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【考え方】「中古注文住宅」で住み継ぐライフスタイルを実現

将来の買い手がつく物件を買う。資産性ある中古でローンと土地から解放

マイホーム購入は投資!安く買って、資産価値を維持して、高値で売る

人口減少・少子高齢化によって、不動産を借りたり買ったりする不動産マーケット人口が減少しています。

空き家の増加や住む場所の選定も始まり、自宅の価値が下がってしまえば将来住み替えることが難しくなります。

そのためには「資産価値」がある住宅、つまり売却価格を維持できるようなマイホームを購入することが大切です。

マイホーム購入は資産購入、つまり投資という考え方を取り入れることが必要となるのです。

投資の鉄則は「①安く買って②高く売る」ですが、これを不動産取引に置き換えると「①安く物件を購入し、②売却価格が落ちないよう維持・向上する」と言い換えられます。そのためのカギが中古住宅です。

【参考】米国は自宅で売却「益」、日本は損が当たり前でトータル500兆円の損失?!

米国ではマイホームの購入といえば、まず中古住宅です。安く仕入れ、バリューアップリフォームを行って価値を維持して売却します。売った時に利益がでます。

一方、新築志向が強い日本は売却損がほとんどです。以下の不動産流通経営協会の統計においても70%超が損失となり、▲1,000万円以上の損は20~40%にものぼります。

買い換えによる売買差額の状況(不動産流通経営協会(2015年))

さらに長期的な統計によると、日本でこれまで住宅に投資してきた金額と、2011年時点現在のそれら不動産の評価額とを比べると▲500兆円以上の含み損が発生しているのです。

一方の米国は投資額よりも2010年時点現在の評価額の方が高く、国全体で資産形成できていることがわかります。

売却損が当たり前?深刻な日本住宅の価値下落。自分で資産を守る!

①「安く買う」なら中古物件。住宅コストが安く、間取り・設備も自由に

日本では長らく新築志向が続いてきました。しかし、資産価値にこだわった住宅購入という意味では「中古物件」が合理的です。

中古住宅の取引割合は、欧米では70~90%程度と「中古取引が当たり前」という感覚ですが、日本では15%程度とマイナーな部類に入ります。

新築は「カギを回せば2割価値が下がる」といわれるくらい、もともと建築業者の販売管理費や利益が上乗せされています。

市場の需給バランスで決まる中古とは価格メカニズムが異なり、業者利益ありきで値付けがなされます。

今後、建物評価手法の改善によって変わる可能性もありますが、一般的には新築は15~20年程度で価値が下がりきる傾向にあります。投資家目線で考えれば、このタイミングでマイホームを購入(安値仕入れ)することが得策です。

同じ物件でも買うタイミング(新築か中古か)で暮らし方も手残りキャッシュも違う

以下の図は、東京カンテイ社などのデータからリニュアル仲介社が作成したもので、一般的な傾向として不動産価格はこのような推移を示します。東日本不動産流通機構など、他のデータでも同様の傾向がみられます。

さて、同じ物件であっても下図のように新築で購入したAさんは▲1,900万円(=2,100万円-4,000万円)で15年間過ごしたこととなり「▲10.6万円/月」の住宅コストを支払ったことになります。

一方、Aさんから購入したBさんは、▲500万円のリフォームを実施したので、▲600万円(=2,000万円-2,100万円-500万円)で15年居住、「▲3.3万円/月」の支払いですみました。

間取りもあらかじめ決まっている分譲仕様ではなく、自分好みにリフォーム・リノベーションでき、さらには元々の買値が小さいため15年間で余裕をもって完済、ローン残高も残りませんでした。

土地は不動ですが、建物は可変です。中古住宅をリフォーム・リノベーションして新築並みの安心安全なマイホームにできます。買うタイミングでこれほどまでに暮らし方が異なり、また手元に残るおカネ(キャッシュ)も変わるのです。

買うタイミングで住宅コストが大違い!?新築と中古の価格の決まり方

②「資産価値を維持する」のは購入“前”の「立地」で9割決まる?!

