アメリカではマイホームを「投資」と考えて売買を繰り返す。売却益も当たり前

不動産先進国アメリカでは、例え築50年でもしっかりメンテナンスすれば住宅が値上がりすることはめずらしくありません。

これは、米国人は住み替えるライフスタイルが根付いているともいえます。

買った後に建物をメンテナンスして、資産価値を維持・向上させる「投資」という意識で不動産取引をしているのです。

対して日本は「約20年経つと、建物の価値がゼロとなる」という慣習が長らく続いてきました。

新築の戸建てを購入し、ローン返済が終わるころには建物の価値がなくなることを前提に買うのです。日本では住宅を「消費財」として捉えているともいえます。

日本の住宅価値は▲500兆円以上も失われている!一方、米国では資産額>投資額

実際に、これまで住宅に投資した金額(家を建てたりメンテナンスするために使ったおカネ)と今の住宅資産額を日米比較するとよくわかります。

アメリカでは、2010年時点で投資額(使ったおカネ)が13.7兆ドルに対して、住宅の評価額(売って手に入るおカネ)が14.0兆ドルと、3兆ドルも上回っています。

米国の住宅資産額(国交省:「Financial Accounts of the United States」(米連邦準備理事会)、 住宅投資額累計「National Income and Product Accounts Tables」(米国商務省経済分析局)、「我が国の本格的なリバース・モーゲージの普及に向けて」(野村資本市場研究所)を基に作成)

グラフをみても、これまで長きにわたって投資額を上回る資産額を維持しているのが分かります。売却益が当たり前なのです。

それに対して日本は、2011年時点で投資額▲862.1兆円に対して評価額343.8兆円と、使ったおカネよりも売って手に入るおカネがなんと「▲約520兆円」も少ないのです!

日本の住宅資産額(国交省:国民経済計算(内閣府)、「我が国の本格的なリバース・モーゲージの普及に向けて」(野村資本市場研究所)を参考に作成)

日本は中古マイホームを適正に評価しない。築年数が古いと一律に建物をゼロ評価

日本の住宅がこれほどまでに資産評価額が小さいのは、住宅の「質」をほとんど評価していないためです。

法定耐用年数という、実際の建物価値を評価するものとはまったく関係のない会計上の償却年数を誤用して「20年程度で建物価値をゼロと評価」する慣習がずっと続いてきたのです。

これまでの日本は、住宅の質を評価する仕組みがなかったことが大きな原因です。

中古住宅のメリット、取引金額の割安感や立地の選択肢の多さや、実際の住環境が事前にわかることなどを生かし切れていないのです。アメリカでは新築よりも中古の方がリスクが小さいと考えられてもいるほどです。

住宅購入後にメンテナンスをしても「どうせ戸建ては20~25年で建物価値がゼロにになる。無駄におカネをかけたくない」ということから、資産価値の下落に拍車がかかるという悪循環に陥っているのです。

新築の戸建てを住宅ローンを組んで購入して30年かけて返済した場合、完済時には建物価値がゼロとなり、住宅を資産としてみなせないのも無理はないという状況です。

建築士によるインスペクションや「安心R住宅」制度で中古物件が分かりやすく

この▲500兆円を超える含み損を取り戻すためにも、中古住宅の品質をわかりやすく消費者に提供することが必要です。

そして、メンテナンスした分だけ評価額があがるという「自宅をしっかり管理した人が得する仕組み」が必須です。

国交省もこの事態に危機感を覚えており、使用状況に応じた中古住宅の適正な評価を行うべきだという考えを示しています。

その中で、改正宅建業法でインスペクションを促すことが決定されました。建物状況調査とも呼ばれ、建物のプロである建築士が中古物件を購入前に調査するものです。

さらに、いわゆる「プレミアム既存住宅」登録制度で優良な中古住宅に対して認定マークを付与するなどわかりやすい仕組みも提案され、実際に「安心R住宅」という制度が始まることになりました。

これは、国が一定の要件を満たす中古住宅を「安心R住宅」と認定し、買主に「この家は基礎的な品質を見たいしている中古物件だ」と分かりやすくするものです。

中古の家を安心して買う方法ができた!「安心R住宅」でマイホーム選びが簡単に

リフォームでのバリューアップを家の査定価格に反映。中古住宅の取引が活性化

さらに「既存住宅価格査定マニュアル」の改定など、これまでの法定耐用年数に依存した評価方法をあらためようとしています。

リフォーム・リノベーションして家をバリューアップすればそれを住宅の資産評価に反映するものに、国も金融機関も積極的にこれまでの常識を覆そうとしているのです。

中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」(2013年、国土交通省資料)によると、中古住宅が適正に評価されるようになれば住宅の価値向上・評価改善によって資産価値が上昇、中古物件の流動化(取引が活発化)につながるとみています。

中古マンション・戸建てが適正な水準(高値)で取引されると実感できれば、さらに中古住宅やリフォームの投資が進みます。

売主は売却資金(キャッシュ)を手に入れますので、消費も促される好循環が生まれるのです。

最大の課題は、消費者(売主・買主)が中古の家に対して資産価値を信じるか?

アメリカの中古住宅が高値で取引されるのは、多くのアメリカ人が「中古にはこれだけの価値がある」と信じているためです。

日本でも「中古の建物はメンテナンスすれば値上がりするんだ」とみんなが信じる必要があります。

極端な話、現状では米国では高値で取引される築50年の家をそのまま日本に持ってくれば、その家の価値はゼロとみなされるのです。

どんなに質の高い家であっても、それを築年数志向が強い日本に持ってきただけで、その住宅の価値が評価されないという状況なのです。

専門家が一体となって中古マイホームを評価する「住宅ファイル制度」もあるけど…

日本でも、安全・安心な取引を推進する制度があります。

例えば、インスペクションの仕組みや、インスペクター(建築士)やリフォーム業者、不動産会社、金融機関などが一体となって住宅を調査・診断する「住宅ファイル制度」などです。

一方で、買主が5~10万円程度要して建物調査や耐震診断をするか、売主に16万円程度を負担して住宅ファイル制度を利用するかは、多くの消費者が中古に価値を見出すことにかかっているともいえます。

「わざわざおカネをかけて定期的に修繕・リフォームして本当に将来の値上がりにつながるの?」「どうせ建物に価値なんてつかないんだから」と信じてしまえば、これらは破綻してしまいます。

だからこそ、中古住宅の評価手法を国が肝いりで正そうとしており、今後の健全な市場形成を作っていこうとしているのです。

住宅着工戸数をみても今後主流となるであろう中古住宅、大切に使った人が得をする仕組みが整うことを期待します!

 

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