お問い合わせ多数!「借地権の更新料価格が適正かどうか聞きたい」

おっす!西野です。

最近、(西野が大活躍するセミナーの効果もあって)不動産トラブルのお問い合わせがとにかく増えてきましたが、最近増えたなと思うのが「借地権の更新料」に関するご質問・相談です。

※緊張してた西野です。。懐かしい///

「この更新料って高すぎじゃない!?」「なんでこんなに高いの?」というような怒りの声も、チラホラ。。。「地主さんと借主さんはお互いに仲良くやって欲しいなあ。。。」と思う今日のこの頃でございます。

ということで、今回は、借地権の更新料について書いてみました!

法的には支払い義務なし!しかし、地域の事例に合わせて生じる場合も

まず、借地権の更新を迎える際、法的には借地権の更新料を支払う義務はないとされています。

あ、もちろん、契約書の特約に、更新料の支払いに関する事項が明記されている場合は、支払わなければなりません(これは当たり前ですね)!

しかし、契約書に更新料に関する項目が記されていなくても、”その地域で更新料を支払う慣習がある場合”には、支払い義務があるとみなされるのが一般的なのです。

「契約書に書いてないから、支払い拒否し続けても大丈夫!」と考えてはいけません。

過去の裁判では、契約書に支払いが明記されていないのに、地域の慣習により「支払い義務有り」と判決が出た事例もあるのです。。

更新料の相場は?計算式はいろいろあるけど大原則は「両者の合意」

では、更新料の金額についてはどうでしょう。

これは、基本的には両者の合意によって決まります。不動産トラブルのほとんどは、「両者の合意」によって解決しますね。お互いが歩み寄るのが一番ですね!

極端な話、100円でも200円でも、地主さんと借主さんの合意があれば、その金額になるのです。

「一般的にはこのくらい」という目安の計算方法もありますが、こちらも複数の方法が存在し、時にはこれらの方法の平均値を取ったり、結局互いが納得する価格になるまで話し合って決めたりと、法的に決められた計算方法というのはありません。

ここで一つ、(ケースバイケースではありますが)一般的に使われる計算方法の一つをご紹介しましょう♪

よく使われる?計算方法は「更新料=更地価格×借地権割合×5~10%」

更新料=更地価格×借地権割合×5~10%

更地価格とは、公示価格とも言い、不動産取引の基本となる価格です。不動産鑑定士が複数人で評価したもので、当事者の事情によらない、中立な価格です。

借地権割合とは、文字通りその土地の借地権の割合を示しています。

借地権割合が60%の場合、その土地に関して借主に60%の権利が与えられているイメージです。これは主に相続税の計算時などに使われます。物理的に「土地の60%しか使用してはいけない」という意味ではありませんよ!

土地の所有権というのは底地権(地主)と借地権(借主)に分けられ、一般的に使用価値が高い土地ほど借地権割合が高くなるのです。住宅地では60%・40%(借地権・底地権)程度ですが、商業地では80%・20%程度となっていますね。

借地権割合は、相続税路線価に記載されています(「90%=A:80%=B」というように、アルファベットで記されています)。上記の式のように、(借地権割合を60%とすれば)意外と簡単に計算できますね♪

計算方法は一つではない。どの方法で計算するかは、ケースバイケース

例えば、借地権割合が60%で更地価格が4,000万円の土地の場合、更新料は「120~240万円」(=4,000万円×60%×5~10%)となります。※消費税はかかりません!

説明によっては、借地権割合を60%考慮して「借地権価格×2~6%」なんて言ったりもするみたいですが、まあ同じことです。

その他、年間支払い地代の4~8年分程度といった考え方もあり、どの方法で計算するかはケースバイケースです。

また、計算式はあくまで目安です。最終的には両者の合意によって金額が決まるので、ご紹介した方法が全てではないということを今一度頭に入れておいてくださいね~。

【注意】支払い拒否は滞納!?「供託」して国に預けるという選択肢も

「更新料の金額が高い!」と感じた際、地主との交渉もなかなか折り合いがつかず、(裁判まで行かなくても)月日だけは要してしまいます。

この場合、金額の折り合いがついていなくても、まずはあなたの納得のいく金額をお支払いする意思を見せましょう。

もし地主さんが「そんな低い金額の更新料は受け取れない!受け取ったら納得したとみなされるかもしれない」と、受け取り拒否をされてしまったらどうでしょう。

この場合にも、支払わなければ滞納扱いとなってしまいます。滞納とみなされてしまうと契約違反となってしまい、地主側から契約解除を要請する正当な理由を与えてしまうことになるのです。

相手が(金額に納得せず)受けとってくれない場合は「供託」という手段もあります。「支払いたいけど、相手が受け取ってくれない」金額を、一時的に国に(法務局に)預かってもらうのです。(供託の方法は近くの不動産屋に聞いてみましょう!)

そうした上で、話し合いを継続しましょう。

20~30年に一回の更新だからトラブル多発。日ごろの良好な関係が大切

借地権に関して、地主と借主との間でトラブルが発生することはよくあります。

特に更新は20~30年に一度行われるため、「30年前の契約時には、、」と言われても、「そんなこと覚えてないわ!!」と、「言った・言ってない」の問題になってしまうことが多いのです。

そもそも地主(貸主)も借地権者(借主)も相続などで人自体が変わっていることも少なくありません。

契約書に明記されていない「更新料」については特にそうです。地主さんはこの20~30年に一度の大イベントに、できるだけおカネを回収しようとします。

一方の借主さんは、契約書にも明記されていない(多額の)金額を支払うなんて、気が進まないですよね。

このような問題に対して、ベストな対応を提案したり、“一般的に”適正な値段かを判断したりするのが我々エージェントの仕事ですが、一番の解決方法は地主さんと借主さんが仲良くすることです。

みんな仲良く!長期的な付き合いのためには、大人の対応を。。(切実)

「互いの合意」が原則である“民法”に基づいて解決する以上、最終的には当事者同士の話し合いです。ですので、まずは日頃から、地主さんと話し合いがしやすい関係を築いておきましょう。

更に、日頃から良い関係であれば、地主さんが極度に高額な請求をしてくることは考えずらく、トラブルそのものを避けることができます。そうです、みんなが仲良くすれば、みんな幸せになれるのです°˖✧◝(⁰▿⁰)◜✧˖°

万が一、多額の更新料を請求された場合、(当たり前ですが)請求に対して泣き寝入りをしろというわけではありません。しかし、苛立って喧嘩腰になってしまってはいけません。いいですか?あくまで、大人の対応ですよ!!

例えば裁判となって決着をつけることになってしまったら、その後の何十年間、めちゃちゃ気まずいですよね!? 何十年間もバチバチ睨み合いながら生活するなんて生活、西野にはとても耐えられません。。。

とはいえ、相場感を知り、状況を客観視することはとても大切です。トラブルが起きてしまった際は、まずはお近くの不動産屋・エージェントに相談し、ベストな解決策を見つけましょう♪

 

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