郊外の悲鳴「動くに動けない…」。周辺環境が悪化、不便な土地に縛られる老後に

1980年代、バブル景気で特に都心の不動産価格が上昇したこともあり、郊外に「夢の新築」を求めるブームが巻き起こりました。

あれから30年以上が経過、住宅ローンを支払い終えこれから快適な老後が待ち受けているはずでした。しかし、郊外の住宅街から「動くに動けない…」という悲鳴が聞こえてきています。

なにが問題だったのでしょうか。住宅そのものは老朽化するものの、適切にメンテナンスすれば問題ないはずです。

変わったのは周辺環境です。大型スーパーや病院が撤退し、学校も統廃合、バス路線も廃止するなど、とても不便な生活環境へと変わってしまったのです。

子どもも実家から巣立ち、夫婦二人には手広くなった自宅。ならば今の住宅を売却し、利便性の高い都心のマンションに移ろうと考えても、郊外住宅の価格が下がり、逆に都心は価格が高騰。

これまでの住宅ローン返済でおカネが消え、自宅を売っても二束三文。土地に縛られてしまう状況が実際に起こっているのです。

住み継ぐライフスタイルには、「どんな家を買うか」より「どこに買うか」が大事

平均寿命が2050年に90歳になるとも予想されている中、老後には利便性の高い家へ住み継いでいく時代でもあります。

実際、郊外住宅から利便性の高い都心のマンションへ住み替える世帯も増えています。「一生に一度」から「一生に何度」も住宅を買う住み継ぐライフスタイルが主流となりつつあるのです。

ライフスタイルにあわせて住み替えるための資金を確保するためにも、将来の売却に備えた住宅購入が求められているともいえます。

そのためにも、周辺環境が悪化しそうなエリアではなく、将来にわたって人が集まってくるような地域に家を購入することが大切です。

いくら高級な設備を入れた家を買っても、周辺環境が悪くなっては不便な生活になりますし、将来売りづらくなります。どんな家を買うかよりも「どこに買うか」が重要といえます。

立地適正化計画(コンパクトシティ)の「居住誘導区域」から外れるエリアは要注意

人口減少が急速に進む中、国や市町村は、都市機能を集約して街を活性化しようとするコンパクトシティ(立地適正化計画)を強く推進しています。

これまで好きな場所に広く分散して暮らしていた住生活が大きく転換され、病院や商業施設など都市機能を集約した拠点に人が寄り集まって住む時代がくることが予想されます。

背景には、少子高齢化が進む中、地方の財政が悪化しすべての地域に同じような公共サービスを提供するおカネがないことなどがあります。

立地適正化計画では、「ここに人を住まわせたい」という居住誘導区域というエリアを市町村が指定します。その区域から外れれば、将来の周辺環境が悪化する恐れがあります。

好き勝手に自由な場所に家を買う時代は終わりを告げ、これからは「立地」にこだわったマイホーム購入がますます重要になっているのです。

住むエリアを市町村が限定する立地適正化計画!家の資産価値に大きなインパクト

貸せて売れる「資産価値」の高い家なら中古。好立地に建てられていることが多い

立地のよいところ、つまり「みんなが住みたい」と思う場所に建っているのはどんな家でしょうか。

それは中古住宅といえます。街は利便性が高く住みやすい場所から開発され、建物がどんどん建って行くため、便利なエリアには中古住宅が建っていることが多いのです。

新築は余っている土地を探して建てなければなりませんが、中古は好立地の土地から建てられているのですね。

そして、便利な立地にある家はもちろん将来の買い手や借り手がつく家です。つまり、立地の良い家は、将来売ったり貸せたりできる「資産価値のある家」なのです。

新築と違い、販売管理費や業者利益がない。安く買える中古は、住宅ローンが貯金に

中古住宅は(土地の仕入れ値や建築費用に左右される)新築と異なり、市場で合理的な値決めがされるため安く買えます。

豪華なパンフレットやモデルルームの人件費など広告宣伝費や建築業者の利益も上乗せされません。

実際、「中古住宅×リノベーション」という住まいの買い方が普及しています。中古を安く買って、リフォーム・リノベーションして分譲住宅では味わえない自分好みの間取りや設備を楽しめます。

将来売却しやすい中古住宅を安く購入できれば、買った金額と同じような価格で自宅を売ることもできます。

住宅ローンを返済した分が売却時にそっくりそのまま戻ってくることになり、ローンが貯金になる家といえます。住まいが「資産」になるのですね。

住宅履歴情報の蓄積やインスペクション、瑕疵保険など中古の不安を払拭する制度

でもやっぱり中古住宅は不安…。

過去のメンテナンス状況や現在の健康状態、将来なにが起こるかわからないという、住宅の過去・現在・未来に対する不安が根強く残ります。

国もその不安を解消しようと、「いえかるて」などの住宅履歴情報の蓄積サービスや、建物の現況を知るインスペクション(建物状況調査)、検査と保証がセットになった既存住宅売買瑕疵保険などを推進しています。