住宅の価格推移は、一般的には新築時より右肩下がりで落ち、15~20年程度で下げ止まるカーブを描きます。

このイメージとしては、不動産を「土地」と「建物」にわけて考えた場合、それらを合計したものが価格曲線を作っていると考えるとわかりやすいです(実際の値付けは複数の値付け方法があり、あくまでイメージです)。

建物部分は、経過年数に応じて建物価格が下がり、例えば戸建てであれば20年程度で建物評価がゼロ円と評価されます。土地部分は、地価(公示価格)などに連動し、また腐るものでもないため一定の範囲で価格を維持することができます。

そのため、価格を描くカーブは建物評価がゼロとなった後は土地の資産性に応じて一定の価格で推移していくといえます。

ただしどの不動産(土地)でも必ず下げ止まるわけではなく、やはり購入後も価格が下がりにくいような物件を選ばなくてはならないことに注意してください。

資産価値は立地が9割!選択肢の多い中古マイホーム、購入「前」には立地選びを重視

それでは価格が下がりにくい(下げ止まる)不動産の特徴はなんでしょうか。まず、資産価値の高い物件(売却価格を維持できる物件)とは「みんなが住みたいと思う物件」です。「人が集まる地域の物件」ともいえます。

もちろん間取りや設備など建物内部も大切ですが「住みたい」と考える場合、最初に決めるのは「〇〇の近くに住みたい」というようにエリアでしょう。そのエリアの中で、設備や内部の状況をみていくのが一般的です。

資産価値に占める割合 項目 説明
土地 60% エリア 都心か郊外か、再開発地域か
30% 駅距離 駅からの徒歩時間、利便性の高い路線か
建物 5% 建物全体スペック 周辺環境の利便性、面積、階数など
5% 住戸スペック 住戸内の仕様・設備など

逆にいえば、どんなにオシャレで豪華な設備が入っている建物であっても、周りに何もないところにあれば誰も住みたいとは思わないでしょう。

ですので、価格が下がりにくい物件の前提は立地(場所)に優れる不動産です。資産価値の90%は立地(場所)で決まるといわれるくらい、マイホームを買う「前」に既に住宅の価値は決まってくるのです。

そして立地が良い土地は手放さないことが多いため、資産価値の高い住宅の多くは中古物件です。新築は余った土地などに建てることになり資産価値を維持しにくい性質があります。中古は選択肢が多く、その中であなたに合ったマイホーム選びをしましょう。

資産価値は「立地」が9割?!一生に何度も住み替えられるマイホームを!

購入「後」は定期的な建物メンテナンスを!大切に使っただけ評価額が上がる時代に

土地は不動で動かすことができません。だからこそ購入前にこだわって立地を選ぶことが必要になり、それによって売却価格はある程度決まってきます。

ただし購入「前」だけにこだわればいいのではありません。建物は中身を変えることができます。購入「後」には、建物のリフォーム・リノベーションを行うなどメンテナンスを適切に行うことで建物評価を上げていくのです。

主に金融機関では長らく建物の評価を、経過年数(法定耐用年数)に応じて定めリフォームによるバリューアップ分を評価に反映することができていませんでした。

しかしここにきて国も業界団体も、中古住宅の評価を見直す動きをしており、それが本格化すれば大切に使った分だけ価格があがる時代となるでしょう。

家を買う前は立地(土地)、買った後はメンテナンス(建物)にこだわることで、売却価格を最大化しましょう。

500兆円も損してる?!住宅をメンテナンスした人だけが得する時代へ

【具体例】資産価値にこだわるなら「買ってはいけない物件」の特徴

購入前に、できるだけ将来売る時の自宅の価格を下げるような物件は避けましょう。住み替えが難しくなってしまします。

どのような物件を買ってはいけないのか、具体例の一部は以下の表のとおりです。土地・建物いずれも「将来売れるか?買い手がつきやすいか?」という視点を一貫して取り入れていることを確認してください。

分類 買わない方がよい物件の特徴(例)
土地
  • 液状化リスクのある土地・河川の氾濫や洪水の恐れがある低地
  • 地名に「池」「沼」「鷺」「栗」「柿」「梅」など地盤が悪かったことを予想させる地域
  • 新興住宅街の土地(山林・田畑などを造成した土地)
  • 駅から遠い土地(今後は居住地がますます集約される)
  • 土地の所有権がない借地(銀行が融資を渋り買い手がつきにくい可能性)
建物
  • 旧耐震のマンション
  • 外観が個性的過ぎる物件(将来の買い手がつかず売却が困難に)
  • ハウスメーカーが施行するなど特殊工法の建物(一般の大工が補修不可)
  • 3階建て以上の戸建て(需要が少ない)

例えば、地名では「梅」は土地を「埋め」たという意味や、「柿」は「欠けた」という意味があるなど先人たちが後世に危険を知らせようと名を遺したという言い伝えもあります。

現代の私たちでは気が付かないシグナルを送っているともいえ、住宅購入ではそれらを頼りに古地図などを基に元々どのような土地であったかが大事になる場合があります。不安な場合は不動産会社にチェックしてもらいましょう。

