住み替えに備え、いつでも貸せて売れる「キャッシュを生む家」を買う

子どもの成長や、仕事の都合、老後の地方でのスローライフなど、「住み継ぐ」というライフスタイルが主流となりつつあります。

老後、住宅が老朽化し古い設備の不自由な住宅となり、さらには郊外など立地によっては大型スーパーマーケットの撤退、学校の統廃合、病院の移転、バス路線廃止による交通の便悪化など生活に深刻な影響を与えている地域もあります。

family2_ssその時に住み継ぐ(住み替える)ためには、住み継ぐ先の住宅購入資金を確保しなければなりません。「一生に一度」ではなく「一生に何度も」住宅を買う時代がやってこようとしています。

そのためにも、資産価値が下がりにくく、つまりは住宅のリセールバリュー(将来の売却価格)を担保するような住宅を購入することが大切なのです。

空き家の増加に対して資産防衛が必要。将来の買い手に選ばれる好立地物件を!

資産防衛が必要な背景には、現状の延長上では住宅のリセールバリュー(将来の売却価格)が暴落するリスクが潜むためです。

20~64歳人口が2010年の約7,500万人から、2040年には約5,400万人に大幅減少するとともに、2008年時点での空き家756万戸(空室率13.1%、総務省統計局)が2040年には40%程度になるとの試算もあります(野村総合研究所)。

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人口も世帯数も減少する時代に突入し、空き家は増える時、将来の住宅購入者に「この家を買いたい」と選ばれるような好立地な住宅を押さえておく必要があります。

買ってはいけない物件は避け、「いつでも貸せたり売ったり(現金化できる)住宅」を購入しましょう!

中古物件の購入、欧米では当たり前。日本は根強い「新築」志向

日本では、全住宅流通量(中古+新築)に占める中古住宅の流通シェアはわずか15%程度にとどまります。

一方で、欧米では70~90%と中古住宅を購入することが当たり前になっています。むしろ、欧米では新築物件の購入の方がめずらしいという状況なのですね。

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これは日本人の新築志向の強さの現れとされることがあります。

日本では古くから木造建築が主流であったことや、土地の狭さからスクラップ&ビルドせざるを得なかった事情、行政のタウンマネジメント能力の欠如などさまざまな指摘があります。

さらに、中古市場の不透明性や、中古住宅の性能・品質の分かりにくさなども大きな理由として考えられています。

欧米人だって新築がいいに決まっている!ただし資産形成を考えると中古に軍配?

注意ですが、新築志向が悪いといっているわけではありません。欧米人に「(値段も間取り設備などもすべて同じなら)中古と新築どっちがいい?」と聞けば「新築に決まってるだろ!」というでしょう。

しかし「資産価値の下がりやすい物件とそうでない物件どちらがいい?」と聞けば「下がりにくい物件!」と答えます。

つまり、購入資金と将来の売却価格の差額を考えたら、立地のよい中古住宅を安く仕入れ、メンテナンスしながら長く使い、将来の住み替え時に売却することが資金面で合理的だということです。

もちろん、例えば麻布や青山、赤坂など都心の超好立地であれば新築でも、その後値上がりし続けることはあります。ただ、一般論として、新築の値下がりスピードは速く築15~20年で急速に下落していきます。

不動産は大きな買い物であり、購入者の生活に大きな影響を及ぼすことが多いものです。

確かに手垢のついていない新築は気持ちいいものです。何を優先するかは人それぞれですが、資産という点でとらえれば中古住宅も選択肢の一つにいれてみることをおすすめしたいということです。

政府も中古住宅・リフォーム市場を後押し。インスペクション法案も可決

中古住宅には不安がつきものです。これまでどんな使われ方をしたのか、現在建物に問題はないのか、購入後にみえない瑕疵がないか、などです。

これらに対し、近年、政府の後押しや、中古リフォーム物件のよさが徐々に浸透してきたことから、欧米型の中古市場が活性化し始めています。

parliament-house_ss国交省では「中古住宅・リフォーム市場の倍増(20兆円)」に向け、新築中心の住宅市場から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、中古住宅流通により循環利用されるストック型の住宅市場への転換を図るために「中古住宅・リフォームトータルプラン」を取りまとめています。

その一環として、2016年にはホームインスペクション(建物状況調査・住宅の健康診断)の活用を促す改正宅建業法が改正されたり、中古住宅版の瑕疵保険制度「既存住宅売買瑕疵保険」も徐々に認知度があがってきました。

建物は変更可能!新築並みの安心を中古住宅で実現する「既存注文住宅」とは?

日本では古くから新築住宅を建築することが当たり前のように行われてきました。しかし、住宅は適切なメンテナンスを行えば長持ちするのです。

また、中古住宅を購入しても、壁を打ち抜いて間取りを変更することや、設備の入れ替えなどリフォーム・リノベーションを行えば、住宅は大きく様変わりします。

耐震補強や断熱性・省エネ性能の向上、バリアフリー住宅化など、建物に関わることは後からでも変更することができます。変わらないのは土地(立地)です。

新築並みの安心を中古住宅で実現する「既存注文住宅」という言葉もある通り、まずは資産性の高い立地に不動産を購入し、安い住宅コストであなたの希望に沿った建物を創って快適な住環境を実現くださいね!

 

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