという考え方です。

築年数が20年(RC造などは25年)を超える物件の場合には、その手続きに気を付けなければ取り返しのつかない事態になりますので、以下の説明をしっかり読んで理解してください。

適用条件の注意点。見落としがちな「登記簿面積基準」と「金利1%基準」

住宅ローン減税にはその適用可否についていくつか落とし穴があります。注意点をしっかり理解しましょう。

これをマイホーム購入前に理解しておかないと、いくら後から対応してもせっかくの住宅ローン減税が適用できなくなります。

①登記簿面積で判断。特にマンションの販売図面は壁芯面積で表記されるため注意!

面積基準については、登記簿面積で判断されます。

戸建住宅の場合は壁心面積、共同住宅(マンション)の場合は内法面積が50㎡以上なければなりません。

特にマンションの場合、壁の厚みを考慮しない内法法による面積です。

不動産会社からもらう広告図面などには、壁の中心線から図った壁芯面積が表示されることが多く、登記簿より大きく表記されることにお気を付けください。

床面積には「専有面積」「登記簿面積」「課税床面積」の3つ

②勤務先からの「年利1%未満」の借入金は適用外。援助によって1%を下回る場合も

住宅ローン減税の対象となる住宅ローンは、借入先が以下などです。

ここで注意したいのは、会社から住宅ローンを借りる時に「金利が1%以上」でなければ住宅ローン減税の適用外となることです。

  • 銀行
  • 信用金庫・信用組合・農協
  • 住宅金融支援機構
  • 地方公共団体
  • 各種公務員共済組合
  • 勤務先(年利1%以上のもの)など

また、利子の援助を受けたことにより「実際に負担する金利が1%を下回る」利率となる借入金の場合にも、住宅ローン控除が適用されなくなります。

また、親族や同族会社からの借入など特別な関係にあるローンは本特例の適用外となります。

返済期間は10年以上、借り換えや繰り上げ返済に注意!転居で適用外にも

住宅ローン控除の適用を受けるためには、10年以上にわたって分割返済する契約になっている一定の借入金であることが必要です。

ここでの返済期間とは債務を負っている期間ではなく、最初の返済から最後の返済までのことです。

住宅ローン相談_ss

住宅ローンを借り換える場合、新たなローンが当初のローンを返済するものであり、かつ返済(償還)期間が10年以上であるなど、住宅ローン控除の適用要件を満たせばローン控除を受けることができます。

尚、期間が延長されるわけではなく、初めの住宅ローンから通算して10年間です。

繰り上げ返済で当初の返済期間を10年以内に短縮した場合には、ローン控除が受けられなくなります。また、(金利のみを返済する)据置期間は含まれないため、注意しましょう。いずれにせよ、しっかりと継続して10年以上支払い続ける必要があるのですね。

取得後に家族全員で転居する場合には適用外になる?「やむを得ない事情か」がカギ

取得後に引っ越しをする場合、住宅ローン減税が一定の要件を満たさない限り適用外になります。

ここでのポイントは、居住後に「やむを得ない事情」で引っ越すかどうかで、住宅ローン減税の取り扱いが変わってくることです。

例えば、住宅ローン減税を申請した本人が、会社都合の転勤命令によって単身赴任することになる(その住宅を離れる)場合、生計を一にする家族などの親族が残る場合には引き続き住宅ローン減税は適用されます。

move_sここでいう「やむを得ない事情」とは、あくまでも会社命令に伴う転居などを指し、自分の意志では避けられない引っ越しのことです。一般論として、転職や自己都合の海外研修などの転居は認められません。

さらに、やむを得ない事情であっても家族も一緒に転居する場合には、非居住期間は減税制度が適用されません(特例の適用が停止します)。その後再び同じ住宅に戻ってきた場合には適用が再開されます。

尚、家族全員で転勤する際には、その前に税務署へ転勤による転居である旨、申請しましょう。

中古住宅の耐震性の証明は日程に要注意。引渡し後には手遅れになることも

耐火建築物(SRC・RC造など)の場合には築25年以内、耐火建築物以外(木造など)の場合には築20年以内という築年数基準があります。

これを満たさない物件の場合にも、ローン控除を受けられます。耐震性を証明すればよいのです。

その為には、所有権移転前(引渡し前)に手続きを終わらせる方法「①耐震基準適合証明書の取得」・②「既存住宅売買瑕疵保険に加入」や、売主が協力してくれない場合に「③引き渡し後に対応する方法」があります。

いずれも手順に注意しなければ取り返しのつかないことにもなり得るため、しっかりと不動産会社に手続きを確認しましょう。

築20年超に「住宅ローン減税」を適用する方法。引渡し前の対応に注意!

