日本の不動産マーケット(生産年齢)人口は、35年後に▲35%も減少?!

人口減少といわれ続けて久しい日本。既に、人口も世帯数もピークを過ぎており、人も家族も減っていく時代に突入しています。

国税調査や人口推計(総務省)などによると、今後人口は以下のグラフのように推移していくと予想されています。

総人口を考えることも大事ですが、不動産市場を考える上でもっと大切なのは「生産年齢人口」(15歳以上65歳未満の人口)です。この年齢層の人が家を買ったり借りたりするためです。

つまり、今後自宅を売却したり賃貸したりする時に、どのくらいの買い手・借り手がいるか、不動産マーケット人口を表しているのです。

現在の人口は35年「前」と比べて▲2.6%。35年「後」には▲35%と桁違いに減る

不動産マーケット人口をみてみると、2015年は7,682万人であるのに対して、今から約35年前の1980年前後には7,888万人、2015年は7,682万人でした。つまり、約35年前と比べて「▲2.6%」の減少です。

その前後をみても、1975年は7,584万人、1985年は8,254万人と、30~40年前と比べて生産年齢人口は「▲7%~+1%」に収まります。

それが、約35年後の2050年には5,001万人と2015年に比べてなんと「約▲35%」も減少してしまうのです。

つまり、今、住宅ローンを組んで家を買って、完済する35年後に住宅を売却しようと思っても、今よりずっと少ない不動産市場で買い手を探さなければならないのです。

進む二極化、人が集まる時代に。今や人口流入するのは7都府県のみ

人口が減っていると同時に、利便性の高い地域や産業が発達している(仕事のある)エリアに極端なくらい人が集まっています。

2016年の転入出数をみても人口が二極化、特に首都圏に一極集中している様子がわかります。

都道府県別転入・転出超過数(2015年-2016年)(総務省統計局)

今や、首都圏(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)、愛知県・福岡県・大阪府の7都府県しか人口は増加していないのです(外国人の流出数を除く)。

首都圏に在住する人が「人口減少を感じない」というのは、東京圏に人が集まっているからで、実際に都心では人口が20年以上も増加し続けている程です。

都心回帰が鮮明に。首都圏の中でも郊外(神奈川・千葉・埼玉)から東京都に人口が戻る

首都圏の中をみても、30年前とその様相は大きく変化しています。1955年から2016年までの首都圏(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)の人口転出・転入数の推移をみると、以下のようになっています。

1967年、東京の出生数が24万人とピークになった時期に、人口の純流出入数(=転入者数-転出者数)がマイナスとなり、東京都から他道府県へ人口が流れはじめました。

1966年までは、東京は自然増減(=出生数-死亡数)も純流出入数もプラスで人口が大きく増え続けた時代です。東京都内でも人が誕生し、外からも人が入ってきていた時代です。1967年から転出増となってもそれを上回る自然増があったのです。

1980年代後半のバブル期には、東京都の地価(土地の値段)が急上昇したことなどを受け、郊外に新築一戸建てを買うブームも起こり、人が流れていきました。

1997年以降、再び純流出入数が増加に転じ、東京都の人口は21年連続で増え続けています。利便性を求めて都心回帰の流れが強まり、都心の不動産価格は上昇する一方、郊外住宅は地価が下落「動くに動けない」状況となっているのです。

【参考】近畿圏は人口が戻らず首都圏に流出している。大阪府はかろうじて微増

近畿圏でも、1996年までの傾向としては同じような人口の動きがみられます。しかし、1997年以降も近畿圏全体でみれば人口が減り続けています。

唯一、かろうじてプラスを維持しているのは大阪府ですが、人が戻ってくる勢いは弱い印象です。その他の1府4県は純流出の傾向が続いています。

東京圏と東京圏以外の道府県との間の転入・転出超過数をみてもよくわかります。

東京圏と他の道府県との間の転入・転出超過数(2015年・2016年) (総務省:2016年住民基本台帳人口移動報告

すべての道府県から東京圏へ人口が流れてきており(東京圏が転入超過)、その中でも近畿圏の大阪府・兵庫県は東京圏への流入数トップ2になっているのです。

空き家率の上昇。いつでも売れて貸せる資産価値の高いマイホーム購入を!

人が減る時代、既に2013年時点で空き家率は「13.5%、820万戸」(総務省)という高い水準です。戸数でみれば、過去20年間(1993年~2013年)で空き家が1.8倍になっているのです。

さまざまな試算がありますが、今後この空き家率が上昇していくだろうということで一致しています。2040年には30~40%程度、つまり3軒に1軒は誰も住んでいない空き家になっている時代がくるといわれています。

そうなると、いつでも売れて貸せる、資産価値の高いマイホームを手に入れるためには将来にわたって人が集まる街や地域に住宅を購入することがとても大切になります。

長寿命化時代でもあり、2050年には女性の平均寿命が90歳を超える見込みです。人生が長くなりライフステージに応じて住み替える時代になるでしょう。

マイホーム購入は資産購入、つまりは投資であるという視点を持ち、住宅ローンにも土地にも縛られない住宅購入をしましょう!

 

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