安全な土地や建物には買い手がつきやすく、資産価値の高さと安全性の高さは表裏一体ともいえます。安心・安全な暮らしを実現するためにもリスクの高い物件は避け、将来にわたって安全に暮らせる土地を選びましょう。

条件をすべてクリアしなくてもよい。対策を立てることで上手な買い物を

「すべてを満たす物件でないとダメ!」というわけではありません。それを知った上で対策を考えることに本来の意味があります。

例えば河川の近くに栄えた町であれば洪水リスクが高いのは当たり前です。また、建築確認申請が1981年5月以前である中古物件は「旧耐震基準」で建てられている可能性があるでしょう。

そのような場合、あらかじめ洪水に備えておくことや、旧耐震であれば耐震診断を行った上で不具合のある個所を補修すればいいのです。

逆に、すべてを満たす物件は売買金額が高くなり、なんらかの不具合がある場合には安値で購入できます。

実際のマイホーム選びにおいては、様々な視点から総合的に不動産を評価することになります。予算や住宅に対する姿勢なども考えながら、あなたにとって最適なマイホーム選びをしましょう。

買ってはいけない物件の特徴は?将来買い手が付かない住宅は避ける

住宅ローンと土地に縛られる暮らしから「住み継ぐ住まい」の買い方へ

これまでの資産価値を度外視した「夢の新築MYホーム」は、住宅が負債に姿を変える買い方といえます。

家を「消費財」と捉え、購入後から始まる毎月の住宅ローン返済に縛られ、完済後に迎えた老後には希望の売却資金が手に入りません。

ずっとそこで暮らすことになり土地に根差したライフスタイルとなります。

一方で、住宅を「資産」という意識で購入した「安心の中古OURホーム」は、将来の売却時に住宅ローン返済分が戻ってくるため貯金をする感覚です。

老後は利便性の良い場所へ住み替える自由も得られます。

自宅を将来の買い手とシェア。新築戸数が減る中、新たな購入法は「中古注文住宅」

ここで、“アワ”ホームとしたのは、長い目でみて住宅をシェアする社会になるという意味を込めています。

自分だけの住宅ではなく将来の買い手がいることを前提として建物のメンテナンスも行うといった欧米型の考え方が日本にも浸透する時代がくるでしょう。

新築住宅の着工戸数が減少していく中、これからは新築並みの安心を中古住宅で実現する「中古(既存)注文住宅」という新たな住宅購入法が主流となっていくことでしょう。

リフォーム・リノベーションで建物は生まれ変わります。「一生に一度」ではなく「一生に何度も」住宅を売買するためにも、中古を買って自分で価値を上げていくという意識をもちたいですね!

夢の新築Myホームはもう古い?次世代の「安心の中古Ourホーム」とは?

【参考】新築も選択肢の一つ。ただし立地選定や建築の質などに要注意

新築物件を否定するわけでは決してありません。マイホーム選びの選択肢の一つとして新築ももちろん検討しましょう。

ただし、立地は都心中心部などの超好立地でなければ価格を維持するのは難しいという統計もでています。

東京圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)で主要なマンション各戸の新築価格と、10年後の売買成約価格を比較したところ、都内の多くの場所で▲30%程度の値下がり、3県では半値以下になった住戸も多く存在ます。

また、新築は業者の施工に任せることになり、その質も問われます。注文住宅ではなく、分譲マンションや分譲戸建てであれば設備グレードもコストパフォーマンスが悪いものもあります。

さらに中古住宅の場合には、例えばマンションにどのようなコミュニティが形成されているか、ご近所や周辺環境もあらかじめわかります。新築にはそのような事前確認ができないリスクも認識しておきましょう。

マイホーム購入の考え方のまとめ

「夢の新築マイホーム」「一生に一度」という住宅の買い方は、住宅ローンの支払いに追われ、土地に根差した住まい方を招いてしまいます。

マイホーム購入は投資であるという意識を持つことで、将来の売却に備えた買い方ができます。業者利益が多くのった新築ではなく、中古、そして立地にこだわり購入後はメンテナンスをしましょう。

売却価格を維持するということは、住宅ローン返済がそのまま貯金に回ることにもなります。売却資金で老後は利便性の高いエリアに住み替えることも可能にします。

新築が減り中古住宅の比率が高まっていく中、国としても良質な中古を長く使う社会を実現しようとしています。新しいマイホームの買い方で、長い目でみて安心・安全な住まい方をしましょう!

そうはいっても不安な中古。次は中古住宅の不安を払しょくする制度についてみていきましょう。

【支援制度】中古住宅に対する「品質不安」の払拭と「評価額不満」の解消

 

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