①住宅を引渡し”前”に、売主が取得した耐震証明書が必要。売買金額への影響も

耐震性を証明書で確認する場合、住宅取得の日の2年以内に調査が終了したもので、取得日以前に売主より交付を受けることが必要です。

住宅の取得前(引渡し前)にすべての手続きを完了する必要があるのです。

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つまり、住宅を購入”後”に証明書の交付を受けたものは不可で、そもそも買主ではなく売主が取得した証明書を買主が引き継ぐものです。売主にお願いしなければなりません。

例えば「耐震基準適合証明書」は建築士などが診断・評価するもので、その基準に適合していない場合には耐震改修が必要になります。

耐震診断だけでも通常10万円程度の費用がかかり、改修工事も必要となるとさらに費用がかかるため、売買金額に影響する可能性も十分あります。

②瑕疵保険の検査にクリアできない場合には、引渡し前までに改修工事が必要になる

既存住宅売買瑕疵保険」は検査と保証がセットになった中古住宅向けの瑕疵保険であり、住宅が一定の品質をクリアしなければ保険に入ることができないものです。

この保険は現行の耐震基準の適合が保険加入要件の一つとなっているため、この保険に加入している時点で耐震性能を有するとみなすのです。

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これも所有権移転前(引渡し前)に瑕疵保険の「劣化診断」を実施する必要があり、売主の許可が必要です。劣化事象が見つかれば劣化改修が必要となります。

これらによって売買金額に影響する可能性があります。

取得後に申請したり、入居後に工事を実施しても住宅ローン減税を受けられませんので、くれぐれもご注意ください。

③売主が非協力的な場合には引き渡し後に対応。改修工事は必須・新住所登記に注意

売主が協力してくれない場合には、売買契約後に建物調査と証明書の仮申請のみ行い、所有権移転(引渡し)後に、改修工事と「耐震基準適合証明書」取得を行うことで対応できます。

ただし、必ず耐震改修工事の実施しなければなりません。

つまり、引渡し後に耐震診断を行った結果、現行基準を満たすことが判明して改修工事をする必要がなくなれば、ローン控除適用外となってしまいます。

また、引き渡し後~居住を開始するまでの間に証明書を取得する必要があります。

ですので、所有権移転(引き渡し)前に新住所に住民票を移してしまうと、居住を開始してしまったとみなされ、適用外となります。新住所登記は行わないよう注意しましょう。いずれにせよ、手順については営業担当者にしっかりフォローしてもらいましょう。

住宅ローン控除は「3,000万円控除」や「買い換え特例」とは併用できない

住宅ローン減税を受ける住宅に居住した年とその前後2年間(計5年間)は、併用が認められない特例があります。

具体的には、譲渡所得税に関する3,000万円の特別控除特定居住用財産の買換え特例と併用することはできません。

通帳・家・電卓_s既にこれら特例を使っている場合には、残念ながら物件が条件を満たしても住宅ローン減税は適用外となります。

尚、譲渡損失に関わる特例である「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は併用可能です。

増改築の場合、リフォーム減税の適用とは併用できない

増築、一定規模以上の修繕、模様替え、省エネ・バリアフリー改修などの増改築には、住宅ローン減税が適用されます。

工事内容によってはリフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)という制度もあります。

省エネ・節約・住宅・電球_sこれは、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事を含む増改築などを行った場合、住宅ローンの年末残債から5年間にわたり最大12.5万円の控除が受けられるものです。

場合によっては、増改築の場合に住宅ローン減税を利用するより、リフォーム減税の方がお得になることもあります。

しかし住宅ローン減税とは併用できませんので、事前にどちらを適用するか検討してみることをおすすめします。

申請方法は確定申告時に必要書類を提出。給与所得者は1回の申請でOK!

住宅ローン減税の適用の申請は、入居した翌年3月15日までに確定申告を行う時(入居した年の翌年)に、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に必要書類を提出します

世帯単位ではなく、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請します。

確定申告_s必要書類は、土地・建物の全部事項証明書、住民票、売買契約書(または建築請負契約書)、金融機関等からの借入金残高証明書などです。

尚、給与所得者の場合には、入居した年の翌年の確定申告時に申請すれば、2年目から年末調整で自動的に適用されます(1回きりの申請で10年間適用されます)。

自営業者は、毎年確定申告の際に申告することになります。

住宅ローン減税のまとめ

マイホームを購入する時に10年以上の住宅ローンを組めば、毎年のローン残高の1%相当額が所得税から差し引かれ、総額最大で400万円(認定住宅は500万円)もの控除がされるのはとても魅力的です。

しかし、その控除額は所得やローン残高によることや、適用条件にも注意点がありました。

特に、マンションを購入される場合、壁の内側から図る内法法で登記簿面積が表記されるため、パンフレットや不動産会社の広告図面に載る、壁の厚みを考えた壁芯面積とズレがある可能性があります。しっかり事前に確認しましょう。

次は、住宅ローン減税とセットである投資型減税をみていきましょう。

投資型減税(所得税)

 

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