さらに、長期優良住宅化リフォーム推進事業として、中古住宅を長寿命化させる取り組みに対して費用の一部を補助しています。

あの手この手で中古住宅の質を向上する施策を打ち出しており、優良な中古住宅のストックを残していこうとする政府の思いが透けてみえます。

メンテナンス状況に応じて適正な評価を目指す中古住宅。「安心R住宅」制度も開始

国土交通省は、法定耐用年数に縛られ年数が経つと最終的に建物の価値がゼロとみなされる慣習が中古市場の拡大を阻害している一因と考えています。

そこで、「築年数によらず、住宅の使用価値を適切に反映した評価手法への改善を図る」という提言も行っています。

さらに、一定の品質を満たす中古住宅を「安心R住宅」として国がお墨付きを与えて、買主に周知する制度も始まります。

つまり、メンテナンス状況に応じて中古住宅を適正に査定しようという動きが加速しているのです。

これらが浸透するにつれ、「どうせ中古は価格が下がるから…」という意識が「住宅価値を自分で維持・向上していく」というマインドへの変化も起こってくるでしょう。

そうなれば、管理の行き届いていないボロボロの老朽化した物件は少なくなり、自然と質の高い中古住宅が残りる社会が実現するでしょう。

設備や間取りに惑わされない。見えない部分を建築士のインスペクションで見抜く

マイホーム購入を検討する際、内覧(内見)の際は現況に目を奪われ過ぎないようにしましょう。

建物の寿命に大きな影響を及ぼす屋根や外壁のメンテナンス状況、雨漏りやシロアリの有無、躯体や配管の状況など目に見えにくい部分を見抜くことが大切です。

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また、どの壁を取り壊せるか、水廻りをどこまで移動できるかといった可変性などもしっておきたいポイントです。

そのためにも、特に中古戸建て住宅を購入する際には建築士による建物調査(インスペクション)を実施し、家の欠陥がないかを確認しましょう。

ミトミで仲介されるお客様には、建築士によるインスペクションを2物件まで無料でご提供しています。お申込みは以下のページから!

【インスペクション】建築士による建物状況調査をする

耐震基準はあいまい?新築時に検査もしてない?耐震診断を行って安全な住宅へ

耐震診断を行って耐震性を確認しておくことも安心に繋がります。確かに耐震基準は、築年数(建築確認の申請時期)で簡単にチェックできます。

しかし、木造2階建て戸建て(4号建物)には事実上構造計算が不要であることや、2000年頃までは検査済証がない家も少なくありません。

書類上は新耐震基準(または2000年基準)を満たすと思っていても、実際に検査すれば耐震基準を満たしていなかったということは多いのです。結構あいまいなところが多いといえます。

耐震診断を行えば、どのくらいの金額をかけて耐震補修すれば地震に強い家になるかも分かります。

家を買う前にはインスペクションや耐震診断を行って、長い目でみて安心安全な暮らしを実現しましょう。

優良物件を買う秘訣は、家を専門的に検証できる不動産エージェントを選ぶこと!

中古住宅に焦点をあてて説明してきましたが、もちろんどんな中古住宅でもよいわけではなく、そして新築が悪いわけではありません。

「中古か新築か」ではなく、「資産価値があるかどうか」という視点が大事です。

そのためにも、妥当な価格で購入できているか、将来売れるか(流動性があるか)、液状化リスクや災害に強い地盤かなどをしっかり確認することが資産価値に直結します。

そして、そのようなチェックを行うのは個人のお客様(買主)ではなく、不動産仲介会社の仕事です。

しっかりと安全性や資産性の検証を行う不動産エージェント(検証屋)を通じてマイホーム購入を行うことが、後悔のない不動産購入の第一歩です。

どの物件を買うか、よりもどの不動産屋で買うか。AIが一瞬で判定する「SelFin」も

つまり、「どの物件を買うか」よりも「どの不動産屋を通じて買うか」がはるかに重要な意味を持ちます。

本来は、物件を選ぶ「前」に不動産屋を選ぶことが正しい手順ともいえます。

実は不動産会社は、ほぼ全ての物件をREINSという物件データベースで共有しているため、同じ物件をどの不動産屋でも紹介できます。SUUMOに載せてある不動産屋でなくても、信頼を置く不動産屋で取引できるのです。

それならば、「良い物件ですよ!」と物件紹介だけに力をかけて押し売りしてくる「物件紹介屋」で契約することは絶対に避けましょう。

もし、こっそり価格の妥当性や流動性(売れやすさ)、耐震性などをチェックしたければ、AI(人工知能)が一瞬で判断する無料アプリ「SelFin」もぜひご利用くださいね。

 

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これが知りたかった…「買ってはいけない不動産 行ってはいけない不動産屋」

マイホームの選び方を知りたい、買い方がわからない、不動産屋に騙されたくない、なぜ押し売りしてくるのか本当のところを知りたい…こういった方にはピッタリの内容です。

これまでほとんど誰も言ってこなかった、不動産業界の裏側を大公開しています。

これを読むことで、あなたは…

  • 行ってはいけない不動産屋が見極められるようになります
  • なぜ不動産会社が押し売りしてくるか分かります。押し売りが怖くなくなります
  • 買ってはいけない物件がわかります
  • 物件情報や過去の取引情報などが、どこに行けば効率よく入手できるかわかります
  • 安心してマイホームの取引ができるようになります